Immobilier canadien : les prix stagnent encore et la hausse des taux menace de casser la reprise
La reprise immobilière tant attendue pourrait encore une fois dérailler. En août, les prix des propriétés sont restés pratiquement immobiles au Canada, pendant que les ventes reculent et que les coûts d’emprunt recommencent à inquiéter les acheteurs.
Selon les plus récentes données de l’Association canadienne de l’immobilier (ACI), le prix de référence national s’est établi à 657 400 $ en août.
C’est exactement le même niveau qu’en juillet.
Et surtout, les prix n’ont pratiquement pas bougé depuis trois mois.
Pour un marché qui devait enfin repartir, le signal est loin d’être rassurant.
657 400 $ : les prix font du surplace
Le prix de référence d’une propriété au Canada s’est maintenu à 657 400 $ en août.
Il est inchangé par rapport au mois précédent et pratiquement identique au niveau observé trois mois plus tôt.
Sur un an, toutefois, les prix restent en baisse de 3 %.
Et comparativement à il y a six mois, ils ont encore reculé d’environ 0,6 %.
Autrement dit, le marché ne s’effondre pas, mais il ne réussit pas non plus à redémarrer.
Les ventes reculent encore
Les ventes résidentielles ont également perdu du terrain.
Après ajustement saisonnier, elles ont diminué de 0,7 % par rapport à juillet.
Comparativement à août 2025, les ventes sont en baisse de 6,9 %.
Cela confirme que les acheteurs demeurent prudents.
Ils observent le marché, comparent davantage et semblent beaucoup moins pressés de faire une offre qu’au cours des années de forte compétition.
Les propriétés à vendre recommencent à augmenter
Pendant que les ventes ralentissent, les nouvelles inscriptions augmentent.
En août, le nombre de nouvelles propriétés mises en vente a bondi de 3,3 % par rapport au mois précédent.
Cette hausse met fin à trois mois consécutifs de baisse pendant l’été.
Plus de propriétés arrivent donc sur le marché au moment même où les acheteurs ralentissent.
Cette combinaison donne progressivement davantage de pouvoir aux acheteurs.
Le rapport de force devient beaucoup plus équilibré
L’ACI utilise notamment le ratio ventes-nouvelles inscriptions pour mesurer l’équilibre du marché.
En août, ce ratio est tombé à 49,1 %, comparativement à 51,1 % en juillet.
En termes simples, il y a maintenant davantage de nouvelles propriétés qui arrivent sur le marché pour chaque vente réalisée.
C’est un signe que la pression exercée sur les acheteurs diminue.
À l’échelle nationale, il y avait également environ 4,8 mois d’inventaire, un niveau inchangé depuis quatre mois et tout juste sous la moyenne historique de cinq mois.
Le marché canadien est donc loin de la pénurie extrême observée pendant la pandémie.
La plus longue période de stabilité des prix depuis 2024
Depuis le mois de mai, l’activité des ventes a très peu changé.
Les prix sont eux aussi pratiquement immobiles depuis le printemps.
Il s’agit de la plus longue période de stabilité des prix depuis 2024.
Sur papier, cela peut sembler rassurant.
Mais pour ceux qui espéraient un retour rapide de la croissance immobilière, cette stabilité ressemble davantage à un marché bloqué qu’à une véritable reprise.
La spéculation a pratiquement disparu
Un autre changement important est visible dans le comportement du marché.
Les investisseurs sont beaucoup moins présents.
La spéculation qui poussait certains acheteurs à entrer rapidement sur le marché dans l’espoir de revendre plus cher a fortement diminué.
Les volumes de ventes restent faibles comparativement aux années précédant le boom immobilier de la pandémie.
Et sans forte présence des investisseurs, sans chute importante des taux et sans explosion de la demande, il existe peu de raisons pour que les prix repartent brutalement à la hausse.
Le marché du condo reste particulièrement fragile
Le ralentissement est particulièrement visible du côté des copropriétés.
Dans la région de Toronto, par exemple, les ventes globales ont diminué de 2,1 % en août.
Les ventes de maisons détachées ont légèrement progressé de 0,5 %, tandis que les jumelés ont gagné 0,9 %.
Mais les ventes de condos ont reculé de 2,6 %.
Les prix moyens des copropriétés étaient également en baisse de 3,6 % sur un an, comparativement à un recul de 1,8 % pour les maisons détachées.
Le condo demeure donc l’un des segments où les acheteurs disposent actuellement du plus grand pouvoir de négociation.
Les acheteurs ont davantage de pouvoir… pour l’instant
Lorsque les prix diminuent ou stagnent et que les propriétés restent plus longtemps sur le marché, les acheteurs peuvent négocier davantage.
Ils ont plus de temps pour réfléchir.
Ils peuvent comparer plusieurs propriétés.
Ils peuvent également demander des conditions plus avantageuses.
Mais cette situation n’est pas nécessairement permanente.
Si les coûts d’emprunt diminuent plus tard ou si davantage d’acheteurs reviennent simultanément sur le marché, le rapport de force pourrait changer rapidement.
Vancouver reste sous pression
Vancouver continue également d’être l’un des marchés les plus faibles du pays.
En août, les ventes y étaient en baisse de 5,6 % par rapport à l’année précédente.
Les prix continuaient eux aussi de diminuer sur une base mensuelle.
Après des années de prix extrêmement élevés, la demande semble beaucoup plus sensible aux coûts d’emprunt.
Calgary et Edmonton ralentissent aussi
Même l’Alberta, qui avait longtemps résisté au ralentissement observé ailleurs, commence à perdre de la vitesse.
Les ventes à Calgary ont reculé de 11 % sur un an.
À Edmonton, la baisse atteint 10,8 %.
Ces marchés restent toutefois relativement sains.
Le ratio ventes-nouvelles inscriptions demeure proche de 60 %, et les prix ne sont que légèrement inférieurs à ceux de l’année dernière.
Le ralentissement est donc réel, mais il ne ressemble pas encore à une correction sévère.
Le vrai problème arrive maintenant des taux hypothécaires
Le principal obstacle à la reprise n’est peut-être plus le prix des propriétés.
C’est le coût du financement.
Les rendements obligataires ont récemment augmenté, ce qui a poussé plusieurs prêteurs à relever leurs taux hypothécaires fixes.
Pour les acheteurs, cela signifie qu’un même montant emprunté peut maintenant coûter davantage chaque mois.
Un taux plus élevé réduit également la capacité d’emprunt.
Une propriété qui semblait abordable il y a quelques semaines peut rapidement sortir du budget.
Et les taux variables ne sont plus à l’abri
Le risque ne concerne pas seulement les hypothèques fixes.
Les marchés recommencent aussi à anticiper une possible hausse du taux directeur de la Banque du Canada.
Si cela se produit, les prêts variables pourraient eux aussi devenir plus chers.
Les emprunteurs se retrouvent donc devant une situation particulièrement inconfortable :
les taux fixes montent déjà, alors que les taux variables pourraient être les prochains.
La Banque du Canada complique les plans des acheteurs
Depuis quelques mois, plusieurs acheteurs avaient adopté une stratégie simple : attendre que les taux diminuent encore avant de passer à l’action.
Mais cette stratégie semble maintenant beaucoup moins évidente.
La Banque du Canada est de plus en plus préoccupée par l’inflation, notamment par les prix élevés de l’énergie.
Si les pressions inflationnistes persistent, les baisses de taux pourraient être repoussées.
Dans un scénario plus difficile, les taux pourraient même remonter.
Le Québec pourrait mieux résister, mais il n’est pas isolé
Le marché québécois n’a pas subi la même correction que certaines régions de l’Ontario ou de la Colombie-Britannique.
À Montréal, Laval et dans plusieurs autres régions, les prix ont mieux résisté.
Mais les acheteurs québécois sont soumis aux mêmes taux hypothécaires et aux mêmes inquiétudes économiques que le reste du pays.
Si les coûts d’emprunt continuent d’augmenter, la capacité d’achat des ménages québécois pourrait elle aussi diminuer.
Et avec davantage de propriétés disponibles dans plusieurs secteurs, les vendeurs pourraient devoir devenir plus réalistes sur les prix.
Pour les vendeurs, afficher trop cher devient risqué
Dans un marché où les ventes stagnent et où l’offre augmente, une propriété affichée trop cher peut rapidement être ignorée.
Les acheteurs disposent de davantage de choix et peuvent facilement comparer.
Une maison ou un condo qui reste plusieurs semaines sans offre peut commencer à perdre de son attrait.
Le prix demandé devient donc encore plus important qu’en période de forte demande.
Pour les acheteurs, la fenêtre actuelle pourrait être intéressante
Un marché calme peut offrir certaines occasions.
Moins de compétition signifie parfois moins de surenchère.
Davantage d’inventaire donne plus de choix.
Et certains vendeurs deviennent plus ouverts à la négociation après plusieurs semaines sur le marché.
Mais il existe un risque à attendre indéfiniment.
Si les taux finissent par redescendre et que plusieurs acheteurs reviennent en même temps, la compétition pourrait rapidement reprendre.
La reprise immobilière vient de rencontrer un nouvel obstacle
Les chiffres de l’ACI dessinent finalement un marché étrange.
Les prix ne chutent plus vraiment.
Mais ils ne montent plus non plus.
Les ventes sont faibles.
Les nouvelles inscriptions augmentent.
Les investisseurs sont moins présents.
Et les coûts d’emprunt recommencent à grimper.
Tout cela ressemble beaucoup moins à une reprise solide qu’à un marché qui attend de savoir dans quelle direction aller.
Le scénario le plus inquiétant serait maintenant de voir les taux hypothécaires continuer à augmenter pendant que l’économie ralentit.
Après des mois d’espoir de voir enfin le marché immobilier repartir, la nouvelle menace est claire : si les coûts d’emprunt restent élevés ou remontent encore, la reprise pourrait être repoussée bien au-delà de 2026.
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