Immobilier canadien : les ventes chutent de 6,9 % et les acheteurs recommencent à freiner
Le marché immobilier canadien vient de recevoir un nouveau signal d’avertissement. Les ventes résidentielles ont reculé de 6,9 % en août par rapport à l’an dernier, pendant que les taux hypothécaires remontent et que les inquiétudes économiques refont surface.
Selon les plus récentes données de l’Association canadienne de l’immobilier (ACI), 37 504 propriétés ont changé de mains au pays en août.
Ce chiffre confirme que la reprise espérée demeure fragile.
Après plusieurs mois de relative stabilité, les acheteurs semblent de nouveau hésiter à passer à l’action.
Et cette fois, ce ne sont pas seulement les prix élevés qui les inquiètent : les taux fixes remontent, les taux variables pourraient suivre et l’incertitude économique pousse plusieurs ménages à attendre.
6,9 % moins de ventes qu’il y a un an
Les données de l’ACI montrent que les ventes résidentielles ont diminué de 6,9 % en août comparativement à août 2025.
Sur une base mensuelle, après ajustement pour tenir compte des variations saisonnières, les ventes ont également reculé de 0,7 % par rapport à juillet.
Le marché n’est donc pas en chute libre.
Mais il n’accélère pas non plus.
Depuis environ quatre mois, les ventes et les prix semblent essentiellement faire du surplace.
Le vrai problème n’est plus seulement immobilier
Ce qui inquiète maintenant l’ACI, c’est surtout le contexte économique.
La Banque du Canada a récemment signalé une hausse des risques liés à l’inflation.
En parallèle, plusieurs économistes se demandent si la croissance économique récente pourra réellement durer.
Pour un acheteur, ces deux questions sont cruciales.
Si l’économie ralentit, la sécurité d’emploi peut devenir plus fragile.
Et si l’inflation reste trop élevée, les taux d’intérêt pourraient demeurer élevés beaucoup plus longtemps — ou même augmenter.
Les taux fixes ont déjà commencé à remonter
Le changement est déjà visible du côté des hypothèques.
Les rendements obligataires ont grimpé au cours des dernières semaines.
Or, ces rendements influencent directement les taux hypothécaires fixes offerts par les banques.
Résultat : plusieurs prêteurs ont déjà augmenté leurs taux fixes.
Pour un ménage qui prévoyait acheter cet automne, cette hausse peut réduire sa capacité d’emprunt.
Une propriété qui semblait accessible il y a quelques semaines peut soudainement devenir beaucoup plus difficile à financer.
Et les taux variables pourraient être les prochains
Les prêts variables ne suivent pas directement les obligations.
Ils sont surtout influencés par le taux directeur de la Banque du Canada.
Mais là aussi, le climat a changé.
Les marchés financiers recommencent à envisager des hausses du taux directeur.
Autrement dit, les emprunteurs se retrouvent maintenant devant un scénario inconfortable : les taux fixes montent déjà et les taux variables ne sont plus assurés de rester tranquilles.
Les acheteurs choisissent d’attendre
Face à cette nouvelle incertitude, beaucoup de ménages semblent adopter une stratégie simple : attendre.
Ils ne renoncent pas nécessairement à acheter.
Ils veulent simplement voir ce qui arrivera avec les taux, l’économie et l’emploi avant de s’engager pour plusieurs centaines de milliers de dollars.
Cette attitude est particulièrement visible dans les marchés où l’urgence d’acheter a disparu.
Lorsqu’il y a davantage de propriétés à vendre et moins de surenchère, les acheteurs peuvent se permettre d’être patients.
Le sentiment d’urgence s’est évaporé
Pendant les années les plus fortes du marché, un acheteur devait parfois agir en quelques heures.
Visite le matin, offre le soir, surenchère le lendemain.
Ce marché existe encore dans certains secteurs très recherchés, mais il est beaucoup moins généralisé.
Aujourd’hui, plusieurs acheteurs se disent plutôt :
« Je peux attendre. Il y aura probablement une autre propriété demain. »
Ce simple changement de psychologie peut avoir un impact énorme sur l’activité du marché.
Les prix ne chutent pourtant pas
Malgré la baisse des ventes, les prix demeurent étonnamment résistants.
Le prix moyen d’une propriété vendue au Canada en août s’est établi à 668 219 $.
C’est une hausse de 0,6 % par rapport à l’année précédente.
Mais ce chiffre doit être interprété avec prudence, puisqu’un prix moyen peut être influencé par le type de propriétés vendues et les régions où les transactions ont lieu.
L’indice MLS de l’ACI, conçu pour mieux suivre l’évolution d’une propriété type, raconte une histoire légèrement différente.
Il est demeuré pratiquement stable entre juillet et août, mais affiche encore un recul annuel de 3 %.
En clair : les prix ne s’effondrent pas, mais ils n’avancent pratiquement plus.
Un marché « stable », mais loin d’être dynamique
Les économistes décrivent maintenant le marché canadien comme relativement équilibré.
Mais équilibré ne veut pas dire vigoureux.
Les volumes de ventes restent faibles comparativement aux périodes plus actives de l’histoire récente.
Les marchés qui avaient subi les plus importantes corrections commencent à se stabiliser.
Mais peu de facteurs semblent capables de provoquer un véritable boom.
Le marché semble fonctionner au ralenti, sans véritable moteur pour accélérer.
L’Ontario et la Colombie-Britannique continuent de peser sur les chiffres
Le ralentissement demeure particulièrement visible dans certains des marchés les plus chers du pays.
Le sud de l’Ontario et une grande partie de la Colombie-Britannique restent à la traîne.
Dans plusieurs régions, les ventes sont encore inférieures à celles de l’année dernière.
Les investisseurs sont moins présents.
La spéculation a fortement diminué.
Et les acheteurs semblent beaucoup plus sensibles aux prix.
Cela contribue à maintenir les volumes faibles même lorsque les prix cessent de reculer.
Les investisseurs ont presque disparu du marché
Le retrait des investisseurs est un changement particulièrement important.
Lorsque les prix grimpaient rapidement, certains acheteurs entraient sur le marché principalement dans l’espoir de revendre plus cher quelques années plus tard.
Mais lorsque les prix stagnent et que les coûts de financement restent élevés, cette stratégie devient beaucoup moins attrayante.
Le marché est donc davantage alimenté par des gens qui ont réellement besoin d’acheter ou de vendre.
La frénésie spéculative semble avoir disparu.
Près de 200 000 propriétés sont maintenant à vendre au Canada
Pendant que les ventes ralentissent, l’offre commence à augmenter.
À la fin du mois d’août, un peu moins de 200 000 propriétés étaient inscrites à vendre à travers le pays.
C’est environ 1,4 % de plus qu’un an auparavant.
Ce niveau reste toutefois proche de la moyenne historique pour cette période de l’année.
Autrement dit, le Canada n’est pas encore inondé de propriétés à vendre.
Mais la tendance commence clairement à évoluer.
Les nouvelles inscriptions ont bondi de 3,3 % en un mois
Le signal le plus intéressant vient peut-être des nouvelles propriétés qui arrivent sur le marché.
En août, les nouvelles inscriptions ont augmenté de 3,3 % par rapport à juillet.
Cette hausse met fin à trois mois consécutifs de recul.
Selon l’ACI, l’augmentation a été particulièrement forte vers la fin du mois.
Cela laisse croire que plusieurs vendeurs veulent arriver sur le marché avant la véritable saison automnale.
Plus de vendeurs et moins d’acheteurs pressés : le rapport de force change
Cette combinaison est importante.
D’un côté, davantage de propriétés arrivent sur le marché.
De l’autre, les acheteurs prennent davantage leur temps.
Lorsque ces deux tendances se rencontrent, les vendeurs peuvent commencer à perdre une partie de leur pouvoir de négociation.
Les propriétés mal évaluées peuvent rester plus longtemps sur le marché.
Et les réductions de prix peuvent devenir plus fréquentes.
Ce n’est pas encore un marché généralisé d’acheteurs, mais la pression sur les vendeurs pourrait augmenter cet automne.
Et au Québec?
Le Québec ne suit pas exactement la même trajectoire que l’Ontario ou la Colombie-Britannique.
Plusieurs marchés québécois ont mieux résisté aux corrections observées ailleurs au pays.
Mais les mêmes forces commencent à agir ici aussi.
Les acheteurs sont plus prudents.
Les taux hypothécaires fixes remontent.
L’incertitude entourant l’économie et l’emploi ralentit certaines décisions.
Et l’inventaire augmente dans plusieurs secteurs.
À Montréal, Laval et ailleurs au Québec, cela pourrait donner aux acheteurs davantage de choix et davantage de temps pour négocier.
Pour les vendeurs québécois, le prix demandé devient crucial
Dans un marché moins frénétique, une propriété affichée trop cher peut rester longtemps sur le marché.
Les acheteurs disposent maintenant de davantage de comparables.
Ils peuvent facilement voir quelles propriétés restent invendues et lesquelles subissent des réductions de prix.
Un vendeur qui tente de reproduire automatiquement les prix obtenus au sommet du marché peut donc se retrouver rapidement déconnecté de la réalité.
La stratégie de prix devient beaucoup plus importante lorsque l’urgence disparaît.
L’automne pourrait devenir un test important
La prochaine étape sera particulièrement intéressante.
Si les nouvelles inscriptions continuent d’augmenter pendant que les ventes restent faibles, le nombre de propriétés disponibles pourrait grimper rapidement.
Cela pourrait donner davantage de pouvoir aux acheteurs.
Mais si les taux se stabilisent et que l’économie rassure les ménages, une partie de la demande retenue pourrait revenir sur le marché.
L’automne pourrait donc déterminer si le marché canadien reste simplement calme… ou s’il entre dans une nouvelle phase de ralentissement.
Le marché canadien est loin d’être mort, mais la reprise perd de l’élan
Les chiffres de l’ACI montrent finalement un marché immobilier qui continue de fonctionner, mais sans véritable énergie.
Les ventes reculent de 6,9 % sur un an.
Les prix stagnent.
Les investisseurs sont beaucoup moins présents.
Les nouvelles inscriptions recommencent à augmenter.
Et surtout, les taux hypothécaires redeviennent une source importante d’inquiétude.
Pour les acheteurs, le message est simple : l’urgence d’acheter semble avoir disparu, ce qui donne davantage de temps pour comparer et négocier.
Pour les vendeurs, le signal est tout aussi clair : avec davantage de propriétés sur le marché et des acheteurs plus prudents, l’automne pourrait devenir beaucoup plus difficile que prévu.
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