Stress hypothécaire : les retards de paiement bondissent et de plus en plus d’acheteurs ont besoin d’aide pour acheter
Le marché hypothécaire canadien tient encore debout, mais les fissures deviennent de plus en plus visibles. Les défauts de paiement graves restent faibles dans l’ensemble du pays, mais ils augmentent rapidement — particulièrement en Ontario et en Colombie-Britannique.
Et un autre signal mérite l’attention : les premiers acheteurs ont de plus en plus besoin d’un deuxième emprunteur pour réussir à acheter une propriété.
Selon les plus récentes données d’Equifax Canada, environ 68 % des hypothèques contractées par des premiers acheteurs impliquent maintenant plus d’un emprunteur.
Dans les marchés les plus chers, certains dossiers semblent même indiquer une dépendance grandissante envers les parents ou d’autres membres de la famille.
Entre les renouvellements plus coûteux, les dettes de consommation et des propriétés toujours difficiles à financer, la pression sur les ménages commence clairement à se faire sentir.
Près de 2 000 milliards de dollars de dettes hypothécaires
La dette hypothécaire canadienne continue de grossir.
Au deuxième trimestre de 2026, les soldes hypothécaires ont atteint environ 1,97 billion de dollars, soit une hausse de 4 % en seulement un an.
Comparativement au trimestre précédent, l’augmentation est de 1 %.
Le solde hypothécaire moyen s’établissait à environ 285 400 $.
Pendant le trimestre, quelque 310 200 nouveaux comptes hypothécaires ont été ouverts, avec un montant moyen nettement plus élevé de 362 300 $.
Autrement dit, les nouveaux emprunteurs continuent d’entrer sur le marché avec des dettes importantes.
Les retards graves bondissent de près de 34 % en un an
C’est probablement le chiffre le plus préoccupant du rapport.
Le taux de délinquance hypothécaire grave — soit des paiements en retard de 90 jours ou plus — demeure faible en valeur absolue, mais sa progression est rapide.
Calculé selon la valeur des soldes hypothécaires, ce taux a atteint 0,30 %.
Cela représente une hausse spectaculaire de 33,8 % par rapport à l’année précédente et de 7,2 % en seulement trois mois.
Lorsqu’on regarde plutôt le nombre de comptes, le taux de délinquance grave atteint 0,23 %, en hausse de 17,5 % sur un an.
Le Canada n’est donc pas confronté à une vague généralisée de défauts hypothécaires, mais la direction des chiffres est difficile à ignorer.
Ontario et Colombie-Britannique : la pression devient beaucoup plus forte
La situation varie énormément d’une province à l’autre.
L’Ontario et la Colombie-Britannique ressortent clairement comme les marchés où le stress financier est le plus visible.
Ce n’est probablement pas une coïncidence.
Ces deux provinces ont aussi certains des marchés immobiliers les plus chers du pays.
Des ménages qui ont acheté au sommet du marché avec d’importantes hypothèques doivent maintenant composer avec des renouvellements à des taux beaucoup plus élevés qu’au moment de leur achat.
À cela s’ajoutent le coût de l’épicerie, de l’assurance, des véhicules, des services et de presque toutes les autres dépenses quotidiennes.
Pour certains propriétaires, il reste simplement beaucoup moins d’argent à la fin du mois.
Le premier signal de détresse n’apparaît pas toujours sur l’hypothèque
Une particularité intéressante ressort des données d’Equifax.
Lorsqu’un propriétaire commence à manquer d’argent, il ne cesse généralement pas immédiatement de payer son hypothèque.
La maison est souvent la dernière chose qu’il veut mettre en danger.
Il peut donc continuer à payer son prêt immobilier tout en commençant à manquer des paiements ailleurs.
Carte de crédit.
Prêt automobile.
Marge de crédit.
Autres dettes de consommation.
Ces retards peuvent devenir les premiers signes visibles qu’un ménage commence réellement à être en difficulté.
En Ontario, les autres dettes commencent sérieusement à craquer
Les statistiques ont de quoi attirer l’attention.
Chez les propriétaires hypothéqués en Ontario, les retards graves sur les dettes autres que l’hypothèque ont bondi de 27 % sur un an lorsqu’ils sont mesurés selon les soldes.
Selon le nombre de comptes, la hausse atteint 24 %.
Dans le reste du Canada, les augmentations comparables ne sont que de 2 % et 3 %.
L’écart est énorme.
À l’échelle nationale, les délinquances graves sur les dettes non hypothécaires chez les propriétaires ont tout de même progressé de 12,5 % sur un an.
Pour plusieurs ménages, protéger l’hypothèque semble donc se faire au prix de sacrifices ailleurs dans le budget.
Le renouvellement hypothécaire reste le grand danger
Le problème pourrait devenir encore plus visible à mesure que davantage d’hypothèques arrivent à échéance.
Un propriétaire qui avait obtenu un taux très bas il y a quelques années peut maintenant devoir renouveler à un niveau beaucoup plus élevé.
Et contrairement à une hausse du prix de l’essence ou de l’épicerie, le choc hypothécaire peut représenter plusieurs centaines de dollars supplémentaires chaque mois.
Pour un ménage déjà au maximum de sa capacité financière, cette augmentation peut forcer des décisions difficiles.
Réduire les dépenses, utiliser davantage le crédit, vendre la propriété ou chercher un nouveau prêteur peuvent alors devenir des options très concrètes.
Les premiers acheteurs ne réussissent plus aussi facilement à acheter seuls
Un autre phénomène spectaculaire apparaît dans les données : la montée des hypothèques conjointes.
Chez les premiers acheteurs, environ 68 % des nouveaux prêts hypothécaires impliquent maintenant plusieurs emprunteurs.
Cette proportion est plus élevée qu’avant la pandémie.
Cela signifie qu’acheter seul devient beaucoup plus difficile.
Un couple peut évidemment acheter ensemble, ce qui est parfaitement normal.
Mais certaines données suggèrent que, dans les marchés les plus coûteux, l’aide de la famille devient elle aussi de plus en plus importante.
Parents à la rescousse?
Equifax a notamment étudié l’écart d’âge entre les coemprunteurs.
En Ontario et en Colombie-Britannique, 11,4 % des hypothèques de premiers acheteurs impliquaient des coemprunteurs séparés par plus de 20 ans.
Dans le reste du pays, cette proportion était de 8,4 %.
Un grand écart d’âge ne signifie pas automatiquement qu’il s’agit d’un parent et d’un enfant.
Mais Equifax estime que les données sont compatibles avec une dépendance accrue envers le soutien parental ou familial dans les marchés où les propriétés coûtent le plus cher.
Pour certains jeunes, la mise de fonds ne suffit donc plus : ils peuvent aussi avoir besoin du revenu ou du crédit d’un membre de leur famille pour se qualifier.
Acheter seul devient de plus en plus difficile
Les chiffres racontent la même histoire d’une autre façon.
En Ontario et en Colombie-Britannique, seulement 27,3 % des hypothèques de premiers acheteurs étaient détenues par une seule personne.
Dans le reste du Canada, cette proportion atteint 30,4 %.
Les hypothèques conjointes entre personnes ayant un écart d’âge de cinq ans ou moins représentaient environ la moitié des nouveaux prêts.
Le modèle du jeune adulte qui achète seul sa première propriété devient donc de plus en plus difficile à réaliser, surtout dans les marchés les plus chers.
La bonne nouvelle : les banques prêtent encore surtout aux dossiers solides
Malgré cette hausse du stress financier, les nouvelles hypothèques restent largement concentrées chez des emprunteurs ayant de bons dossiers de crédit.
Plus de la moitié des nouvelles hypothèques ont été accordées à des consommateurs possédant une cote de crédit supérieure à 750.
Les personnes de 36 à 45 ans représentaient la plus grande part des nouveaux prêts, à 29 %.
Elles étaient suivies des 46 à 55 ans, à 26 %.
Les emprunteurs de 35 ans et moins représentaient 21 %.
Cela contribue probablement à expliquer pourquoi les défauts hypothécaires restent encore relativement faibles à l’échelle canadienne.
Le Québec représente 35 % des nouvelles hypothèques
Le Québec ressort fortement des données d’Equifax.
Au deuxième trimestre, la province représentait 35 % de toutes les nouvelles émissions hypothécaires analysées.
L’Ontario suivait avec 33 %, puis la Colombie-Britannique à 12 % et l’Alberta à 10 %.
Les provinces des Prairies et de l’Atlantique représentaient chacune environ 5 %.
Le Québec joue donc un rôle majeur dans l’activité hypothécaire actuelle au pays.
Le Québec résiste mieux, mais il n’est pas immunisé
Les signes de détresse ne sont pas aussi prononcés au Québec qu’en Ontario ou en Colombie-Britannique.
Mais cela ne signifie pas que les propriétaires québécois sont à l’abri.
À Montréal, Laval et dans plusieurs autres régions, les prix des propriétés ont fortement progressé au cours des dernières années.
De nombreux propriétaires doivent encore renouveler des hypothèques contractées lorsque les taux étaient beaucoup plus bas.
Et pour les nouveaux acheteurs, les montants empruntés restent importants.
Si les taux restent élevés ou recommencent à augmenter, la pression pourrait progressivement apparaître dans davantage de ménages québécois.
Un bon dossier de crédit ne protège pas contre un paiement trop élevé
C’est un point important.
Une personne peut avoir une excellente cote de crédit et quand même se retrouver sous pression financière après un renouvellement.
Le dossier de crédit mesure surtout l’historique de remboursement.
Il ne garantit pas qu’un ménage pourra facilement absorber une hausse importante de son paiement hypothécaire, surtout si ses autres dépenses augmentent en même temps.
Le problème actuel n’est donc pas nécessairement que les banques ont prêté massivement à de mauvais emprunteurs, mais que les conditions financières ont changé brutalement pour certains bons emprunteurs.
Changer de prêteur pourrait devenir plus fréquent
Equifax s’attend également à ce que le cycle actuel de renouvellements pousse davantage de propriétaires à magasiner leur hypothèque.
Un emprunteur confronté à une importante hausse de paiement peut comparer plusieurs institutions, négocier avec son prêteur actuel ou transférer son prêt ailleurs.
Cette mobilité pourrait augmenter à mesure que les renouvellements deviennent plus coûteux.
Pour les banques, conserver leurs clients pourrait donc devenir plus difficile.
Et pour les propriétaires, accepter automatiquement la première offre de renouvellement reçue pourrait devenir particulièrement coûteux.
Une hypothèque familiale peut aussi créer de nouveaux risques
Faire intervenir un parent ou un autre membre de la famille peut permettre à un premier acheteur de se qualifier.
Mais cette stratégie ne vient pas sans conséquences.
Un coemprunteur devient normalement responsable de la dette lui aussi.
Cela peut affecter sa capacité à emprunter pour ses propres projets.
Et si les paiements deviennent difficiles, les conséquences peuvent toucher plusieurs membres de la famille plutôt qu’un seul ménage.
L’aide familiale peut donc ouvrir la porte à la propriété, mais elle peut également transférer une partie du risque financier d’une génération à l’autre.
Le vrai signal d’alarme se trouve peut-être ailleurs que dans les défauts hypothécaires
Avec un taux de délinquance hypothécaire grave de seulement 0,30 %, il serait facile de conclure que tout va bien.
Mais ce chiffre ne raconte qu’une partie de l’histoire.
Les propriétaires font généralement tout ce qu’ils peuvent pour continuer de payer leur maison.
Le stress peut donc apparaître d’abord dans les cartes de crédit, les prêts automobiles et les autres dettes.
Et c’est précisément ce qu’Equifax commence à observer, surtout en Ontario.
Le danger n’est donc pas seulement le nombre actuel de propriétaires en défaut. C’est le nombre de ménages qui pourraient progressivement manquer d’espace dans leur budget.
La prochaine vague de renouvellements sera déterminante
Le marché hypothécaire canadien n’est pas en crise.
Les retards graves demeurent historiquement faibles et la majorité des nouveaux prêts sont encore accordés à des emprunteurs solides.
Mais plusieurs indicateurs évoluent dans une direction moins rassurante.
Les défauts graves augmentent.
Les autres dettes commencent à souffrir.
Les premiers acheteurs dépendent davantage des coemprunteurs.
Et une nouvelle vague de renouvellements hypothécaires continue d’arriver.
Pour l’instant, l’Ontario et la Colombie-Britannique encaissent le plus gros du choc. Mais avec près de 2 000 milliards de dollars de dette hypothécaire au pays, il suffirait que les taux restent élevés plus longtemps pour que la pression s’étende.
Le grand test pour les propriétaires canadiens n’est donc peut-être pas derrière nous : pour beaucoup, il arrivera au moment où leur prochaine lettre de renouvellement hypothécaire apparaîtra dans la boîte de réception.
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