Montréal : les ventes immobilières chutent de 10 % en juillet, mais les prix continuent de grimper
Le marché immobilier de Montréal vient d’envoyer un signal impossible à ignorer : les ventes reculent fortement, les inscriptions augmentent, mais les prix, eux, ne lâchent toujours pas.
Selon les plus récentes données de l’APCIQ, 3 338 propriétés résidentielles ont été vendues dans la région de Montréal en juillet, comparativement à 3 709 au même mois l’an dernier.
Cela représente une baisse de 10 % en un an.
En termes simples, moins d’acheteurs passent à l’action. Pourtant, ceux qui achètent doivent encore composer avec des prix élevés.
Un marché qui ralentit clairement
Le recul des ventes montre que le marché montréalais est moins dynamique qu’il ne l’était.
Les acheteurs sont plus prudents. Plusieurs prennent plus de temps avant de faire une offre, comparent davantage les propriétés et calculent leur budget avec plus de rigueur.
Ce ralentissement touche particulièrement les copropriétés et les plex, deux segments importants dans la grande région de Montréal.
Ce n’est pas nécessairement un effondrement du marché, mais c’est un changement de ton important. Après des années de forte pression, le marché commence à respirer un peu plus.
Moins de ventes, mais des prix encore plus hauts
Le paradoxe est frappant : les ventes diminuent, mais les prix médians augmentent dans toutes les catégories.
En juillet, le prix médian d’un plex a atteint 865 000 $, une hausse de 6 % par rapport à l’an dernier.
Le prix médian d’une maison unifamiliale s’est établi à 650 000 $.
Du côté des copropriétés, le prix médian a atteint 431 500 $.
Pour les acheteurs, le message est difficile : le marché ralentit, mais cela ne signifie pas automatiquement que les propriétés deviennent plus abordables.
Plus de propriétés arrivent sur le marché
Un autre chiffre important ressort des données : les nouvelles inscriptions ont augmenté de 4 % sur un an, pour atteindre 5 260 en juillet.
Le nombre total d’inscriptions en vigueur a aussi bondi de 17 %, pour atteindre 19 790 propriétés disponibles.
C’est une nouvelle importante pour les acheteurs. Plus d’inscriptions signifient plus de choix, moins de précipitation et parfois plus de marge pour négocier.
Mais attention : plus de choix ne veut pas dire que les prix vont automatiquement baisser. Dans plusieurs secteurs, les bonnes propriétés demeurent recherchées.
Pourquoi les acheteurs ralentissent-ils?
Plusieurs facteurs peuvent expliquer ce ralentissement.
D’abord, l’économie demeure fragile. Quand les ménages s’inquiètent pour leur emploi, leurs revenus ou le coût de la vie, ils hésitent davantage avant de prendre une grande décision financière.
Ensuite, les règles plus strictes en matière d’immigration peuvent réduire la croissance de la population dans le Grand Montréal. Une croissance démographique moins forte peut ralentir une partie de la demande immobilière.
Enfin, l’abordabilité reste un obstacle énorme. Même avec plus de propriétés sur le marché, les paiements hypothécaires, les taxes, les assurances, les frais de condo et l’entretien pèsent lourd dans le budget.
Les acheteurs ont plus de pouvoir, mais pas encore le contrôle
Le marché est en train de changer. Les acheteurs ne sont plus toujours obligés de se précipiter comme pendant les périodes de surchauffe.
Ils peuvent parfois visiter plus d’une propriété, comparer les prix, demander une inspection et réfléchir un peu plus avant de signer.
Mais il ne faut pas croire que le marché est devenu facile. Les prix restent élevés, surtout pour les maisons unifamiliales et les plex.
Le pouvoir de négociation des acheteurs augmente, mais il reste limité dans les secteurs où l’offre demeure serrée.
Les vendeurs doivent entendre le signal
Pour les vendeurs, la situation demande plus de prudence.
Un prix trop ambitieux peut maintenant coûter cher en temps. Une propriété mal positionnée risque de rester plus longtemps sur le marché, surtout si les acheteurs ont plus de choix.
Une propriété bien située, bien entretenue et bien présentée peut encore attirer de l’intérêt. Mais le marché ne pardonne plus aussi facilement les prix exagérés.
Le bon prix dès le départ devient plus important que jamais.
Québec ralentit aussi, mais moins fortement
La région de Québec montre aussi des signes de ralentissement, mais la baisse des ventes y est moins marquée.
En juillet, 709 propriétés résidentielles ont été vendues dans la région de Québec, comparativement à 741 un an plus tôt.
Cela représente une baisse de 4 %.
Les inscriptions ont toutefois fortement augmenté, passant de 1 608 à 1 993 en un an. L’offre disponible s’est donc améliorée rapidement depuis le printemps.
La surenchère se calme à Québec
La région de Québec avait attiré beaucoup d’attention dans les derniers mois en raison de son marché très serré.
Mais les nouvelles données montrent que la pression commence peut-être à diminuer.
Le prix médian des maisons unifamiliales y a augmenté de 1 % sur un an en juillet, pour atteindre 460 000 $.
C’est encore une hausse, mais beaucoup plus modérée que ce que certains acheteurs ont vécu pendant les périodes de forte surenchère.
Pour les ménages qui cherchent une propriété à Québec, cela pourrait signifier un marché un peu moins agressif, même si l’abordabilité demeure un défi.
Ce que cela signifie pour les acheteurs montréalais
Pour les acheteurs de la grande région de Montréal, le ralentissement des ventes peut offrir une occasion de mieux respirer.
Mais il faut rester très prudent. Acheter une propriété reste un engagement financier majeur.
Avant de faire une offre, il faut calculer :
- le paiement hypothécaire;
- les taxes municipales;
- les taxes scolaires;
- l’assurance habitation;
- les frais de condo, s’il y a lieu;
- les coûts d’entretien;
- les réparations possibles;
- les frais de notaire;
- la taxe de bienvenue;
- une marge pour les imprévus.
Le fait qu’il y ait plus de propriétés à vendre ne doit pas pousser à acheter sans marge de sécurité.
Ce que cela signifie pour les vendeurs
Pour les vendeurs, le marché n’est pas fermé. Il est simplement plus exigeant.
Les acheteurs sont encore présents, mais ils sont plus sélectifs. Ils comparent davantage les propriétés, les quartiers, les rénovations, les frais mensuels et les prix récents du secteur.
Un vendeur qui veut obtenir un bon résultat doit donc préparer sa propriété, fixer un prix réaliste et accepter que le marché ne soit plus aussi rapide qu’avant.
Un marché entre deux réalités
Le marché immobilier montréalais se trouve maintenant entre deux forces.
D’un côté, les ventes reculent et l’inventaire augmente. Cela donne plus de choix aux acheteurs.
De l’autre, les prix continuent de monter dans toutes les catégories. Cela garde la pression sur l’abordabilité.
C’est cette combinaison qui rend le marché si particulier : moins d’activité, mais pas encore de véritable soulagement sur les prix.
Ce qu’il faut retenir
Selon l’APCIQ, les ventes résidentielles ont chuté de 10 % en juillet dans la région de Montréal, avec 3 338 transactions contre 3 709 un an plus tôt.
Les nouvelles inscriptions ont augmenté de 4 %, tandis que le nombre total de propriétés disponibles a bondi de 17 %.
Malgré ce ralentissement, les prix médians ont augmenté dans toutes les catégories : 650 000 $ pour une maison unifamiliale, 431 500 $ pour une copropriété et 865 000 $ pour un plex.
Le message est urgent : le marché ralentit, mais l’abordabilité ne s’améliore pas encore vraiment. Les acheteurs doivent être prêts, mais prudents. Les vendeurs doivent être réalistes, mais stratégiques.
Montréal n’est pas en chute libre. Mais le marché change. Et ceux qui ignorent ce changement risquent de le payer cher.
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