Hypothèques : les Canadiens abandonnent massivement le fixe 5 ans… et s’exposent davantage aux hausses de taux
Un changement majeur est en train de bouleverser le marché hypothécaire canadien. Les propriétaires choisissent de moins en moins le traditionnel taux fixe de cinq ans et se tournent massivement vers des termes plus courts ou des taux variables.
Cette stratégie peut sembler logique lorsqu’on espère profiter éventuellement de taux plus bas.
Mais elle comporte aussi un risque important : les emprunteurs doivent renégocier leur hypothèque plus rapidement et deviennent beaucoup plus vulnérables à une remontée soudaine des taux.
Une nouvelle analyse de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) montre à quel point les habitudes ont changé depuis la pandémie.
Le traditionnel fixe 5 ans perd énormément de terrain
Pendant longtemps, le prêt hypothécaire à taux fixe de cinq ans était pratiquement le choix par défaut de nombreux Canadiens.
Ce n’est plus le cas.
Au premier trimestre de 2026, seulement 35,72 % des nouveaux prêts assurés étaient à taux fixe pour cinq ans ou plus.
En 2014, cette proportion atteignait 67,62 %.
Et au début de 2020, juste avant que la pandémie transforme complètement le marché financier, le fixe cinq ans représentait un impressionnant 89,14 % des nouveaux prêts.
En seulement quelques années, ce produit autrefois dominant est donc devenu beaucoup moins populaire.
En 2020, presque tout le monde voulait verrouiller son taux
Le contexte était évidemment très différent à l’époque.
Les taux d’intérêt étaient extrêmement faibles.
Le taux directeur de la Banque du Canada avait notamment chuté à seulement 0,25 %, tandis que les rendements obligataires étaient eux aussi à des niveaux historiquement bas.
Dans ces conditions, verrouiller un taux très avantageux pendant cinq ans semblait être une décision relativement facile.
Pourquoi prendre le risque d’un taux variable lorsque le fixe était déjà extrêmement bas?
Mais après la flambée de l’inflation et les fortes hausses de taux qui ont suivi, la façon de penser des emprunteurs a complètement changé.
Les termes de moins de cinq ans explosent
En 2020, seulement 8,49 % des prêts assurés étaient à taux fixe pour une période inférieure à cinq ans.
En 2026, cette proportion atteint maintenant 30,66 %.
Autrement dit, près d’un emprunteur sur trois choisit maintenant de verrouiller son taux pour une période plus courte.
Pourquoi?
Beaucoup d’emprunteurs ne veulent tout simplement pas rester coincés cinq ans avec les taux actuels.
Ils préfèrent prendre un terme de deux ou trois ans dans l’espoir de renouveler plus tard à un taux plus avantageux.
Mais ce choix représente essentiellement un pari sur l’avenir.
Les taux variables font un retour spectaculaire
Le changement est encore plus impressionnant du côté des hypothèques variables.
En 2020, elles représentaient seulement 2,38 % des nouveaux prêts assurés.
Au premier trimestre de 2026, leur part atteignait maintenant 33,63 %.
Autrement dit, environ un nouveau prêt assuré sur trois est maintenant à taux variable.
Les emprunteurs semblent donc beaucoup plus disposés à accepter les fluctuations de taux qu’avant la pandémie.
Et dans un environnement économique instable, cette décision peut avoir des conséquences importantes sur le budget familial.
Le changement est encore plus spectaculaire pour les prêts non assurés
La tendance apparaît aussi très clairement parmi les hypothèques non assurées.
En 2020, environ 54,5 % de ces nouveaux prêts étaient à taux fixe pour cinq ans ou davantage.
En 2026, cette proportion est tombée à seulement 14,93 %.
Pendant ce temps, les termes fixes de moins de cinq ans sont passés de 35,35 % à 49,52 %.
Les taux variables ont eux aussi fortement progressé, passant de seulement 10,14 % avant la pandémie à 35,51 % aujourd’hui.
Plus de huit nouveaux emprunteurs non assurés sur dix choisissent donc maintenant soit un terme court, soit un taux variable.
Pourquoi les Canadiens prennent-ils ce risque?
La logique derrière ces décisions est relativement facile à comprendre.
De nombreux emprunteurs pensent que les taux actuels sont élevés et qu’ils pourraient être plus avantageux dans quelques années.
Choisir un terme de deux ou trois ans permet donc de retourner plus rapidement sur le marché et, potentiellement, de profiter d’une baisse future.
Le taux variable offre une logique semblable : si la Banque du Canada réduit son taux directeur, l’emprunteur peut généralement profiter plus rapidement de la baisse.
Mais personne ne sait avec certitude où seront les taux dans deux, trois ou cinq ans.
Et c’est exactement là que le risque apparaît.
Un terme plus court signifie un renouvellement plus rapide
Imaginez deux propriétaires qui signent leur hypothèque aujourd’hui.
Le premier choisit un taux fixe de cinq ans.
Le deuxième choisit un taux fixe de deux ans parce qu’il croit que les taux seront beaucoup plus bas au moment du renouvellement.
Si les taux diminuent réellement, le deuxième pourrait sortir gagnant.
Mais si l’inflation repart à la hausse et que les taux augmentent, il devra renouveler son hypothèque trois ans avant l’autre propriétaire, possiblement à un taux beaucoup plus élevé.
Le terme court donne donc davantage de flexibilité, mais aussi beaucoup moins de protection.
Les Canadiens avaient presque oublié que les taux pouvaient augmenter
Pendant des décennies, le Canada a connu des taux d’intérêt relativement faibles et souvent en diminution.
Pour plusieurs ménages, le renouvellement hypothécaire semblait donc être une formalité plutôt qu’un risque majeur.
Puis est arrivée la poussée inflationniste de 2022.
Les taux ont augmenté rapidement et certains propriétaires ont découvert au moment de leur renouvellement que leur paiement pouvait bondir de plusieurs centaines de dollars par mois.
Cette expérience a rappelé brutalement qu’une hypothèque n’est pas seulement une dette de 25 ou 30 ans : au Canada, son prix est renégocié plusieurs fois pendant cette période.
Amortissement et terme : une différence essentielle
Cette distinction est importante pour comprendre le risque.
Une hypothèque peut être amortie sur 25 ou 30 ans, ce qui correspond au temps prévu pour rembourser complètement la dette.
Mais son terme peut être de seulement un, deux, trois ou cinq ans.
À la fin de ce terme, l’emprunteur doit renouveler son prêt selon les taux disponibles à ce moment-là.
Un propriétaire peut donc avoir une hypothèque de 30 ans, mais devoir renégocier son taux dix fois ou davantage avant de terminer son remboursement.
Et plus les termes deviennent courts, plus rapidement les variations du marché frappent directement le portefeuille des ménages.
35 % des propriétaires renouvelés disent déjà ressentir la pression
Ce risque n’est pas seulement théorique.
Selon l’Enquête 2026 de la SCHL auprès des emprunteurs hypothécaires, 35 % des personnes ayant renouvelé leur prêt disent que les variations des taux d’intérêt ont augmenté leur fardeau financier.
Cela représente plus d’un propriétaire renouvelé sur trois.
Pour certains ménages, cela peut signifier réduire les dépenses ailleurs.
Voyages, restaurants, rénovations, épargne ou autres projets familiaux peuvent devoir être sacrifiés afin d’absorber le nouveau paiement hypothécaire.
Un emprunteur sur quatre regrette certains choix
Un autre résultat du sondage de la SCHL est particulièrement révélateur.
25 % des emprunteurs disent regretter certaines caractéristiques de l’hypothèque qu’ils ont choisie.
Cela peut concerner le type de taux, la durée du terme ou d’autres conditions du prêt.
Une décision qui semblait parfaitement raisonnable au moment de signer peut devenir beaucoup moins avantageuse lorsque l’économie change.
Et dans le contexte actuel, les changements peuvent être rapides.
Les propriétaires québécois sont eux aussi exposés
Pour les propriétaires du Québec, cette nouvelle tendance mérite une attention particulière.
À Montréal, Laval et dans plusieurs autres régions, les prix des propriétés ont fortement progressé au cours des dernières années.
De nombreux ménages doivent donc renouveler des soldes hypothécaires encore très importants.
Lorsque le solde dépasse plusieurs centaines de milliers de dollars, une variation même relativement faible du taux peut représenter une différence majeure dans les paiements mensuels.
Choisir un terme court pour économiser aujourd’hui peut donc exposer le ménage à une facture beaucoup plus importante plus rapidement que prévu.
Le taux variable peut être avantageux… mais il faut pouvoir absorber le choc
Les taux variables ne sont pas automatiquement une mauvaise option.
Ils peuvent être très avantageux lorsque les taux diminuent.
Ils offrent aussi souvent davantage de flexibilité.
Mais ils conviennent mieux aux ménages capables d’absorber une hausse éventuelle.
Pour une famille dont le budget est déjà au maximum, une augmentation du taux directeur peut rapidement devenir difficile.
Choisir le variable uniquement parce que le taux est plus bas aujourd’hui sans prévoir un scénario de hausse peut être dangereux.
Le terme de deux ou trois ans n’est pas une garantie de taux plus bas
La même prudence s’applique aux termes courts.
Un terme de trois ans peut être séduisant si l’on pense que les taux seront plus faibles en 2029.
Mais personne ne sait aujourd’hui ce que seront l’inflation, les prix de l’énergie, la croissance économique ou les décisions de la Banque du Canada à ce moment-là.
Les taux pourraient diminuer.
Ils pourraient aussi rester élevés.
Ou même augmenter.
Un terme court n’est donc pas une stratégie gagnante garantie. C’est un choix qui augmente la fréquence à laquelle le ménage doit affronter le marché.
Le choix hypothécaire devient plus important que jamais
Pendant longtemps, plusieurs emprunteurs choisissaient presque automatiquement le fixe cinq ans.
Aujourd’hui, le marché offre beaucoup plus de possibilités et les Canadiens semblent vouloir davantage de flexibilité.
Mais cette flexibilité vient avec une contrepartie : davantage de risque.
Avant de choisir un terme court ou un taux variable, la vraie question ne devrait donc pas simplement être : « Quel est le taux le plus bas aujourd’hui? »
Il faut aussi demander : « Que se passe-t-il avec mon budget si mon prochain taux est plus élevé? »
Un immense pari sur l’avenir des taux
Les chiffres de la SCHL montrent une transformation spectaculaire.
Le fixe cinq ans, autrefois dominant, perd rapidement du terrain.
Les termes courts explosent.
Les taux variables sont revenus en force.
Et des millions de dollars de nouvelles hypothèques devront donc être réévalués beaucoup plus rapidement qu’auparavant.
Les Canadiens semblent essentiellement faire un pari collectif : que les taux seront plus avantageux lorsque viendra leur prochain renouvellement.
Si ce pari fonctionne, plusieurs pourraient économiser beaucoup d’argent.
Mais si l’inflation et les taux réservent une nouvelle mauvaise surprise, les propriétaires ayant choisi les termes les plus courts pourraient être parmi les premiers à recevoir la facture.
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