Hypothèques : plus de 85 % des nouveaux emprunteurs s’exposent à un retour des hausses de taux
Les Canadiens prennent de plus en plus de risques avec leur hypothèque au moment même où l’avenir des taux d’intérêt redevient incertain. Plus de 85 % des nouveaux prêts hypothécaires non assurés sont maintenant à taux variable ou assortis d’un terme fixe de moins de cinq ans.
Autrement dit, une immense majorité des nouveaux emprunteurs choisissent des prêts qui devront être ajustés ou renouvelés relativement rapidement.
Si les taux baissent, cette stratégie pourrait être avantageuse. Mais s’ils remontent, des millions de dollars de dettes hypothécaires pourraient rapidement devenir plus coûteux à financer.
Et la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévient que ce risque repose largement sur les épaules des ménages.
Plus de 85 % des nouveaux prêts sont exposés aux variations de taux
Les chiffres du premier trimestre de 2026 montrent un changement spectaculaire dans les habitudes des emprunteurs.
Parmi les nouvelles hypothèques non assurées, 35,5 % étaient à taux variable.
Un autre 49,5 % des prêts étaient à taux fixe, mais avec un terme inférieur à cinq ans.
En additionnant les deux catégories, plus de 85 % des nouveaux prêts sont donc directement ou relativement rapidement exposés aux changements de taux d’intérêt.
Seulement 14,9 % des nouveaux emprunteurs ont choisi un taux fixe pour cinq ans ou plus.
Quatre ans plus tôt, cette proportion atteignait encore 22,8 %.
Les Canadiens semblent donc de moins en moins intéressés à verrouiller leur taux pour une longue période.
Les prêts assurés suivent la même direction
La tendance ne concerne pas seulement les emprunteurs qui disposent d’une mise de fonds suffisamment importante pour éviter l’assurance hypothécaire.
Du côté des nouveaux prêts assurés, 33,6 % étaient à taux variable au premier trimestre.
Un autre 30,7 % étaient assortis d’un taux fixe pour moins de cinq ans.
À l’inverse, seulement 35,7 % avaient un taux fixe pour cinq ans ou davantage.
En 2022, cette dernière catégorie représentait encore 53,2 % des nouveaux prêts assurés.
En seulement quatre ans, le portrait du marché hypothécaire canadien a donc profondément changé.
Pourquoi autant de Canadiens choisissent-ils des termes plus courts?
La logique est relativement facile à comprendre.
Après plusieurs années de taux d’intérêt élevés, de nombreux emprunteurs ne veulent pas nécessairement verrouiller leur hypothèque pendant cinq ans à un taux qu’ils espèrent voir diminuer.
Un terme de deux ou trois ans permet de renouveler plus rapidement si les taux deviennent plus avantageux.
Un taux variable peut également permettre de profiter plus rapidement d’éventuelles baisses du taux directeur de la Banque du Canada.
Mais cette stratégie fonctionne surtout lorsque les taux diminuent.
Si la tendance s’inverse, le pari peut rapidement devenir beaucoup plus coûteux.
Le problème : les taux pourraient ne plus aller dans la direction espérée
Depuis quelques années, beaucoup d’emprunteurs ont pris leurs décisions en supposant que les taux finiraient par diminuer.
Mais la récente volatilité de l’inflation vient compliquer ce scénario.
Lorsque l’inflation reste élevée, la Banque du Canada dispose de moins de marge pour réduire son taux directeur.
Et si les pressions sur les prix deviennent trop fortes, la possibilité de nouvelles hausses de taux peut même revenir sur la table.
C’est précisément ce qui rend la popularité actuelle des taux variables et des termes courts beaucoup plus importante.
Des emprunteurs qui pensaient simplement « attendre quelques années avant d’obtenir un meilleur taux » pourraient se retrouver à renouveler dans un environnement plus coûteux que prévu.
Le Canada transfère une grande partie du risque aux propriétaires
Le fonctionnement du marché hypothécaire canadien comporte une particularité importante.
La plupart des propriétaires ne conservent pas le même taux d’intérêt pendant toute la durée de remboursement de leur maison.
Une hypothèque peut être amortie sur 25 ou 30 ans, mais le taux est généralement négocié pour un terme beaucoup plus court.
Après quelques années, le prêt doit être renouvelé au taux disponible à ce moment-là.
Résultat : une hausse importante des taux finit relativement rapidement par toucher directement les ménages.
Une hypothèque de 25 ans ne signifie pas un taux garanti pendant 25 ans
C’est une distinction que plusieurs consommateurs trouvent encore difficile à comprendre.
La période d’amortissement représente le nombre d’années nécessaires pour rembourser complètement l’hypothèque selon le scénario prévu.
Le terme, lui, correspond simplement à la période pendant laquelle les conditions actuelles du prêt sont garanties.
Par exemple, une personne peut avoir une hypothèque amortie sur 30 ans avec un terme fixe de trois ans.
Après trois ans, elle devra renouveler son prêt.
Si les taux sont beaucoup plus élevés à ce moment-là, son paiement peut augmenter même si elle habite exactement la même maison et n’a pas emprunté davantage.
35 % des emprunteurs renouvelés ont déjà ressenti le choc
Ce risque n’est pas théorique.
Une enquête de la SCHL menée en 2026 auprès des emprunteurs hypothécaires montre que 35 % des personnes ayant récemment renouvelé leur prêt affirment que les changements de taux ont alourdi leur fardeau financier.
Cela signifie que plus d’un emprunteur sur trois interrogé après un renouvellement ressent déjà davantage de pression sur son budget.
Et un autre chiffre est particulièrement révélateur.
Un emprunteur sur quatre affirme regretter certaines caractéristiques de l’hypothèque qu’il avait choisie.
Une décision qui semblait logique au moment de signer peut donc devenir beaucoup moins intéressante quelques années plus tard.
Taux variable : l’économie potentielle vient avec un vrai risque
Un taux variable peut être avantageux dans certaines circonstances.
Lorsque la Banque du Canada réduit son taux directeur, le taux préférentiel des banques peut diminuer et les détenteurs de prêts variables peuvent en profiter.
Mais le mécanisme fonctionne aussi dans l’autre direction.
Si la Banque du Canada augmente son taux, le coût d’une hypothèque variable peut augmenter rapidement.
Selon le type de prêt, cela peut se traduire par une augmentation immédiate du paiement ou par une plus grande portion du paiement consacrée aux intérêts.
Le variable n’est donc pas simplement un « taux moins cher » : c’est aussi un choix qui transfère davantage de risque de taux à l’emprunteur.
Les termes de deux ou trois ans peuvent cacher le même problème
Choisir un taux fixe pour deux ou trois ans élimine les fluctuations immédiates pendant le terme.
Mais l’emprunteur doit retourner beaucoup plus rapidement sur le marché pour renouveler.
Un propriétaire qui choisit aujourd’hui un terme de trois ans parie en quelque sorte sur les conditions qui existeront en 2029.
Personne ne peut garantir ce que seront alors l’inflation, l’économie ou les taux hypothécaires.
Plus le terme est court, plus rapidement le ménage sera confronté au prochain changement de taux.
Pourquoi le système américain est différent
La situation est très différente chez nos voisins américains.
Aux États-Unis, les prêts hypothécaires à taux fixe de très longue durée sont beaucoup plus courants.
Un propriétaire peut notamment obtenir un taux fixe qui demeure inchangé pendant des décennies.
Au Canada, les emprunteurs doivent généralement renégocier beaucoup plus souvent.
Cette structure aide les banques canadiennes à mieux gérer certains risques financiers, mais elle signifie également que les variations des taux d’intérêt se transmettent plus rapidement au budget des familles.
Québec : les renouvellements pourraient devenir particulièrement sensibles
Pour les propriétaires québécois, cette situation mérite une attention particulière.
À Montréal, Laval et dans plusieurs autres régions, le prix des propriétés a fortement augmenté au cours des dernières années.
Un ménage qui possède encore un solde hypothécaire important peut donc être très sensible à une variation relativement petite du taux obtenu au prochain renouvellement.
Plus le montant emprunté est élevé, plus une différence de quelques dixièmes de point peut représenter beaucoup d’argent.
Et pour les propriétaires qui ont acheté lorsque les taux étaient particulièrement bas, un renouvellement demeure un moment financier crucial.
Un terme plus court n’est pas nécessairement une mauvaise décision
La SCHL ne dit pas que les Canadiens font automatiquement de mauvais choix.
Un terme court ou un taux variable peut parfaitement convenir à certains ménages.
Le choix dépend notamment du revenu, de la stabilité d’emploi, de la possibilité de vendre ou refinancer la propriété et de la capacité du ménage à absorber une hausse éventuelle des paiements.
Une personne disposant d’une importante marge financière ne fait pas face au même risque qu’un ménage dont le budget est déjà extrêmement serré.
Le véritable danger apparaît lorsqu’un emprunteur choisit son hypothèque uniquement en fonction du paiement le moins élevé aujourd’hui sans vérifier ce qui arriverait si les taux remontaient.
Le test à faire avant de choisir son hypothèque
Avant de choisir entre variable, fixe court terme ou fixe cinq ans, un emprunteur devrait regarder au-delà du taux affiché.
Une question simple peut être beaucoup plus utile : que se passerait-il si mon taux était sensiblement plus élevé à mon prochain renouvellement?
Si une hausse relativement modeste rendrait déjà le paiement difficile à supporter, choisir davantage de stabilité peut avoir une valeur importante.
À l’inverse, un ménage capable d’absorber des variations et qui souhaite davantage de flexibilité peut accepter plus facilement le risque d’un terme court ou variable.
Le grand pari hypothécaire des Canadiens
Le portrait actuel est spectaculaire : plus de 85 % des nouveaux prêts hypothécaires non assurés sont maintenant à taux variable ou à taux fixe pour moins de cinq ans.
Les Canadiens privilégient donc massivement la flexibilité et semblent peu disposés à verrouiller leurs conditions pour longtemps.
Si les taux diminuent au cours des prochaines années, beaucoup pourraient avoir fait un excellent choix.
Mais si l’inflation force la Banque du Canada à maintenir les taux élevés ou à recommencer à les augmenter, le scénario pourrait être complètement différent.
Après le choc hypothécaire des dernières années, des milliers de propriétaires font maintenant un nouveau pari : que leur prochain renouvellement sera plus avantageux qu’aujourd’hui. Le problème, c’est que personne ne peut garantir qu’ils auront raison.
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