Le marché immobilier pourrait-il enfin se rééquilibrer?
Après plusieurs années de forte pression sur le marché immobilier, un certain répit pourrait se dessiner. La croissance de la population devrait ralentir au Canada au cours des prochaines années, ce qui pourrait réduire une partie de la demande pour les logements.
En théorie, moins de pression démographique pourrait aider le marché à retrouver un meilleur équilibre entre le nombre de logements disponibles et le nombre de ménages qui cherchent à se loger.
Mais la situation n’est pas si simple. Si les constructeurs ralentissent eux aussi leurs projets à cause d’une demande moins forte, le retour à l’équilibre pourrait prendre beaucoup plus de temps.
Pourquoi le marché a été aussi tendu?
La pénurie de logements observée au Canada dans les dernières années est en grande partie liée à une croissance rapide de la population, surtout entre 2022 et 2024.
Quand la population augmente rapidement, la demande pour les logements monte aussi. Il faut plus d’appartements, plus de condos, plus de maisons et plus de logements locatifs.
Le problème, c’est que la construction ne peut pas toujours suivre aussi vite. Il faut trouver des terrains, obtenir des permis, financer les projets, construire les immeubles et livrer les logements. Tout cela prend du temps.
Résultat : dans plusieurs régions, incluant le Québec, la demande a augmenté plus vite que l’offre.
Une croissance démographique plus faible pourrait changer la donne
Le gouvernement fédéral souhaite réduire la part des résidents non permanents dans la population canadienne. Si cette baisse se concrétise, la population pourrait croître beaucoup plus lentement, voire diminuer légèrement pendant une certaine période.
Dans un tel scénario, la demande de logements pourrait se calmer. Cela pourrait donner au marché le temps de respirer.
Pour les locataires et les acheteurs, une demande moins forte peut éventuellement signifier plus de choix, moins de surchauffe et une pression moins importante sur les prix. Mais cela dépendra beaucoup de ce qui se passe du côté de la construction.
Le risque : construire moins au mauvais moment
Le danger, c’est que les promoteurs immobiliers réagissent au ralentissement démographique en lançant moins de projets.
Si les constructeurs croient que la demande sera moins forte, certains pourraient reporter ou annuler des projets. Cela réduirait le nombre de nouveaux logements qui arrivent sur le marché.
Dans ce cas, le marché pourrait rester déséquilibré plus longtemps. Même si la population augmente moins vite, il faudrait encore construire assez de logements pour combler le manque accumulé des dernières années.
Autrement dit, pour rééquilibrer le marché, il ne suffit pas que la demande ralentisse. Il faut aussi que l’offre continue d’augmenter.
Le Québec pourrait mieux résister que d’autres provinces
Au Québec, le marché immobilier reste actif, même s’il montre des signes de ralentissement. La construction résidentielle devrait continuer, mais à un rythme moins rapide qu’au cours des dernières années.
Après une forte progression des mises en chantier en 2024 et 2025, la croissance devrait être beaucoup plus modérée en 2026 et 2027.
Cela veut dire qu’on devrait encore construire des logements, mais sans la même accélération qu’avant. Le marché ne s’arrête pas, mais il perd un peu de vitesse.
Comparativement à l’Ontario ou à la Colombie-Britannique, le ralentissement pourrait toutefois être moins brutal au Québec. Une partie de cette résistance s’explique par la construction de logements locatifs et par différentes mesures mises en place pour encourager l’ajout de logements.
Les logements locatifs jouent un rôle important
Au Québec, la construction de logements locatifs a beaucoup soutenu le marché au cours des dernières années. C’est important, car tous les ménages ne peuvent pas ou ne veulent pas acheter une propriété.
Dans un contexte où les prix des maisons et des condos restent élevés, le logement locatif devient essentiel. Plus il y a de logements à louer, plus les ménages ont d’options.
À Montréal, Laval, Longueuil, Québec et dans plusieurs autres villes, l’ajout de logements locatifs peut aider à réduire la pression sur le marché. Mais il faut que ces logements soient livrés en nombre suffisant et à des prix réalistes pour les ménages.
Les municipalités ont aussi un rôle à jouer
Le retour à l’équilibre dépendra aussi des décisions des municipalités et des gouvernements.
Plusieurs mesures peuvent aider à accélérer la construction :
- réduire les délais d’approbation des projets;
- simplifier certaines règles;
- faciliter la densification dans certains secteurs;
- permettre plus de logements accessoires;
- réduire certains coûts liés aux projets;
- encourager la construction de logements locatifs;
- mieux utiliser les terrains déjà desservis par les infrastructures.
Ces mesures ne règlent pas tout immédiatement, mais elles peuvent aider à créer plus de logements à moyen terme.
Les taux d’intérêt restent un facteur important
Les taux d’intérêt influencent directement le marché immobilier. Quand les taux baissent, les paiements hypothécaires deviennent plus abordables et plus d’acheteurs peuvent revenir sur le marché.
Quand les taux restent élevés ou remontent, les acheteurs deviennent plus prudents. Ils calculent davantage, négocient plus et peuvent reporter leur projet.
Les baisses de taux observées dans les dernières années ont soutenu une partie de la demande immobilière. Mais cet effet pourrait diminuer avec le temps, surtout si les taux restent stables ou s’ils remontent plus tard.
Pour les acheteurs québécois, cela veut dire qu’il faut continuer à regarder le paiement mensuel réel, et non seulement le prix affiché de la propriété.
Un rééquilibrage possible, mais pas immédiat
Même si la croissance de la population ralentit, le marché immobilier ne retrouvera probablement pas son équilibre du jour au lendemain.
Le manque de logements s’est accumulé sur plusieurs années. Il faudra donc du temps pour le corriger.
Si la construction reste solide, le marché pourrait se rééquilibrer plus rapidement. Mais si les mises en chantier ralentissent trop, le déséquilibre pourrait durer plus longtemps.
Pour l’instant, le scénario le plus probable semble être un retour graduel à un marché plus équilibré, sur plusieurs années.
Ce que cela signifie pour les acheteurs
Pour les acheteurs, un marché plus équilibré pourrait éventuellement offrir plus de choix et moins de pression.
Mais cela ne veut pas dire que les propriétés deviendront automatiquement beaucoup moins chères. Les prix dépendent de plusieurs facteurs : l’emplacement, l’inventaire, les taux d’intérêt, l’emploi, la confiance des ménages et le nombre de propriétés disponibles.
Les acheteurs doivent donc rester prudents. Il est important de calculer le coût total d’une propriété, incluant :
- l’hypothèque;
- les taxes municipales et scolaires;
- les assurances;
- les frais de condo, s’il y a lieu;
- l’entretien;
- les rénovations possibles;
- les frais de déménagement;
- une marge de sécurité pour les imprévus.
Ce que cela signifie pour les vendeurs
Pour les vendeurs, un marché moins déséquilibré peut signifier que les acheteurs seront plus sélectifs.
Une propriété bien entretenue, bien présentée et bien située peut toujours attirer de l’intérêt. Par contre, une propriété trop chère ou qui demande beaucoup de travaux pourrait prendre plus de temps à se vendre.
Dans un marché qui se normalise, le prix demandé doit être réaliste. Les vendeurs ne peuvent pas toujours se baser sur les conditions très fortes des dernières années.
Ce qu’il faut retenir
Le marché immobilier canadien pourrait profiter d’un ralentissement de la croissance démographique. Une demande moins forte pourrait aider à réduire la pression sur les logements.
Mais pour que le marché se rééquilibre vraiment, il faut continuer à construire. Si les promoteurs ralentissent trop leurs projets, le manque de logements pourrait rester présent plus longtemps.
Au Québec, le marché semble mieux placé que certaines autres provinces, notamment grâce aux logements locatifs et aux mesures visant à augmenter l’offre. Mais le retour à l’équilibre devrait être progressif.
Pour les ménages, le message est simple : le marché pourrait devenir un peu moins tendu, mais la prudence reste nécessaire. Acheter, vendre ou investir en immobilier demande encore une bonne analyse du budget, des taux et de l’état réel du marché local.
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