Correction immobilière au Canada : le Québec résiste mieux, mais l’abordabilité reste difficile
Le marché immobilier canadien traverse une correction importante. Après plusieurs années de forte hausse, les prix des propriétés ont reculé dans plusieurs régions du pays, surtout dans certains grands marchés comme Toronto et Vancouver.
Selon des données de la Banque des règlements internationaux, la baisse actuelle des prix immobiliers au Canada est l’une des plus importantes jamais observées à l’échelle nationale.
Mais cette réalité ne se présente pas de la même façon partout. Au Québec, et particulièrement dans la grande région de Montréal, les prix ont été moins touchés par cette correction. Dans plusieurs secteurs, ils ont même continué de progresser.
Une forte hausse suivie d’un recul important
Le marché immobilier canadien a connu une montée très rapide entre 2009 et 2022. Les bas taux d’intérêt, la forte demande, la croissance de la population et le manque de propriétés disponibles ont poussé les prix vers le haut.
Le sommet a été atteint au début de 2022. Depuis ce moment, les prix ont reculé à l’échelle nationale.
Selon les données mentionnées, les prix des propriétés au Canada ont diminué de 0,8 % au premier trimestre de 2026. Sur un an, la baisse atteint environ 4,8 %. Depuis le sommet du premier trimestre de 2022, les prix auraient reculé d’environ 20,1 % en valeur nominale.
En langage simple, cela veut dire que le prix moyen des propriétés au Canada est revenu près des niveaux observés au début de 2021.
La baisse est encore plus marquée après l’inflation
Il faut aussi tenir compte de l’inflation. L’inflation réduit le pouvoir d’achat de l’argent. Par exemple, 500 000 $ aujourd’hui n’ont pas la même valeur qu’il y a quelques années, parce que plusieurs biens et services coûtent plus cher.
Quand on ajuste les prix des maisons pour tenir compte de l’inflation, la correction paraît encore plus forte.
Selon les données, les prix réels, c’est-à-dire les prix ajustés à l’inflation, ont baissé de 1,3 % au premier trimestre de 2026 et de 6,8 % sur un an. Depuis le sommet du début de 2022, la baisse réelle atteindrait environ 29,3 %.
Autrement dit, une fois l’inflation prise en compte, les prix immobiliers canadiens seraient revenus près de leur niveau de 2016.
Une correction nationale, mais pas uniforme
Il est important de ne pas confondre le portrait canadien avec la réalité de chaque province.
Dans certains marchés, les prix ont reculé plus fortement. Toronto, par exemple, a connu une correction plus visible, notamment dans le marché des condos. Vancouver a aussi ressenti une pression importante, surtout en raison des prix très élevés et de la baisse de la demande.
Au Québec, la situation est différente. Les prix ont été beaucoup moins affectés. À Montréal, Laval, sur la Rive-Nord, sur la Rive-Sud et dans la région de Québec, la demande est demeurée relativement solide dans plusieurs segments.
Cela ne veut pas dire que le marché québécois est facile pour les acheteurs. Cela veut plutôt dire que la correction observée ailleurs au pays n’a pas vraiment ramené les prix québécois à des niveaux beaucoup plus abordables.
Pourquoi le Québec a mieux résisté?
Plusieurs facteurs peuvent expliquer pourquoi le marché québécois a été moins touché par la correction nationale.
D’abord, les prix de départ étaient généralement moins élevés qu’à Toronto ou Vancouver. Comme la hausse avait été moins extrême dans certains secteurs, la baisse a aussi été moins spectaculaire.
Ensuite, l’offre de propriétés demeure limitée dans plusieurs régions du Québec. Quand il n’y a pas assez de propriétés disponibles pour répondre à la demande, les prix ont tendance à rester soutenus.
Finalement, plusieurs acheteurs continuent de chercher une propriété au Québec, que ce soit pour devenir propriétaires, se rapprocher de leur famille, quitter la location ou investir dans un plex.
Les acheteurs québécois ne voient pas encore un grand soulagement
Pour plusieurs ménages, la question n’est pas seulement de savoir si les prix ont baissé. La vraie question est : est-ce que l’achat est plus facile?
Au Québec, la réponse est souvent non.
Même si les taux d’intérêt ont diminué par rapport à leur sommet, les paiements hypothécaires restent élevés comparativement à la période de taux très bas. Les taxes municipales, les assurances, les frais de condo, les coûts d’entretien et le coût de la vie ajoutent aussi de la pression.
Un acheteur peut donc se retrouver dans une situation où le prix semble stable, mais le paiement mensuel reste difficile à absorber.
Les premiers acheteurs sont les plus touchés
Les premiers acheteurs ressentent particulièrement cette réalité. Ils doivent accumuler une mise de fonds, payer les frais de notaire, la taxe de bienvenue, le déménagement, les assurances et parfois des rénovations.
Dans la grande région de Montréal, plusieurs doivent faire des compromis. Certains cherchent plus petit. D’autres regardent plus loin du centre. Plusieurs se tournent vers le condo parce que la maison unifamiliale est devenue trop chère.
Mais même le condo est devenu plus coûteux dans plusieurs secteurs, surtout lorsqu’on ajoute les frais de condo et les taxes.
Une baisse des prix ne règle pas tout
Une correction immobilière peut sembler positive pour les acheteurs, mais elle ne règle pas automatiquement le problème de l’abordabilité.
Si les prix baissent de 5 %, mais que les taux hypothécaires demeurent plus élevés qu’avant, le paiement mensuel peut rester lourd. Si les revenus n’augmentent pas assez vite, l’achat demeure difficile.
C’est pourquoi il faut regarder le coût total de propriété, et non seulement le prix affiché.
Le budget doit inclure :
- le paiement hypothécaire;
- les taxes municipales;
- les taxes scolaires;
- l’assurance habitation;
- les frais de condo, s’il y a lieu;
- l’électricité et le chauffage;
- l’entretien régulier;
- les réparations imprévues;
- une marge de sécurité.
Les vendeurs doivent aussi s’adapter
Pour les vendeurs québécois, le marché demeure actif, mais les acheteurs sont plus prudents qu’avant.
Une propriété bien située, bien entretenue et bien présentée peut encore attirer beaucoup d’intérêt. Par contre, une propriété trop chère ou qui demande beaucoup de travaux peut rester plus longtemps sur le marché.
Les conditions ne sont plus les mêmes que pendant la période de surchauffe. Les acheteurs comparent davantage, calculent plus précisément et hésitent plus à payer un prix trop élevé.
Le marché pourrait-il baisser davantage?
Il est impossible de prédire avec certitude la suite du marché. Les prix dépendront de plusieurs facteurs : les taux d’intérêt, l’emploi, les revenus, l’immigration, l’offre de logements, la confiance des consommateurs et les décisions des acheteurs.
Si les taux restent élevés ou si l’économie ralentit davantage, certains marchés pourraient continuer à s’ajuster. Par contre, dans les régions où l’inventaire demeure limité, les prix pourraient rester plus solides.
Au Québec, le manque d’offre dans plusieurs secteurs pourrait continuer à soutenir les prix, même si le marché canadien dans son ensemble montre une correction importante.
Ce qu’il faut retenir
Le Canada connaît une correction immobilière importante après une longue période de forte hausse. À l’échelle nationale, les prix ont reculé depuis le sommet de 2022, et la baisse est encore plus marquée lorsqu’on tient compte de l’inflation.
Mais le Québec n’a pas vécu cette correction de la même façon. Les prix y ont été moins affectés, surtout dans les marchés où la demande reste forte et où l’offre demeure limitée.
Pour les acheteurs québécois, cela signifie que le marché offre parfois un peu plus de choix, mais pas nécessairement une grande baisse de prix. Pour les vendeurs, cela signifie qu’il faut rester réaliste et bien positionner sa propriété.
La correction canadienne est importante, mais au Québec, le vrai défi demeure le même : trouver une propriété qui respecte le budget, sans mettre toute la marge financière du ménage sous pression.
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