Acheteurs étrangers : la fin de l’interdiction ferait-elle exploser les prix immobiliers?
L’interdiction fédérale visant les acheteurs étrangers doit prendre fin le 1er janvier 2027. Et une inquiétude revient déjà : si ces acheteurs reviennent, les prix des maisons pourraient-ils repartir brutalement à la hausse?
Selon plusieurs experts cités dans l’analyse, le risque semble beaucoup plus limité qu’on pourrait le croire.
Le marché de 2027 n’a plus rien à voir avec celui de la pandémie
Lorsque l’interdiction a été instaurée en 2023, le Canada sortait d’une période exceptionnelle.
Les taux d’intérêt avaient été extrêmement bas, les prix avaient explosé et les guerres d’enchères étaient fréquentes dans plusieurs grandes villes.
Aujourd’hui, la situation est complètement différente.
Les coûts d’emprunt sont beaucoup plus élevés, les prix ont corrigé dans plusieurs marchés et Toronto comme Vancouver peinent encore à retrouver leur ancien rythme.
Les acheteurs étrangers représentaient une petite partie du marché
Avant l’interdiction, les non-résidents détenaient environ 2,75 % des propriétés en Ontario et autour de 4,5 % en Colombie-Britannique.
Ces proportions ont légèrement diminué par la suite, mais il est difficile de savoir quelle part de cette baisse vient réellement de l’interdiction.
La forte hausse des taux d’intérêt a probablement joué un rôle beaucoup plus important dans le refroidissement du marché.
Selon RBC, l’effet de l’interdiction sur l’ensemble du marché aurait probablement été très faible.
Une vague massive d’acheteurs étrangers semble peu probable
Les experts interrogés ne s’attendent pas à voir des milliers d’investisseurs étrangers se précipiter soudainement sur les propriétés canadiennes si l’interdiction disparaît.
Le Canada est aujourd’hui un marché beaucoup moins spéculatif qu’au moment où les prix grimpaient de 10 %, 12 % ou même 14 % par année.
Sans hausse rapide des prix, le marché canadien est simplement moins attirant pour les investisseurs qui recherchent des gains rapides.
Quel impact sur les prix?
À court terme, certains experts estiment que la fin de l’interdiction aurait peu ou pas d’effet visible sur les prix.
L’impact pourrait cependant être différent dans certains quartiers très recherchés de Toronto, Vancouver ou d’autres grands centres, où les capitaux étrangers étaient historiquement plus présents.
Mais à l’échelle nationale, l’enjeu principal demeure surtout le même : le Canada manque de logements.
Et si l’argent étranger servait plutôt à construire?
C’est là que le débat devient plus intéressant.
Certains économistes suggèrent de conserver certaines restrictions sur l’achat de propriétés existantes, tout en facilitant l’arrivée de capitaux étrangers dans les nouveaux projets résidentiels.
Autrement dit : permettre à l’argent étranger d’aider à construire des logements plutôt que de simplement concurrencer les Canadiens pour ceux qui existent déjà.
Quel impact sur les hypothèques?
La fin de l’interdiction n’aurait aucun effet direct sur les taux hypothécaires.
Mais si elle stimulait la demande dans certains marchés, les prix pourraient remonter légèrement, obligeant certains acheteurs à emprunter davantage.
À l’inverse, si les capitaux étrangers permettent de financer plus de construction, une offre plus importante pourrait contribuer à réduire la pression sur les prix à long terme.
La conclusion : la menace semble beaucoup moins grande qu’on le croit
La disparition de l’interdiction ne devrait probablement pas provoquer une nouvelle explosion nationale des prix.
Le marché est aujourd’hui beaucoup plus froid, les taux sont plus élevés et les investisseurs étrangers représentent historiquement une petite partie des propriétaires.
Le véritable enjeu pour Ottawa n’est donc peut-être pas de savoir comment empêcher l’argent étranger d’entrer au Canada, mais comment s’assurer qu’il serve à construire davantage de logements plutôt qu’à faire monter le prix de ceux qui existent déjà.
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