Achat de condo : attention aux mauvaises surprises liées au fonds de prévoyance
Acheter un condo peut sembler plus simple qu’acheter une maison, mais plusieurs nouveaux propriétaires découvrent parfois des dépenses importantes seulement après avoir emménagé.
L’un des éléments les plus souvent mal compris concerne le fameux fonds de prévoyance de la copropriété.
Même si un immeuble affiche un fonds de prévoyance qui semble bien rempli, cela ne garantit pas nécessairement que les futurs copropriétaires éviteront des frais supplémentaires dans les prochaines années.
Qu’est-ce qu’un fonds de prévoyance?
Le fonds de prévoyance est une réserve d’argent accumulée par les copropriétaires afin de payer les gros travaux futurs de l’immeuble.
Par exemple : refaire la toiture, réparer le stationnement, remplacer les fenêtres, les ascenseurs ou encore réparer la structure du bâtiment.
Chaque mois, une partie des frais de condo versés par les copropriétaires sert normalement à alimenter ce fonds.
Le problème : certains immeubles ont pris du retard
Pendant plusieurs années, certaines copropriétés au Québec ont maintenu des frais de condo artificiellement bas afin d’éviter de mécontenter les copropriétaires.
Résultat : plusieurs immeubles n’ont pas accumulé assez d’argent pour couvrir les travaux majeurs qui approchent aujourd’hui.
Avec les nouvelles règles mises en place au Québec dans le cadre de la Loi 16, les copropriétés doivent maintenant mieux planifier leurs dépenses futures grâce à une étude du fonds de prévoyance.
Cette étude permet d’évaluer combien d’argent devrait être accumulé pour payer les réparations importantes au fil des années.
Le danger caché pour les acheteurs
Le problème, selon plusieurs spécialistes du secteur des copropriétés, est qu’un immeuble peut sembler en bonne santé financière sur papier… alors qu’une forte hausse des frais de condo est déjà prévue dans les années à venir.
En effet, la loi permet maintenant aux copropriétés d’étaler certains déficits financiers sur une période pouvant aller jusqu’à 10 ans.
Autrement dit, même si le fonds actuel semble acceptable aujourd’hui, les copropriétaires pourraient devoir payer beaucoup plus cher plus tard afin de rattraper le retard accumulé.
Et ces futures augmentations ne sont pas toujours clairement visibles dans les documents remis aux acheteurs.
Des milliers de dollars de plus à prévoir
Dans certains cas, des travaux majeurs de plusieurs centaines de milliers de dollars peuvent déjà être planifiés sans que l’acheteur réalise réellement l’impact futur sur son budget.
Cela peut entraîner :
- une forte hausse des frais de condo;
- des cotisations spéciales de plusieurs milliers de dollars;
- ou des paiements supplémentaires imprévus après l’achat.
Certaines copropriétés utilisent actuellement cette stratégie de « renflouement » pour corriger progressivement des années de sous-financement.
Mais si les travaux deviennent urgents, il peut devenir impossible d’étaler davantage les coûts, obligeant alors les copropriétaires à payer rapidement des montants importants.
Les vieux immeubles sont plus à risque
Les copropriétés plus anciennes sont généralement plus vulnérables à ce genre de situation.
Plus un immeuble vieillit, plus les risques de réparations majeures augmentent.
À l’inverse, un condo construit récemment a généralement moins de chances d’avoir accumulé un important déficit de fonds de prévoyance.
Cela ne veut toutefois pas dire qu’un immeuble neuf est automatiquement sans risque.
Les acheteurs doivent poser plus de questions
Plusieurs spécialistes recommandent maintenant aux acheteurs de toujours demander une copie complète de l’étude du fonds de prévoyance avant d’acheter un condo.
Ce document permet de voir :
- les travaux prévus dans les prochaines années;
- les hausses potentielles des frais de condo;
- et les montants que les copropriétaires devront probablement payer à long terme.
Pour plusieurs acheteurs, cette vérification devient presque aussi importante que l’inspection du condo lui-même.
Elle peut aussi servir à négocier le prix d’achat si des dépenses importantes approchent.
Le marché des condos change rapidement
Avec la hausse des coûts de construction, des assurances et des matériaux, les frais liés aux copropriétés augmentent déjà dans plusieurs régions du Québec.
Et avec l’application progressive des nouvelles règles entourant les fonds de prévoyance, plusieurs copropriétés devront probablement augmenter leurs contributions au cours des prochaines années.
Pour les acheteurs, comprendre les finances d’un immeuble devient donc plus important que jamais avant de signer une promesse d’achat.
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