Immobilier : la Banque du Canada reconnaît que les taux d’intérêt ne peuvent pas régler la crise du logement
Monter les taux rend les hypothèques plus difficiles à payer. Les baisser peut faire repartir les prix des maisons. La Banque du Canada reconnaît maintenant ouvertement le piège : son principal outil est beaucoup trop brutal pour régler à lui seul le problème d’abordabilité du logement.
La première sous-gouverneure Carolyn Rogers explique que la Banque peut influencer la demande immobilière avec les taux, mais qu’elle ne peut ni construire des logements, ni accélérer les permis, ni modifier le zonage.
Hausser les taux : les prix peuvent ralentir… mais les acheteurs souffrent
Lorsque la Banque du Canada augmente son taux directeur, le crédit devient plus coûteux.
Cela peut calmer la demande et exercer une pression à la baisse sur les prix immobiliers.
Mais il y a un problème énorme : les acheteurs peuvent alors emprunter moins et les propriétaires doivent parfois absorber des paiements hypothécaires beaucoup plus élevés.
Autrement dit, une maison moins chère ne devient pas nécessairement plus abordable si son financement coûte beaucoup plus cher.
Baisser les taux : le paiement diminue… mais les prix peuvent repartir
Le scénario inverse n’est pas parfait non plus.
Une baisse des taux améliore la capacité d’emprunt et réduit le coût mensuel d’une hypothèque.
Mais si le nombre de logements disponibles reste insuffisant, davantage d’acheteurs peuvent revenir simultanément sur le marché.
Plus de demande pour la même quantité de propriétés peut alors pousser les prix vers le haut et effacer une partie du gain obtenu grâce aux taux plus bas.
Voilà pourquoi attendre uniquement une baisse des taux peut être trompeur
Pour un acheteur, le raisonnement « j’attends que les taux baissent et tout deviendra moins cher » n’est donc pas garanti.
Si les taux diminuent fortement et que des milliers d’acheteurs reviennent sur le marché en même temps, la compétition peut rapidement réapparaître.
Vous pourriez obtenir une hypothèque moins chère… mais devoir payer davantage pour la propriété.
Le test hypothécaire protège le système, mais complique aussi l’achat
La Banque du Canada reconnaît également que des mesures comme le test de résistance hypothécaire ont créé un autre compromis.
Ces règles aident à protéger les emprunteurs et les institutions financières contre des niveaux de dette trop dangereux.
Mais elles réduisent également le montant que certains ménages peuvent emprunter et peuvent donc empêcher certains acheteurs d’accéder à la propriété.
Le Canada dépend énormément de l’immobilier
Le problème est encore plus délicat parce que le logement occupe aujourd’hui une place énorme dans l’économie canadienne.
Environ la moitié des prêts accordés par les banques canadiennes sont liés à l’immobilier résidentiel.
Et alors qu’en 2000 le Canada investissait beaucoup plus dans les machines, les équipements et l’innovation que dans le logement résidentiel, cette relation s’est aujourd’hui largement inversée.
Une chute importante et prolongée des prix pourrait donc aider certains acheteurs, mais elle pourrait également frapper la richesse des ménages, la construction, les banques et l’ensemble de l’économie.
Quel impact sur les hypothèques?
Le message pour les propriétaires est important : la Banque du Canada ne fixera pas son taux simplement pour rendre les maisons moins chères.
Son principal objectif demeure le contrôle de l’inflation.
Les taux variables continueront donc surtout de dépendre de l’évolution de l’inflation et de l’économie, tandis que les taux fixes resteront fortement influencés par les marchés obligataires.
Le problème d’abordabilité ne peut donc pas être réglé simplement en demandant à la Banque du Canada de monter ou de baisser les taux.
La vraie solution est ailleurs
La conclusion de la Banque est probablement la partie la plus importante du message.
Le Canada doit construire davantage de logements, améliorer la planification et les infrastructures et réduire sa dépendance économique envers une hausse perpétuelle des prix immobiliers.
Les taux peuvent ralentir ou accélérer temporairement le marché.
Mais ils ne créent aucun condo, aucune maison et aucun logement locatif supplémentaire.
La conclusion : le Canada est pris dans un véritable piège immobilier
Des taux élevés peuvent faire ralentir les prix, mais rendent les hypothèques plus coûteuses. Des taux plus bas peuvent soulager les emprunteurs, mais relancer la demande et faire remonter les prix.
C’est pourquoi la crise d’abordabilité ne disparaîtra probablement pas avec la prochaine décision de la Banque du Canada.
Pour réellement rendre le logement plus accessible, le Canada devra surtout s’attaquer au problème que les taux ne peuvent pas résoudre : construire suffisamment de logements là où les Canadiens veulent vivre.
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