Les loyers pourraient devenir plus abordables au Québec, mais l’amélioration sera lente
Le marché locatif québécois commence à montrer quelques signes de rééquilibrage. Dans certaines régions, il y a plus de logements disponibles qu’avant, et les taux d’inoccupation s’améliorent graduellement.
Mais cela ne veut pas dire que les loyers vont baisser rapidement.
Selon une analyse de Desjardins, l’amélioration de l’abordabilité dans le marché locatif devrait être lente, inégale et différente selon le type de logement.
Plus de logements, mais pas toujours les bons logements
En théorie, construire plus de logements devrait réduire la pression sur les loyers. Si les locataires ont plus de choix, les propriétaires doivent être plus compétitifs.
Mais dans la réalité, le résultat prend du temps.
Une grande partie des nouveaux logements construits sont plus chers que les logements déjà existants. Ils peuvent être modernes, bien situés et offrir plusieurs services, mais leurs loyers sont souvent trop élevés pour plusieurs ménages.
Donc, même si l’offre augmente, elle ne répond pas toujours aux besoins des locataires qui cherchent les logements les plus abordables.
Les logements neufs coûtent cher à construire
Une des grandes raisons est simple : construire coûte beaucoup plus cher qu’avant.
Selon l’analyse, les coûts de construction ont augmenté de 65 % depuis 2019. C’est beaucoup plus que l’inflation générale pendant la même période.
Quand un immeuble coûte plus cher à construire, le promoteur doit souvent demander un loyer plus élevé pour rentabiliser le projet.
Résultat : même si de nouveaux appartements arrivent sur le marché, ils ne sont pas nécessairement accessibles aux ménages qui ont le plus besoin de logements abordables.
Les coûts pourraient encore augmenter
La situation pourrait rester difficile à court terme. Une nouvelle hausse des coûts de construction est attendue en 2026.
Cela limite les chances de voir les loyers des logements neufs diminuer fortement dans les prochains mois.
En termes simples, tant que les coûts de construction restent élevés, il sera difficile de construire beaucoup de logements neufs à bas prix.
Les locataires se tournent vers les logements plus anciens
Comme les logements neufs sont souvent trop chers, plusieurs ménages se tournent vers les logements plus anciens.
Ces logements sont généralement plus abordables. Ils peuvent aussi être plus grands ou mieux adaptés aux familles.
Mais comme beaucoup de locataires cherchent le même type de logement, la pression demeure forte dans ce segment du marché.
C’est pourquoi les loyers peuvent continuer d’augmenter dans les logements existants, même si de nouveaux immeubles se construisent ailleurs.
Les familles ont besoin de plus d’espace
Un autre problème touche la taille des logements.
Plusieurs nouveaux appartements sont relativement petits. Ils peuvent convenir à une personne seule, à un couple ou à de jeunes professionnels, mais pas toujours à une famille avec enfants.
Pour une famille, le prix n’est pas le seul critère. Il faut aussi assez de chambres, de rangement, d’espace de vie et parfois un accès facile aux écoles, aux parcs et au transport.
Si les logements neufs ne répondent pas à ces besoins, les familles restent en compétition pour les logements plus anciens et plus grands.
L’accès à la propriété plus difficile ajoute de la pression
Le marché locatif est aussi influencé par le marché de l’achat.
Quand acheter une propriété devient trop difficile, plusieurs ménages restent locataires plus longtemps.
Au Québec, les prix des propriétés demeurent élevés dans plusieurs régions, notamment à Montréal, Laval, Longueuil, sur la Rive-Nord, sur la Rive-Sud et dans la région de Québec.
Les taux hypothécaires, la mise de fonds, les taxes, les assurances et les frais d’entretien rendent l’achat plus difficile pour plusieurs familles.
Ces ménages restent donc dans le marché locatif, ce qui maintient la demande élevée pour les logements abordables.
Pourquoi l’amélioration prend du temps?
L’ajout de nouveaux logements peut aider, mais l’effet se fait souvent par étapes.
Par exemple, une personne peut quitter un ancien logement pour emménager dans un logement neuf. Son ancien logement devient alors disponible pour un autre ménage. Ce ménage peut à son tour libérer un autre logement.
Ce mouvement peut finir par créer plus de choix dans le marché, mais il ne se produit pas du jour au lendemain.
C’est pourquoi l’amélioration de l’abordabilité peut prendre plusieurs années.
Pas de baisse majeure des loyers à court terme
Selon l’analyse, il ne faut pas s’attendre à une baisse spectaculaire des loyers au Québec à court terme.
Le scénario le plus probable est plutôt une amélioration graduelle. Dans certains secteurs, les locataires pourraient avoir un peu plus de choix. Dans d’autres, la pression pourrait rester forte, surtout pour les logements abordables, familiaux ou bien situés.
Le marché pourrait donc devenir moins serré, mais sans devenir facile pour autant.
Ce que cela signifie pour les locataires
Pour les locataires, cette situation veut dire qu’il faut continuer à comparer attentivement les options.
Un logement neuf peut offrir du confort, mais il peut aussi coûter beaucoup plus cher. Un logement plus ancien peut être plus abordable, mais il faut bien vérifier son état, son isolation, le chauffage, l’insonorisation et les coûts inclus.
Avant de signer un bail, il est utile de regarder :
- le loyer mensuel réel;
- ce qui est inclus dans le loyer;
- le coût du chauffage et de l’électricité;
- la taille du logement;
- l’état général de l’immeuble;
- la distance avec le travail, l’école et les services;
- les frais de stationnement, s’il y en a;
- la possibilité de rester plusieurs années sans devoir déménager.
Ce que cela signifie pour les propriétaires
Pour les propriétaires, le marché devient plus nuancé.
Dans certains segments plus chers, l’offre augmente et les locataires peuvent avoir plus de choix. Les propriétaires devront donc être plus attentifs au prix demandé, à la qualité du logement et à la présentation de leur annonce.
Mais dans les segments plus abordables, la demande demeure forte. Les logements bien entretenus, bien situés et à prix raisonnable devraient continuer d’attirer beaucoup d’intérêt.
Ce que cela signifie pour les décideurs
Construire plus de logements demeure essentiel, mais ce n’est pas suffisant.
Il faut aussi construire des logements qui correspondent aux besoins réels des ménages : des logements familiaux, des logements plus abordables, des logements près du transport et des services, et des logements adaptés aux différentes étapes de la vie.
À long terme, l’amélioration durable de l’abordabilité dépendra aussi de la capacité à réduire les coûts de construction, accélérer les projets et mieux planifier l’offre selon les besoins de la population.
Ce qu’il faut retenir
Le marché locatif québécois montre certains signes d’amélioration, mais les loyers ne deviendront pas abordables du jour au lendemain.
Selon l’analyse de Desjardins, l’augmentation de l’offre aide à rééquilibrer le marché, mais les logements neufs sont souvent trop chers pour répondre aux besoins des ménages les plus touchés par la crise de l’abordabilité.
Les logements plus anciens et moins coûteux restent très demandés, surtout par les familles et les ménages qui ne peuvent pas accéder à la propriété.
Le Québec pourrait donc voir une amélioration graduelle, mais pas une baisse rapide et généralisée des loyers. Pour rendre le logement vraiment plus abordable, il faudra construire plus, construire mieux et réduire les coûts qui rendent les nouveaux projets trop chers.
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