Frais de condo : ce que les acheteurs doivent vraiment vérifier avant d’acheter
Le condo attire beaucoup de premiers acheteurs. Le prix d’achat est souvent plus accessible qu’une maison, l’entretien extérieur est partagé et certains immeubles offrent des avantages comme un gym, une piscine, une terrasse ou un garage intérieur.
Mais acheter un condo ne veut pas seulement dire payer une hypothèque. Il faut aussi prévoir les frais de condo chaque mois. Ces frais font partie du coût réel de la propriété et doivent être inclus dans le budget dès le départ.
À quoi servent les frais de condo?
Les frais de condo servent à payer les dépenses communes de l’immeuble. Tous les copropriétaires contribuent au fonctionnement et à l’entretien du bâtiment.
Ces frais peuvent couvrir plusieurs éléments, par exemple :
- l’entretien des corridors, du hall d’entrée et des espaces communs;
- le ménage et la gestion de l’immeuble;
- le déneigement et l’entretien extérieur;
- le ramassage des déchets;
- les réparations des ascenseurs;
- la sécurité, s’il y a lieu;
- l’assurance de l’immeuble;
- certains services inclus, comme l’eau chaude ou le chauffage dans certains immeubles;
- le fonds de prévoyance pour les gros travaux futurs.
En résumé, les frais de condo permettent à l’immeuble de fonctionner pour tous les copropriétaires. C’est une façon de partager les coûts, mais cela reste une dépense obligatoire.
Le fonds de prévoyance : un élément très important
Une partie des frais de condo sert normalement à alimenter le fonds de prévoyance. Ce fonds est une réserve d’argent mise de côté pour les gros travaux à venir.
Il peut servir à payer des réparations importantes comme :
- le remplacement de la toiture;
- les fenêtres;
- les balcons;
- la maçonnerie;
- le garage intérieur;
- les ascenseurs;
- les systèmes de chauffage, de ventilation ou de plomberie.
Si le fonds de prévoyance n’est pas assez bien rempli, les copropriétaires peuvent recevoir une mauvaise surprise : une cotisation spéciale.
Une cotisation spéciale est un montant supplémentaire que chaque copropriétaire doit payer pour financer des travaux importants. Selon l’état de l’immeuble, cette facture peut représenter quelques milliers de dollars, parfois plus.
Des frais trop bas peuvent être un signal d’alerte
Pour un acheteur, des frais de condo très bas peuvent sembler attirants. Après tout, un paiement mensuel plus bas donne l’impression que le condo est plus abordable.
Mais il faut faire attention. Des frais trop bas peuvent parfois indiquer que l’immeuble ne met pas assez d’argent de côté pour les réparations futures.
À Montréal et dans plusieurs secteurs du Québec, les frais de condo se situent souvent autour de 0,40 $ à 0,50 $ par pied carré, selon le type d’immeuble, les services inclus, l’âge du bâtiment et son niveau d’entretien.
Par exemple, pour un condo de 700 pieds carrés, des frais de 0,45 $ par pied carré représenteraient environ 315 $ par mois.
Si les frais sont beaucoup plus bas que cela, surtout dans un immeuble plus ancien, il faut poser des questions. Le montant peut être bas parce que l’immeuble est simple et bien géré, mais il peut aussi être bas parce que la copropriété repousse certaines dépenses.
Des frais plus élevés ne sont pas toujours mauvais
À l’inverse, des frais de condo plus élevés ne veulent pas automatiquement dire qu’il faut éviter l’immeuble.
Certains bâtiments coûtent plus cher à gérer parce qu’ils offrent plus de services. Un immeuble avec ascenseurs, piscine, gym, garage intérieur, terrasse commune, concierge ou sécurité aura normalement des frais plus élevés.
Un immeuble plus ancien peut aussi demander plus d’entretien. Dans ce cas, des frais plus élevés peuvent être nécessaires pour garder le bâtiment en bon état.
Le plus important n’est donc pas seulement le montant des frais. Il faut comprendre ce que ces frais couvrent et si la copropriété est bien gérée.
Les frais de condo peuvent augmenter
Les frais de condo ne sont pas fixes pour toujours. Ils peuvent augmenter avec le temps.
Les coûts d’assurance, de main-d’œuvre, de matériaux, de chauffage, d’entretien et de réparations peuvent monter. Si l’immeuble vieillit, les besoins en travaux peuvent aussi devenir plus importants.
Avant d’acheter, il faut donc éviter de calculer son budget trop serré. Si les frais actuels sont déjà difficiles à payer, une hausse future pourrait créer un stress financier.
Le paiement mensuel ne raconte pas toute l’histoire
Deux condos peuvent avoir le même prix d’achat, mais coûter très différemment chaque mois.
Par exemple, un condo peut sembler moins cher parce que ses frais mensuels sont bas. Mais si la copropriété manque d’argent pour les travaux futurs, l’acheteur pourrait devoir payer une cotisation spéciale plus tard.
Un autre condo peut avoir des frais plus élevés, mais un fonds de prévoyance solide, un bon entretien et moins de mauvaises surprises à prévoir.
C’est pourquoi il faut regarder plus loin que le prix affiché et le montant mensuel des frais.
Les documents à vérifier avant d’acheter
Avant d’acheter un condo, il est essentiel de lire les documents de copropriété. Ces documents permettent de mieux comprendre l’état financier et l’état général de l’immeuble.
Il faut notamment vérifier :
- le budget annuel de la copropriété;
- le montant disponible dans le fonds de prévoyance;
- les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires;
- les travaux récents;
- les travaux prévus dans les prochaines années;
- les hausses de frais des dernières années;
- les cotisations spéciales passées ou annoncées;
- les problèmes récurrents dans l’immeuble;
- les assurances de la copropriété;
- les règlements de l’immeuble.
Ces documents peuvent révéler des informations importantes qu’une simple visite ne permet pas de voir.
Attention aux cotisations spéciales
Une cotisation spéciale n’est pas toujours dramatique, mais elle doit toujours être prise au sérieux.
Elle peut vouloir dire que l’immeuble doit faire des travaux importants et que le fonds de prévoyance n’est pas suffisant pour les payer.
Pour un acheteur, cela peut avoir deux effets. D’abord, il pourrait devoir payer un montant supplémentaire après l’achat. Ensuite, la présence d’une cotisation spéciale peut rendre le condo plus difficile à revendre à court terme, car plusieurs acheteurs deviennent plus prudents devant ce type de situation.
Comment calculer le vrai coût d’un condo?
Avant d’acheter, il faut additionner toutes les dépenses mensuelles, pas seulement le paiement hypothécaire.
Le vrai coût d’un condo peut inclure :
- l’hypothèque;
- les frais de condo;
- les taxes municipales;
- les taxes scolaires;
- l’assurance habitation personnelle;
- l’électricité et le chauffage, si non inclus;
- le stationnement, s’il y a des frais;
- l’entretien intérieur de l’unité;
- une marge pour les imprévus.
Si le budget devient trop serré après avoir ajouté toutes ces dépenses, il peut être plus prudent de chercher une propriété moins coûteuse.
Ce qu’il faut retenir
Les frais de condo ne sont pas seulement une dépense mensuelle. Ils donnent aussi des indices sur la santé financière de l’immeuble.
Des frais trop bas peuvent cacher un fonds de prévoyance insuffisant. Des frais plus élevés peuvent être justifiés si l’immeuble est bien entretenu et offre plusieurs services.
Avant d’acheter un condo au Québec, il faut prendre le temps de lire les documents, de comprendre les frais et de vérifier si le budget reste confortable.
Le meilleur condo n’est pas nécessairement celui avec les frais les plus bas. C’est celui dont les frais sont réalistes, bien expliqués et appuyés par une gestion sérieuse.
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