Hypothèques : plus d’un propriétaire sur trois éprouve maintenant des difficultés financières
Le choc hypothécaire frappe de plus en plus fort. Plus d’un Canadien sur trois ayant une hypothèque affirme maintenant avoir éprouvé des difficultés financières à cause de la hausse de ses paiements.
Selon les plus récentes données de l’Enquête canadienne sur le logement, menée conjointement par Statistique Canada et la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), 36,2 % des propriétaires hypothéqués ont déclaré avoir subi une pression financière liée à l’augmentation de leurs paiements.
Deux ans plus tôt, cette proportion était de 28,3 %.
Autrement dit, le problème ne touche plus seulement quelques ménages ayant acheté au mauvais moment : la hausse du coût des hypothèques est devenue une source majeure de stress pour une partie importante des propriétaires canadiens.
36,2 % des emprunteurs disent maintenant ressentir le choc
Le chiffre est difficile à ignorer.
Plus d’un emprunteur hypothécaire sur trois affirme avoir éprouvé des difficultés financières au cours des douze derniers mois en raison de la hausse de ses paiements.
En 2022, cette proportion était encore de 28,3 %.
Elle atteint maintenant 36,2 %.
Cela signifie que des centaines de milliers de ménages doivent consacrer davantage d’argent à leur maison, souvent au détriment d’autres dépenses.
Épargne, vacances, restaurants, rénovations et parfois même certaines dépenses essentielles peuvent devoir être réduites pour absorber la hausse hypothécaire.
Plus d’un propriétaire hypothéqué sur quatre vit dans un logement jugé inabordable
Le problème ne se limite pas au sentiment de stress financier.
Selon Statistique Canada, 26,1 % des propriétaires ayant une hypothèque vivaient dans un logement considéré comme inabordable en 2024.
Deux ans auparavant, cette proportion était de 23,6 %.
Un logement est généralement considéré comme inabordable lorsque les coûts liés au logement représentent 30 % ou plus du revenu avant impôt du ménage.
En clair, plus d’un propriétaire hypothéqué sur quatre consacre maintenant une portion très importante de son revenu simplement pour se loger.
Les premiers acheteurs sont eux aussi durement touchés
Les ménages ayant acheté leur première propriété entre 2019 et 2023 ne sont pas épargnés.
Parmi eux, 27,4 % vivaient dans un logement considéré comme inabordable en 2024.
Et 34,1 % ont déclaré que la hausse de leurs paiements hypothécaires leur avait causé des difficultés financières.
Ce chiffre est particulièrement spectaculaire lorsqu’on le compare à celui des premiers acheteurs interrogés en 2018.
À cette époque, seulement 16,4 % disaient subir ce type de difficulté.
En quelques années seulement, la proportion a donc plus que doublé.
Le rêve de propriété coûte beaucoup plus cher qu’avant
Pour plusieurs jeunes ménages, devenir propriétaire reste un objectif important.
Mais accéder à la propriété est une chose.
Réussir ensuite à absorber les paiements pendant plusieurs années en est une autre.
Une famille peut s’être qualifiée pour une hypothèque avec un certain taux et un paiement jugé raisonnable au moment de l’achat.
Mais lorsque vient le renouvellement et que le taux est beaucoup plus élevé, le budget peut complètement changer.
C’est particulièrement vrai pour ceux qui ont acheté lorsque les taux d’intérêt étaient exceptionnellement bas pendant la pandémie.
L’insatisfaction explose chez les nouveaux propriétaires
Les chiffres montrent également que les premiers acheteurs sont beaucoup moins satisfaits de l’abordabilité de leur logement qu’il y a quelques années.
Parmi les acheteurs récents d’une première propriété, 33,1 % se disaient insatisfaits ou très insatisfaits de l’abordabilité en 2024.
En 2018, cette proportion était seulement de 13,4 %.
Le changement est énorme.
Pour plusieurs ménages, le problème n’est donc pas seulement de réussir à acheter une maison. C’est de continuer à pouvoir la payer confortablement une fois qu’ils l’ont.
Un paradoxe : les premiers acheteurs restent relativement solides
Malgré cette pression financière, une autre donnée peut sembler surprenante.
Les premiers acheteurs récents sont moins susceptibles que plusieurs autres groupes de connaître ce que la SCHL appelle des « besoins impérieux en matière de logement ».
Seulement 4,6 % des premiers acheteurs se trouvaient dans cette situation en 2024.
Chez les autres propriétaires, la proportion atteignait 6 %.
Chez les locataires, elle bondissait à 22,1 %.
Autrement dit, même s’ils ressentent fortement la hausse de leurs paiements, les nouveaux propriétaires disposent généralement de finances relativement solides comparativement à plusieurs autres ménages.
Pourquoi les nouveaux acheteurs résistent-ils mieux?
La réponse se trouve en partie dans les règles de qualification hypothécaire.
Pour réussir à acheter une propriété, un ménage doit généralement démontrer un revenu suffisant, une certaine stabilité d’emploi et un niveau de dette considéré comme acceptable.
Ces critères créent une sorte de filtre.
Les ménages qui réussissent à entrer sur le marché immobilier sont donc souvent mieux placés financièrement que ceux qui restent locataires.
Mais cela ne veut pas dire que leur budget est confortable.
Un ménage peut techniquement être capable de payer son hypothèque tout en devant sacrifier une grande partie de son niveau de vie pour y parvenir.
Les nouveaux propriétaires ont souvent des revenus élevés
Selon la SCHL, les premiers acheteurs récents sont généralement âgés de 25 à 34 ans.
Ils disposent souvent de revenus relativement élevés et leur taux d’emploi avoisine 91 %.
Ils sont également plus susceptibles que les autres emprunteurs hypothécaires d’avoir reçu une aide financière de leurs parents, de leur famille ou de leurs amis pour constituer leur mise de fonds.
Cela montre à quel point l’accès à la propriété devient difficile : même des ménages jeunes, actifs et relativement bien rémunérés ont souvent besoin d’un coup de pouce extérieur.
Les propriétaires hypothéqués expliquent une grande partie de la détérioration
À l’échelle du Canada, l’abordabilité du logement s’est détériorée entre 2022 et 2024.
En 2024, 23,2 % de tous les ménages canadiens vivaient dans un logement jugé inabordable, comparativement à 22 % deux ans auparavant.
Selon Statistique Canada, cette détérioration provient principalement des propriétaires ayant une hypothèque.
Chez les locataires du marché privé, le taux d’inabordabilité est demeuré relativement stable pendant la même période.
Autrement dit, ce sont maintenant les propriétaires endettés qui contribuent le plus à la détérioration récente de l’abordabilité.
Propriétaires et locataires deviennent presque aussi insatisfaits
Historiquement, les locataires étaient beaucoup plus susceptibles que les propriétaires de se dire insatisfaits du coût de leur logement.
Cette différence s’est considérablement réduite.
En 2024, 28,2 % des propriétaires ayant une hypothèque se disaient insatisfaits ou très insatisfaits de l’abordabilité de leur logement.
Chez les locataires du marché privé, la proportion était de 28,9 %.
Les deux groupes sont donc maintenant presque au même niveau.
C’est un changement majeur dans un pays où devenir propriétaire était traditionnellement associé à davantage de sécurité financière.
Les taux extrêmement bas de la pandémie reviennent hanter certains propriétaires
Une partie du problème vient de la façon dont plusieurs hypothèques ont été contractées pendant la pandémie.
À cette époque, le taux directeur de la Banque du Canada était extrêmement faible.
Certains propriétaires ont obtenu des taux hypothécaires qui seraient aujourd’hui difficiles à imaginer.
Mais ces taux n’étaient pas garantis pour toute la durée de l’hypothèque.
Lorsque le terme arrive à échéance, le prêt doit être renouvelé aux conditions disponibles sur le marché.
Pour certains ménages, le passage d’un taux exceptionnellement bas à un taux beaucoup plus élevé peut transformer complètement le paiement mensuel.
Une hypothèque peut devenir beaucoup plus chère sans acheter une maison plus chère
C’est l’un des aspects les plus frustrants pour les propriétaires.
Ils n’ont pas nécessairement acheté une nouvelle maison.
Ils n’ont pas nécessairement emprunté davantage.
Ils habitent parfois exactement la même propriété depuis plusieurs années.
Mais simplement parce que leur taux doit être renouvelé, leur paiement peut augmenter considérablement.
Le coût du logement peut donc exploser sans que le propriétaire ait changé quoi que ce soit à son mode de vie.
Le prochain renouvellement reste une grande source d’inquiétude
Statistique Canada souligne que plusieurs prêts renouvelés récemment avaient été contractés lorsque le taux directeur de la Banque du Canada était égal ou inférieur à 1 %.
Le contraste avec les conditions actuelles peut donc être important.
Et tous les propriétaires qui ont profité des très faibles taux de la pandémie n’ont pas encore complètement traversé leur cycle de renouvellement.
Pour certains ménages, le véritable choc hypothécaire pourrait donc encore être devant eux.
Au Québec aussi, les soldes élevés rendent les ménages vulnérables
Le phénomène touche l’ensemble du Canada, et le Québec n’est pas à l’abri.
À Montréal, Laval et dans plusieurs autres régions, les prix immobiliers ont fortement augmenté au cours des dernières années.
Même lorsqu’un propriétaire possède une bonne situation financière, un solde hypothécaire de plusieurs centaines de milliers de dollars peut rendre son budget très sensible à une variation de taux.
Une hausse relativement petite peut représenter des milliers de dollars supplémentaires sur plusieurs années.
Et pour les ménages qui ont acheté près de leur capacité maximale, la marge de sécurité peut disparaître rapidement.
Les difficultés financières ne signifient pas nécessairement un défaut de paiement
Il est important de distinguer deux choses.
Dire qu’un ménage éprouve des difficultés financières ne signifie pas qu’il cesse de payer son hypothèque.
La grande majorité des propriétaires continuent d’effectuer leurs paiements.
Mais pour y parvenir, ils peuvent être obligés de couper ailleurs.
Ils peuvent utiliser moins d’épargne, réduire leurs dépenses discrétionnaires ou reporter certains projets.
Le stress financier peut donc être important bien avant qu’un paiement hypothécaire soit officiellement manqué.
Et cela pourrait aussi ralentir l’économie
Lorsque des centaines de milliers de ménages consacrent davantage d’argent à leur hypothèque, cet argent n’est plus disponible pour autre chose.
Moins de restaurants.
Moins de voyages.
Moins de rénovations.
Moins d’achats importants.
Cette réduction des dépenses peut éventuellement ralentir l’économie.
Le choc hypothécaire ne touche donc pas seulement les propriétaires : il peut finir par affecter les entreprises et l’emploi.
Un signal d’avertissement pour ceux qui achètent aujourd’hui
Les nouvelles données offrent également une leçon importante aux acheteurs actuels.
La question ne devrait pas uniquement être : « Est-ce que je peux me qualifier pour cette hypothèque aujourd’hui? »
Une autre question est tout aussi importante :
« Est-ce que je pourrais encore supporter ce prêt si mon taux était plus élevé lors du prochain renouvellement? »
Un budget qui fonctionne uniquement lorsque tout se passe parfaitement laisse très peu de place à l’imprévu.
Le choc hypothécaire est loin d’être terminé
Les chiffres racontent finalement une histoire beaucoup plus inquiétante qu’une simple hausse des taux.
36,2 % des propriétaires hypothéqués disent maintenant avoir subi des difficultés financières à cause de leurs paiements.
Plus d’un sur quatre vit dans un logement considéré comme inabordable.
Chez les premiers acheteurs récents, les difficultés financières liées aux paiements ont plus que doublé comparativement à 2018.
Et près du tiers des propriétaires hypothéqués se disent désormais insatisfaits de l’abordabilité de leur logement.
Le rêve de devenir propriétaire existe toujours, mais pour une proportion croissante de Canadiens, réussir à garder cette propriété sans sacrifier une partie importante de son niveau de vie devient le véritable défi.
Et puisque plusieurs hypothèques contractées à des taux extrêmement bas doivent encore traverser leur prochain renouvellement, le stress financier pourrait rester l’un des plus grands enjeux immobiliers des prochaines années.
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