Immobilier : les prix au Canada tombent à leur plus bas niveau depuis 2023… mais le Québec résiste encore
Le marché immobilier canadien vient de franchir un nouveau cap inquiétant. En août, les prix des propriétés ont encore reculé, portant l’indice national à son plus bas niveau depuis avril 2023.
Selon le plus récent indice Teranet–Banque Nationale, les prix ont diminué de 0,2 % entre juillet et août.
Ce recul peut sembler faible. Mais il cache une tendance beaucoup plus importante : les prix ont maintenant baissé pendant huit des neuf derniers mois.
Depuis leur récent sommet de novembre 2025, ils ont perdu environ 4,2 %.
Et pourtant, le Québec continue de défier la tendance nationale.
Huit baisses en neuf mois : difficile de parler d’un simple accident
Le marché immobilier avait montré un petit signe d’amélioration en juillet, avec une hausse de 0,1 % des prix.
Mais cette embellie n’aura pas duré.
En août, l’indice national a recommencé à reculer.
Il s’agit maintenant de la huitième baisse mensuelle enregistrée en seulement neuf mois.
Autrement dit, la faiblesse du marché immobilier canadien ne ressemble plus à une simple fluctuation temporaire.
La tendance devient de plus en plus difficile à ignorer.
Les prix sont 4,2 % sous leur sommet de novembre
Depuis novembre 2025, moment où les prix avaient atteint leur plus récent sommet, l’indice a reculé d’environ 4,2 %.
Le niveau atteint en août est maintenant le plus faible observé depuis avril 2023.
Pour plusieurs propriétaires, cela signifie que la valeur de leur maison ou condo peut aujourd’hui être inférieure à ce qu’elle était il y a quelques mois.
Pour les acheteurs, c’est plutôt le signe que le rapport de force commence à changer dans plusieurs marchés.
Six des onze grandes villes reculent en août
La baisse n’est pas uniforme partout au pays.
Parmi les onze grands marchés suivis par l’indice, six ont enregistré une diminution des prix en août.
Vancouver affiche la plus forte baisse mensuelle, avec un recul de 1,6 %.
Halifax a diminué de 0,6 %, Winnipeg et Hamilton de 0,3 %, Ottawa–Gatineau de 0,15 % et Edmonton de 0,1 %.
Dans plusieurs grandes villes canadiennes, les vendeurs font donc face à un marché nettement plus difficile qu’il y a un an.
Le Québec nage à contre-courant
Le contraste avec le Québec est frappant.
En août, les prix ont progressé de 0,4 % dans la région de Québec.
À Montréal, ils ont augmenté de 0,3 %.
Victoria, Toronto et Calgary ont également enregistré de modestes hausses.
Mais lorsqu’on regarde les chiffres sur un an, le Québec se démarque encore davantage.
Québec : +9 % sur un an
Alors que l’indice national recule, la région de Québec affiche une hausse impressionnante de 9 % par rapport à août 2025.
C’est la plus forte progression parmi les onze grands marchés suivis.
Montréal arrive également parmi les marchés les plus solides avec une hausse annuelle de 4,1 %.
Le Québec vit donc actuellement une réalité immobilière très différente de celle de Toronto ou Vancouver.
Vancouver, Hamilton et Toronto encaissent les plus fortes baisses
À l’autre extrême, plusieurs marchés qui avaient connu une explosion des prix durant les dernières années continuent de corriger.
Vancouver affiche une baisse annuelle de 6,5 %.
Hamilton recule de 6,2 %.
Toronto suit avec une baisse de 6,1 %.
Ces marchés sont beaucoup plus sensibles aux taux hypothécaires élevés en raison du prix extrêmement important des propriétés.
Lorsque les paiements mensuels deviennent trop lourds, même une petite hausse du coût du financement peut exclure un grand nombre d’acheteurs.
La petite reprise du printemps commence déjà à perdre de la force
Le printemps et le début de l’été avaient pourtant apporté un peu d’espoir.
L’activité de revente avait commencé à reprendre graduellement.
Le marché de l’emploi s’était amélioré et les conditions d’abordabilité semblaient un peu moins difficiles.
Cette combinaison avait permis aux ventes de rebondir légèrement.
Mais en août, les ventes ont recommencé à ralentir.
Et ce recul semble déjà avoir eu un impact sur les prix.
Le marché du travail montre lui aussi des signes de faiblesse
L’amélioration du marché de l’emploi avait aidé le secteur immobilier plus tôt dans l’année.
Mais cette poussée pourrait maintenant perdre de la force.
Pour une famille, la sécurité d’emploi est souvent aussi importante que le taux hypothécaire au moment de décider d’acheter une propriété.
Un ménage qui s’inquiète pour son revenu futur peut préférer attendre plutôt que de contracter une dette de plusieurs centaines de milliers de dollars.
Si le marché du travail ralentit davantage, la demande immobilière pourrait elle aussi s’affaiblir.
La hausse des taux obligataires menace maintenant les acheteurs
Le plus gros danger pour les prochains mois pourrait toutefois venir du financement.
Les rendements obligataires ont fortement augmenté aux États-Unis, entraînant les rendements canadiens dans la même direction.
Pourquoi cela compte-t-il pour une personne qui veut simplement acheter une maison?
Parce que les rendements des obligations canadiennes influencent directement les taux hypothécaires fixes offerts par les banques.
Lorsque les rendements augmentent, les taux fixes ont tendance à suivre.
Les taux hypothécaires pourraient monter dans les prochaines semaines
Pour l’instant, l’impact de la récente poussée obligataire sur les hypothèques demeure relativement limité.
Mais le rapport prévient que des coûts de financement plus élevés pourraient apparaître dans les prochaines semaines.
Pour les acheteurs, cela peut rapidement changer le calcul.
Un taux légèrement plus élevé signifie un paiement mensuel plus important.
Et cela peut aussi réduire le montant maximal qu’une banque accepte de prêter.
Une maison accessible aujourd’hui peut devenir trop chère demain
C’est l’un des effets les plus importants d’une hausse des taux hypothécaires.
Supposons qu’un ménage peut actuellement se qualifier pour une certaine propriété.
Si le taux augmente avant la signature du financement, son paiement mensuel grimpe.
Le même ménage peut alors devoir réduire son budget d’achat ou augmenter sa mise de fonds.
Il ne faut donc pas nécessairement une hausse du prix des maisons pour rendre l’accès à la propriété plus difficile. Une hausse des taux peut suffire.
La baisse nationale pourrait-elle s’accélérer?
Si les taux hypothécaires augmentent pendant que les ventes ralentissent, la pression pourrait continuer à s’exercer sur les prix.
Moins d’acheteurs capables de se qualifier signifie moins de compétition pour les propriétés.
Et lorsqu’une propriété reste plus longtemps sur le marché, le vendeur peut être forcé de réduire son prix ou d’accepter une offre plus basse.
C’est précisément le genre de dynamique qui pourrait prolonger la correction nationale.
Mais au Québec, la situation est encore très différente
À Montréal et surtout dans la région de Québec, les prix continuent de progresser.
Cela montre qu’il n’existe pas un seul marché immobilier canadien.
Les conditions d’offre, de demande et d’abordabilité sont très différentes d’une province à l’autre.
Le Québec a aussi connu une correction beaucoup moins importante que certains grands marchés de l’Ontario et de la Colombie-Britannique.
Pour l’instant, Montréal et Québec continuent donc de résister au refroidissement observé ailleurs.
Résister ne signifie toutefois pas être immunisé
Les acheteurs québécois utilisent les mêmes marchés hypothécaires que les autres Canadiens.
Si les taux fixes augmentent, un acheteur de Montréal ou Laval verra lui aussi son coût de financement grimper.
Et puisque les prix ont continué d’augmenter dans plusieurs secteurs du Québec, certains ménages disposent déjà de très peu de marge supplémentaire.
Une hausse des taux pourrait donc finir par ralentir aussi les marchés québécois qui résistent encore aujourd’hui.
Les vendeurs ne peuvent plus compter automatiquement sur la hausse des prix
Le nouveau contexte envoie également un message aux propriétaires qui souhaitent vendre.
Dans un marché où les prix stagnent ou reculent, afficher une propriété trop cher peut devenir particulièrement risqué.
Les acheteurs ont davantage de données, davantage de propriétés à comparer et moins de peur de manquer une occasion.
Une propriété mal positionnée peut donc rester longtemps sur le marché.
Et plus elle reste affichée, plus la pression pour réduire le prix peut augmenter.
Pour les acheteurs, la situation est pleine de contradictions
D’un côté, la faiblesse des prix dans plusieurs villes crée davantage de possibilités de négociation.
De l’autre, les coûts d’emprunt menacent de remonter.
Attendre pourrait permettre d’obtenir un meilleur prix.
Mais attendre pourrait également signifier financer cette propriété à un taux plus élevé.
La décision d’acheter devient donc beaucoup moins simple que de surveiller uniquement le prix affiché.
Le marché canadien arrive à un nouveau point critique
Les chiffres du rapport sont difficiles à ignorer.
Les prix ont baissé pendant huit des neuf derniers mois.
L’indice national se retrouve à son plus bas niveau depuis avril 2023.
Les valeurs sont maintenant 4,2 % sous leur sommet de novembre dernier.
Et les coûts de financement pourraient recommencer à augmenter.
Le marché immobilier canadien ne s’effondre pas, mais la reprise que plusieurs espéraient voir s’installer semble une nouvelle fois perdre son élan.
Le Québec demeure pour l’instant l’une des grandes exceptions, avec une hausse annuelle de 9 % dans la région de Québec et de 4,1 % à Montréal.
Mais si les taux hypothécaires continuent de grimper, même les marchés qui résistent aujourd’hui pourraient finir par ressentir la pression. Les prochains mois pourraient donc devenir déterminants pour savoir si le recul immobilier canadien touche enfin son plancher… ou s’il reste encore du chemin à parcourir.
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