Les nouveaux arrivants achètent souvent plus cher, avec moins de marge financière
Une nouvelle étude de Statistique Canada montre que plusieurs nouveaux arrivants ont réussi à devenir propriétaires au Canada avant la forte hausse des taux d’intérêt. Mais pour y arriver, plusieurs ont dû prendre une hypothèque plus importante, acheter des propriétés plus chères et consacrer une grande partie de leur budget au logement.
Le rapport montre une réalité importante : les acheteurs immigrants récents avaient souvent un revenu familial plus bas que les acheteurs nés au Canada, mais ils achetaient quand même des propriétés plus coûteuses dans les provinces où les données étaient disponibles.
Autrement dit, plusieurs nouveaux arrivants ont choisi de mettre une grande partie de leur capacité financière dans l’achat d’une propriété. Pour certains, la maison est devenue le principal outil pour bâtir leur sécurité financière.
Une entrée dans le marché avec plus de dettes
L’étude de Statistique Canada couvre surtout la période de 2017 à 2021. Cette période inclut les deux premières années de la pandémie, quand les taux d’intérêt étaient très bas et que plusieurs acheteurs se sont lancés dans le marché immobilier.
Mais ces données arrivent avant la forte hausse des taux d’intérêt, avant les renouvellements hypothécaires plus difficiles et avant l’augmentation importante de l’immigration observée à partir de 2022.
C’est ce qui rend l’étude particulièrement importante. Elle montre que certains nouveaux arrivants étaient déjà plus exposés financièrement avant même que les conditions deviennent plus difficiles.
Des propriétés plus chères malgré des revenus plus bas
Dans plusieurs provinces, les acheteurs immigrants récents ont acheté des propriétés plus chères que les acheteurs nés au Canada, même lorsque leur revenu familial était plus faible.
Par exemple, en Colombie-Britannique, les premiers acheteurs immigrants récents avaient un revenu familial médian de 125 000 $ en 2021, mais achetaient une propriété au prix médian de 660 000 $. Les acheteurs nés au Canada avaient un revenu familial médian plus élevé, soit 135 000 $, mais achetaient des propriétés moins chères, avec un prix médian de 580 000 $.
Le même genre de situation a été observé ailleurs, notamment en Nouvelle-Écosse et au Manitoba. Dans ces provinces aussi, les acheteurs immigrants récents achetaient souvent plus cher, malgré un revenu comparable ou plus faible.
Ce genre d’écart montre que plusieurs ménages nouvellement arrivés acceptent parfois un effort financier plus important pour accéder à la propriété.
Pourquoi certains nouveaux arrivants misent autant sur la propriété?
Pour plusieurs familles immigrantes, devenir propriétaire représente beaucoup plus qu’un simple achat. Cela peut être vu comme un signe de stabilité, de sécurité et d’intégration à long terme.
Posséder une maison ou un condo peut aussi être perçu comme une façon de bâtir un patrimoine familial. Dans un nouveau pays, l’immobilier peut sembler plus concret et plus rassurant que d’autres types de placements.
Mais cette stratégie comporte aussi des risques. Si presque toute la capacité financière d’un ménage est liée à la maison, il reste moins d’argent pour l’épargne, les urgences, la retraite ou les imprévus.
Moins d’épargne pour la retraite
L’étude de Statistique Canada montre aussi que les acheteurs immigrants récents étaient moins nombreux à cotiser à un REER l’année où ils achetaient leur première propriété.
Par exemple, en Colombie-Britannique, seulement 16,8 % des premiers acheteurs immigrants récents ont cotisé à un REER l’année de l’achat, comparativement à 36,1 % des acheteurs nés au Canada.
Au Manitoba, l’écart était aussi visible : 28,4 % des acheteurs immigrants récents ont cotisé à un REER, contre 45,9 % des acheteurs nés au Canada.
Cela ne veut pas dire que les nouveaux arrivants ne veulent pas épargner. Cela peut simplement montrer que l’achat de la propriété prend tellement de place dans le budget qu’il reste moins d’argent pour d’autres objectifs financiers.
Le logement devient le centre de la sécurité financière
Quand une famille met une grande partie de son argent dans une propriété, sa sécurité financière dépend davantage de la valeur de cette propriété.
Si le marché immobilier monte, cela peut être positif. La valeur de la maison peut augmenter et créer de la richesse avec le temps.
Mais si les taux montent, si les paiements deviennent plus lourds ou si la valeur de la propriété stagne, la situation peut devenir plus fragile.
Le rapport souligne que des prix d’achat plus élevés peuvent entraîner de plus grosses hypothèques et des paiements mensuels plus importants. À long terme, une dette hypothécaire élevée combinée à une épargne-retraite plus faible peut réduire la marge de sécurité du ménage.
Les jeunes ménages immigrants ont des paiements plus élevés
Les données montrent aussi que les jeunes ménages immigrants récents propriétaires avaient des paiements hypothécaires plus élevés que les ménages comparables nés au Canada.
En 2021, les ménages propriétaires dirigés par des immigrants récents de moins de 35 ans payaient en moyenne 1 920 $ par mois pour leur hypothèque. Pour les ménages comparables nés au Canada, la moyenne était de 1 420 $.
En 2023, la dette hypothécaire moyenne des jeunes ménages immigrants récents propriétaires avec hypothèque avait atteint 450 000 $, comparativement à 265 000 $ pour les ménages nés au Canada.
Ces chiffres montrent que plusieurs jeunes nouveaux arrivants entrent dans le marché avec une dette plus lourde.
Une réalité aussi présente au Québec
Même si l’étude présente des données détaillées pour certaines provinces, la réalité décrite peut aussi parler à plusieurs ménages au Québec.
Dans la grande région de Montréal, plusieurs nouveaux arrivants souhaitent devenir propriétaires rapidement pour s’établir, offrir de la stabilité à leur famille et éviter les hausses de loyer. Mais les prix élevés à Montréal, Laval, Longueuil, sur la Rive-Nord et sur la Rive-Sud rendent l’achat plus difficile.
Pour respecter leur budget, certains acheteurs doivent s’éloigner du centre-ville, acheter plus petit, choisir un condo plutôt qu’une maison, ou accepter une propriété qui demandera des améliorations.
Dans certains cas, le rêve de devenir propriétaire reste possible, mais il demande plus de sacrifices.
La propriété augmentait avant la hausse des taux
Avant la montée des taux d’intérêt, plusieurs nouveaux arrivants réussissaient tout de même à accéder à la propriété. L’étude indique que dans certaines provinces, leur taux de propriété augmentait.
En Ontario, par exemple, le taux de propriété des immigrants récents dans leur cinquième année après leur admission est passé de 35,7 % en 2018 à 40,2 % en 2021. Pendant la même période, le taux de propriété des personnes nées au Canada a diminué.
Statistique Canada indique que la progression des revenus chez certains nouveaux arrivants, combinée aux taux d’intérêt très bas à partir de 2020, a probablement aidé plusieurs ménages à acheter.
Mais les conditions ont changé
Depuis cette période, le marché est devenu plus difficile. Les taux hypothécaires ont augmenté, les paiements mensuels sont plus élevés et plusieurs ménages doivent prévoir davantage d’argent pour les dépenses courantes.
Pour les nouveaux arrivants qui ont acheté avec une hypothèque importante, le renouvellement pourrait devenir un moment délicat. Si le nouveau taux est plus élevé que celui obtenu au départ, le paiement mensuel peut augmenter de façon importante.
C’est pourquoi il est essentiel de ne pas regarder seulement le prix d’achat. Il faut aussi regarder le paiement futur possible, les taxes, les assurances, les frais de condo, l’entretien et les autres dettes.
Ce que les acheteurs devraient retenir
Devenir propriétaire peut être une excellente étape, mais il faut garder une marge de sécurité. Une maison ou un condo ne devrait pas prendre toute la place dans le budget.
Avant d’acheter, il est important de se poser quelques questions simples :
- Est-ce que le paiement hypothécaire reste confortable si les taux augmentent?
- Reste-t-il de l’argent pour l’épargne et les urgences?
- Le budget tient-il compte des taxes, assurances et frais de condo?
- Est-ce que la famille peut absorber une réparation imprévue?
- Le projet d’achat laisse-t-il encore de la place pour la retraite?
Ces questions sont importantes pour tous les acheteurs, mais elles le sont encore plus pour les ménages qui arrivent récemment au pays et qui doivent s’adapter à un nouveau système financier.
Ce qu’il faut retenir
L’étude de Statistique Canada montre que plusieurs acheteurs immigrants récents sont entrés dans le marché immobilier avec des hypothèques plus importantes, des paiements plus élevés et moins de marge pour d’autres formes d’épargne.
La propriété demeure un objectif important pour plusieurs nouveaux arrivants, mais elle peut aussi concentrer une grande partie du risque financier dans un seul actif : la maison.
Au Québec, où les prix restent élevés dans plusieurs secteurs, le message est clair : acheter une propriété peut être un bon projet, mais il faut le faire avec prudence, en gardant de l’espace dans le budget pour les imprévus, l’épargne et l’avenir.
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