Hypothèques : les taux fixes remontent brutalement et certains emprunteurs pourraient payer beaucoup plus cher
Le répit aura été de courte durée. Les taux hypothécaires fixes recommencent à grimper au Canada, et certains emprunteurs pourraient voir les offres disponibles augmenter beaucoup plus rapidement qu’ils ne l’imaginaient.
En cause : une forte hausse des rendements obligataires, ces taux de marché qui servent de référence aux banques pour établir leurs hypothèques fixes.
En seulement quelques jours, le rendement des obligations du gouvernement du Canada à cinq ans a augmenté d’environ un quart de point de pourcentage.
Résultat : plusieurs grands prêteurs ont déjà relevé leurs taux fixes.
Et ce n’est peut-être que le début.
Des hausses de 0,20 %… parfois beaucoup plus
Chez plusieurs grandes institutions financières, les taux hypothécaires fixes ont augmenté d’environ 0,10 à 0,20 point de pourcentage.
Mais certains prêteurs ont procédé à des ajustements beaucoup plus importants.
Dans certains cas, les hausses observées approchent même un point de pourcentage complet.
Pourquoi une telle différence?
Parce qu’il n’existe pas un seul taux hypothécaire canadien.
Chaque banque et chaque prêteur établit ses propres prix selon ses coûts de financement, sa stratégie commerciale et le niveau de risque qu’il souhaite prendre.
Deux acheteurs avec des dossiers similaires peuvent donc recevoir des offres très différentes selon l’institution consultée.
Les banques ont tenté de retenir les hausses aussi longtemps que possible
Depuis quelque temps déjà, les rendements obligataires augmentaient et réduisaient les marges de profit des prêteurs.
Plusieurs institutions ont toutefois choisi d’attendre avant d’augmenter leurs taux hypothécaires.
Elles espéraient que la hausse des obligations serait temporaire.
Certaines auraient même accepté des marges extrêmement faibles afin de maintenir des taux compétitifs et de continuer à attirer de nouveaux clients.
Mais cette stratégie a ses limites.
Lorsqu’un prêteur doit lui-même payer beaucoup plus cher pour obtenir son financement, il finit tôt ou tard par transférer cette hausse à l’emprunteur.
Le vrai choc pourrait venir de la disparition des rabais
Il existe aussi un élément moins visible que le taux affiché sur le site d’une banque.
Certains clients peuvent obtenir des rabais supplémentaires en fonction de leur dossier, de leur relation avec leur institution ou de promotions temporaires.
Et ces rabais commencent eux aussi à disparaître.
Cela signifie qu’un taux affiché peut officiellement augmenter de seulement 0,20 point, alors que le véritable taux offert à un client augmente davantage.
Dans certains cas, la hausse réelle pourrait atteindre environ 0,40 point de pourcentage.
Sur une hypothèque de plusieurs centaines de milliers de dollars, la différence est loin d’être négligeable.
Une petite hausse de taux peut coûter des milliers de dollars
Prenons un propriétaire qui doit renouveler un important solde hypothécaire.
Une variation de quelques dixièmes de point peut ajouter plusieurs dizaines ou même plusieurs centaines de dollars aux paiements mensuels, selon le montant emprunté.
Et sur un terme de plusieurs années, la facture supplémentaire peut rapidement atteindre plusieurs milliers de dollars.
Pour les propriétaires de Montréal, Laval et des autres marchés québécois où les prix ont fortement augmenté ces dernières années, l’impact peut être particulièrement important.
Pourquoi les rendements obligataires explosent-ils?
La réponse commence avec une inquiétude que les marchés financiers redoutent énormément : le retour de l’inflation.
Les tensions au Moyen-Orient ont perturbé l’approvisionnement énergétique et contribué à faire augmenter le prix du pétrole et du carburant.
À première vue, cela peut sembler être principalement un problème pour les automobilistes.
Mais le carburant intervient partout dans l’économie.
Transport des aliments, livraison des marchandises, construction, fabrication, agriculture : lorsque le diesel et l’énergie deviennent plus chers, les coûts augmentent presque partout.
Et lorsque ces coûts sont transférés aux consommateurs, l’inflation peut repartir à la hausse.
Les marchés commencent à craindre une nouvelle vague d’inflation
Aux États-Unis, les données récentes sur les prix ont ravivé cette inquiétude.
L’inflation demeure supérieure à la cible souhaitée par la banque centrale américaine, tandis que l’énergie continue de faire pression sur les prix.
Les investisseurs se demandent maintenant si les taux d’intérêt devront rester élevés plus longtemps — ou même remonter.
Lorsque les marchés anticipent davantage d’inflation ou des taux plus élevés, ils exigent généralement un meilleur rendement pour acheter des obligations.
Les rendements montent donc.
Et puisque les hypothèques fixes canadiennes suivent étroitement ces rendements, les emprunteurs finissent par recevoir la facture.
La dette américaine inquiète aussi les marchés
Le prix de l’énergie n’est pas la seule source de nervosité.
Les investisseurs surveillent également l’endettement massif du gouvernement américain.
Plus un gouvernement doit emprunter, plus il doit vendre d’obligations.
Et s’il doit convaincre davantage d’investisseurs de prêter leur argent, il peut être forcé d’offrir des rendements plus élevés.
Les coûts d’intérêt du gouvernement américain atteignent maintenant des niveaux extrêmement importants.
Cette situation pousse certains investisseurs à exiger davantage de rendement pour détenir de la dette à long terme.
Et comme les marchés obligataires américains et canadiens sont étroitement liés, le Canada subit une partie du choc.
Même si l’inflation canadienne est plus calme, le Canada ne peut pas s’isoler
Le Canada ne connaît pas exactement la même situation inflationniste que les États-Unis.
Certaines mesures de l’inflation fondamentale se situent encore près de la cible souhaitée.
Mais cela ne suffit pas nécessairement à protéger les emprunteurs canadiens.
Lorsque les rendements obligataires montent partout dans le monde, les taux canadiens ont tendance à suivre.
Autrement dit, les propriétaires canadiens peuvent voir leurs taux hypothécaires augmenter même si la Banque du Canada ne touche pas immédiatement à son taux directeur.
La Banque du Canada pourrait rester immobile… mais les hypothèques fixes montent quand même
C’est une distinction essentielle.
Le taux directeur de la Banque du Canada influence surtout les taux variables et le taux préférentiel des banques.
Les taux fixes, eux, sont beaucoup plus influencés par le marché obligataire.
C’est pourquoi un propriétaire peut entendre que la Banque du Canada a « maintenu son taux » tout en découvrant que les taux fixes disponibles ont augmenté.
Les deux peuvent parfaitement arriver en même temps.
Les marchés envisagent encore plusieurs hausses de taux
Les investisseurs continuent également d’anticiper la possibilité que les banques centrales doivent resserrer davantage leurs politiques.
Certains scénarios de marché intègrent plusieurs hausses de taux au cours de la prochaine année.
Mais ces prévisions sont extrêmement volatiles.
Les marchés avaient déjà anticipé des hausses importantes plus tôt dans l’année avant de changer rapidement d’opinion.
Le problème pour les emprunteurs est qu’ils doivent souvent prendre une décision aujourd’hui alors que personne ne sait exactement où seront les taux dans six mois.
Choisir un taux fixe maintenant pourrait aussi être risqué
On pourrait penser qu’avec toute cette incertitude, le choix le plus sécuritaire est automatiquement de verrouiller immédiatement un taux fixe pendant cinq ans.
Pas nécessairement.
Une partie de la hausse actuelle des rendements obligataires est liée à des événements géopolitiques qui pourraient changer rapidement.
Si les tensions au Moyen-Orient diminuent soudainement ou si l’approvisionnement énergétique revient à la normale, les prix du pétrole pourraient baisser.
Les inquiétudes inflationnistes pourraient alors diminuer.
Et les rendements obligataires pourraient redescendre.
Quelqu’un qui verrouille aujourd’hui un taux fixe élevé pendant cinq ans pourrait alors se retrouver coincé avec un taux devenu beaucoup moins avantageux quelques mois plus tard.
Mais attendre comporte exactement le risque inverse
C’est là que la décision devient particulièrement difficile.
Si un emprunteur attend et que les tensions géopolitiques empirent, les prix de l’énergie pourraient continuer à grimper.
L’inflation pourrait rester élevée plus longtemps.
Et les rendements obligataires pourraient encore augmenter.
Les taux fixes disponibles dans quelques semaines pourraient alors être encore plus élevés qu’aujourd’hui.
Autrement dit : verrouiller maintenant comporte un risque, mais attendre en comporte un aussi.
L’écart entre les taux fixes et variables devient énorme
Un autre changement majeur est en train d’apparaître dans le marché hypothécaire.
Les taux fixes augmentent alors que la Banque du Canada maintient encore son taux directeur.
Résultat : l’écart entre certains taux fixes de cinq ans et les taux variables comparables approche maintenant un point de pourcentage.
C’est considérable.
Pour que le taux variable perde complètement cet avantage, il faudrait plusieurs hausses successives du taux directeur.
Cette situation pousse donc certains emprunteurs à regarder de nouveau le variable avec beaucoup plus d’intérêt.
Le taux variable redevient-il soudainement intéressant?
Pour certains emprunteurs, oui.
Lorsque le taux variable est près d’un point complet sous un taux fixe comparable, l’économie immédiate sur les paiements peut être importante.
Mais le mot important est « risque ».
Une hypothèque variable peut devenir plus coûteuse si la Banque du Canada relève son taux directeur.
Elle convient donc davantage aux ménages capables d’absorber une certaine fluctuation de paiement ou de coût d’intérêt.
Pour un ménage dont le budget est déjà très serré, la stabilité d’un taux fixe peut encore avoir une grande valeur.
Renouvellement bientôt? Ne signez pas automatiquement l’offre de votre banque
Dans un marché où les taux changent rapidement et où les écarts entre prêteurs deviennent importants, accepter automatiquement l’offre de renouvellement reçue par courrier peut coûter cher.
Les différences entre institutions peuvent représenter plusieurs dixièmes de point.
Et les rabais négociés peuvent varier considérablement d’un prêteur à l’autre.
Comparer plusieurs offres devient donc encore plus important lorsque les taux sont en mouvement.
Un taux légèrement inférieur peut représenter des économies considérables sur un important solde hypothécaire.
Acheteurs : votre capacité d’emprunt peut aussi diminuer
La hausse des taux ne touche pas seulement les propriétaires qui renouvellent.
Elle peut également réduire le budget des acheteurs.
Lorsque le taux hypothécaire augmente, le paiement associé au même montant d’emprunt devient plus élevé.
Certains acheteurs peuvent alors devoir réduire leur prix cible ou augmenter leur mise de fonds.
Dans un marché comme Montréal ou Laval, où une différence de 25 000 $ ou 50 000 $ peut changer complètement les options disponibles, une hausse rapide des taux peut modifier un projet d’achat en quelques semaines seulement.
Une nouvelle course contre la montre pour les emprunteurs?
Les derniers mois avaient donné l’impression que les taux hypothécaires étaient finalement devenus plus prévisibles.
Cette tranquillité vient de disparaître.
Les rendements obligataires montent rapidement, plusieurs prêteurs augmentent leurs taux fixes et certains rabais autrefois disponibles sont retirés.
En même temps, l’écart entre les taux fixes et variables devient suffisamment important pour rendre le choix beaucoup plus compliqué.
Pour les propriétaires et acheteurs québécois, le message est clair : le marché hypothécaire vient de changer rapidement, et les offres disponibles aujourd’hui pourraient ne plus être les mêmes dans quelques semaines.
Après avoir attendu pendant des mois une baisse des taux, de nombreux Canadiens découvrent maintenant le scénario qu’ils redoutaient : les taux fixes peuvent repartir à la hausse sans même attendre une nouvelle décision de la Banque du Canada.
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