Démographie au Canada : le recul de la population pourrait être moins important que prévu
Le Canada pourrait ne pas avoir perdu autant de population qu’on le croit actuellement. Selon un rapport de CIBC, les prochaines révisions de Statistique Canada pourraient modifier le portrait démographique des dernières années.
En termes simples, certains résidents non permanents auraient peut-être été considérés comme ayant quitté le pays, alors qu’ils seraient encore ici légalement avec un autre statut ou un nouveau permis.
Cette correction pourrait avoir des effets importants sur l’analyse de l’économie, du marché du travail et du marché immobilier.
Le portrait actuel montre une baisse de population
Selon les estimations actuelles de Statistique Canada, la population canadienne aurait diminué de 234 597 personnes entre le 1er juillet 2025 et le 31 mars 2026.
Pour le premier trimestre de 2026 seulement, la baisse estimée serait de 55 025 personnes.
Ces chiffres sont importants, car la croissance de la population influence directement plusieurs secteurs : la location, l’achat immobilier, l’emploi, la consommation, les services publics et les infrastructures.
Pourquoi ces chiffres pourraient changer?
Le rapport de CIBC indique que les estimations pourraient avoir surestimé le nombre de résidents non permanents qui ont quitté le Canada après l’expiration de leur permis.
Un résident non permanent peut être, par exemple, un travailleur temporaire, un étudiant étranger ou une personne présente au Canada avec un statut temporaire.
Dans certains cas, une personne dont le permis arrive à échéance ne quitte pas nécessairement le pays. Elle peut obtenir une prolongation, changer de type de permis ou recevoir un autre statut légal.
Si ces changements ne sont pas entièrement comptabilisés dans les estimations provisoires, la population réelle peut être plus élevée que ce que les chiffres actuels indiquent.
Des révisions importantes attendues en septembre
Statistique Canada doit publier une nouvelle mise à jour trimestrielle de la population en septembre. Cette publication devrait inclure des révisions importantes aux estimations de la dernière année.
Selon CIBC, ces révisions pourraient être plus grandes que d’habitude, surtout pour les résidents non permanents.
L’ampleur exacte reste inconnue pour le moment. Mais CIBC estime que les corrections pourraient ajouter environ 160 000 personnes à la croissance démographique de 2025, puis environ 210 000 personnes à celle de 2026 et de 2027.
Le Canada aurait peut-être encore grandi en 2025
Selon le scénario de CIBC, la population canadienne pourrait avoir légèrement augmenté en 2025, au lieu de diminuer.
Elle pourrait aussi continuer de croître en 2026, mais à un rythme beaucoup plus faible qu’avant.
C’est une nuance importante. Même si les révisions effacent le recul démographique, elles ne changeraient pas le fait que la croissance de la population ralentit fortement.
Une croissance beaucoup plus lente qu’en 2024
Le Canada a connu une très forte croissance démographique dans les dernières années. Selon CIBC, la population aurait augmenté de 797 555 personnes en 2024.
Même avec les révisions attendues, la croissance serait beaucoup plus faible par la suite.
CIBC prévoit une hausse d’environ 7 564 personnes en 2025, 56 000 en 2026 et 139 000 en 2027.
En langage simple, le Canada continuerait peut-être de grandir, mais beaucoup moins rapidement qu’au cours des dernières années.
Quel lien avec le marché immobilier?
La population influence directement la demande de logements.
Quand la population augmente rapidement, il faut plus de logements pour loger tout le monde. Cela peut faire monter la demande pour les appartements, les condos, les maisons et les plex.
À l’inverse, si la population ralentit fortement ou diminue, la pression sur le marché peut se calmer, surtout dans le locatif.
Si les prochaines révisions montrent que la population est plus élevée que prévu, cela pourrait changer certaines hypothèses sur la demande réelle de logements au Canada.
Le marché locatif pourrait être particulièrement touché
Les résidents non permanents ont souvent un impact important sur le marché locatif, surtout dans les grandes villes.
Plusieurs étudiants étrangers, travailleurs temporaires et nouveaux arrivants commencent par louer avant d’acheter une propriété.
Au Québec, cela touche surtout la grande région de Montréal, Laval, Longueuil, la Rive-Nord, la Rive-Sud, Gatineau et la région de Québec.
Si le nombre réel de résidents non permanents est plus élevé que prévu, la demande locative pourrait être plus solide que certaines projections le laissent croire.
Mais la pression démographique ralentit quand même
Il faut éviter de mal interpréter le rapport. Même si les chiffres sont révisés à la hausse, cela ne voudrait pas dire que la croissance démographique revient aux niveaux très élevés de 2023 et 2024.
Selon CIBC, la part des résidents non permanents dans la population devrait diminuer progressivement. Elle passerait de 7,7 % en 2024 à 6,9 % en 2025, puis à 6,1 % en 2026.
Le ralentissement demeure donc réel.
La question est plutôt de savoir si ce ralentissement est aussi marqué que les données actuelles le suggèrent.
Des effets possibles sur les données d’emploi
Les révisions de population pourraient aussi influencer certaines données sur le marché du travail.
L’Enquête sur la population active de Statistique Canada utilise des estimations de population pour calculer plusieurs indicateurs, comme le taux d’emploi et le taux de chômage.
Si le nombre de résidents non permanents est révisé fortement à la hausse, certains indicateurs pourraient être temporairement affectés pendant que les nouvelles données sont intégrées.
Cela ne veut pas dire que les chiffres de l’emploi deviennent inutiles. Cela signifie plutôt qu’il faudra les interpréter avec prudence pendant la période d’ajustement.
Pourquoi ces données comptent pour le Québec?
Au Québec, la démographie joue un rôle important dans la demande de logements, mais aussi dans l’économie régionale.
Une croissance plus forte de la population peut soutenir la demande pour les logements locatifs, les services, les commerces, les écoles et le transport.
Mais si cette croissance dépasse la capacité de construire assez de logements, elle peut aussi maintenir la pression sur les loyers et sur les prix dans certains secteurs.
À Montréal et dans plusieurs marchés autour de la métropole, l’équilibre entre population, construction et abordabilité demeure fragile.
Ce que cela signifie pour les locataires
Pour les locataires, ces révisions pourraient aider à mieux comprendre pourquoi certains marchés demeurent serrés malgré un ralentissement apparent de la population.
Si plus de résidents sont encore au pays que ce que les estimations indiquaient, la demande locative pourrait rester plus élevée dans certains secteurs.
Cela pourrait limiter la baisse des loyers, surtout pour les logements bien situés, abordables ou adaptés aux familles.
Ce que cela signifie pour les acheteurs
Pour les acheteurs, une population plus élevée que prévu pourrait soutenir la demande immobilière à moyen terme, surtout dans les régions qui attirent de nouveaux résidents.
Mais l’achat dépend aussi d’autres facteurs : les taux hypothécaires, l’emploi, les revenus, les prix des propriétés et la confiance des ménages.
Un marché immobilier ne monte pas seulement parce que la population augmente. Il faut aussi que les ménages aient les moyens d’acheter.
Ce que cela signifie pour les décideurs
Pour les gouvernements, des données démographiques fiables sont essentielles.
Les décisions sur le logement, les écoles, les hôpitaux, le transport et les services publics dépendent du nombre réel de personnes qui vivent dans une région.
Si les estimations sous-évaluent la population, les besoins en logement et en services peuvent être plus importants que prévu.
À l’inverse, si la croissance ralentit vraiment, il faut aussi éviter de construire uniquement en fonction des tendances passées.
Ce qu’il faut retenir
Selon le rapport de CIBC, le recul démographique actuellement estimé au Canada pourrait être réduit ou même disparaître lorsque Statistique Canada publiera ses révisions en septembre.
La raison principale serait liée au décompte des résidents non permanents. Certains auraient été considérés comme partis, alors qu’ils seraient toujours légalement au Canada avec un autre statut.
Ces révisions pourraient modifier certaines lectures de l’économie, du marché du travail et du marché immobilier, surtout dans le locatif.
Pour le Québec, le message est clair : la demande en logement dépend fortement de la population réelle, pas seulement des estimations provisoires. Même si la croissance ralentit, il faut continuer à planifier avec prudence, car les besoins en logement demeurent importants dans plusieurs régions.
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