Immigration, économie et loyers : le ralentissement démographique change la donne au Canada
Pendant plusieurs années, la forte croissance de la population a donné l’impression que l’économie canadienne avançait plus rapidement qu’elle ne le faisait réellement.
Selon un récent rapport de BMO, cette croissance démographique a masqué une réalité plus fragile : l’économie produisait plus d’activité au total, mais une partie importante de cette croissance venait simplement du fait qu’il y avait plus de personnes au pays.
En termes simples, si la population augmente fortement, il y a plus de consommateurs, plus de locataires, plus de travailleurs et plus de dépenses. Mais cela ne veut pas automatiquement dire que chaque personne devient plus riche ou que l’économie devient plus solide.
Plus de population ne veut pas toujours dire une économie plus forte
On entend souvent dire que la croissance de la population aide l’économie. C’est vrai dans certains cas, surtout si les nouveaux arrivants trouvent rapidement de bons emplois, se logent facilement et participent pleinement à l’économie.
Mais le rapport de BMO rappelle qu’il ne suffit pas d’ajouter plus de personnes pour créer une vraie croissance économique.
Après avoir analysé plusieurs décennies de données, BMO indique qu’il n’y a pas de lien automatique entre la croissance de la population et la croissance économique réelle à court terme.
Autrement dit, une population qui augmente vite peut faire grossir certains chiffres, mais cela ne garantit pas une amélioration du niveau de vie.
Le problème : pas assez d’emplois pour tout le monde
Le Canada a justifié une partie de sa forte croissance démographique par un besoin de main-d’œuvre. Pendant la pandémie et après celle-ci, plusieurs secteurs disaient manquer de travailleurs.
Mais la situation a changé. Le pays a continué d’accueillir beaucoup de personnes alors que le marché de l’emploi commençait à ralentir.
Le résultat est simple à comprendre : le Canada ne manque pas seulement de travailleurs. Dans plusieurs secteurs, il manque surtout d’emplois disponibles pour absorber toute la croissance de la population active.
Quand il y a plus de personnes qui cherchent un emploi que de postes disponibles, le taux de chômage peut augmenter, même si l’économie continue de créer certains emplois.
Une croissance qui semblait forte, mais qui était plus fragile
Selon BMO, l’économie canadienne paraissait plus solide en 2023 et 2024 parce que la population augmentait très rapidement.
Mais lorsque l’on regarde l’économie par personne, le portrait est moins positif. Le produit intérieur brut par habitant, souvent utilisé pour mesurer la richesse économique moyenne par personne, était en baisse pendant une partie de cette période.
En langage simple, le gâteau économique total grossissait peut-être, mais il devait être partagé entre beaucoup plus de personnes. Pour plusieurs ménages, cela ne se traduisait pas par une amélioration concrète de leur situation.
Le ralentissement de l’immigration change maintenant le marché
Après une forte hausse du nombre de résidents non permanents, le Canada a commencé à réduire ses cibles. Les résidents non permanents incluent notamment certains étudiants étrangers, travailleurs temporaires et personnes présentes au pays pour une période limitée.
Selon les données citées dans le rapport, la part visée des résidents non permanents a été ramenée vers 5 % de la population, après avoir atteint un sommet d’environ 7,6 % en 2024.
Le rapport indique aussi que le nombre de résidents non permanents a reculé de plus de 460 000 personnes sur un an.
Ce changement est important parce qu’une partie de la demande pour les logements locatifs provenait justement de cette forte croissance de la population.
Le marché locatif reçoit moins de pression
Quand la population augmente rapidement, la demande pour les logements augmente aussi. Cela peut faire monter les loyers, surtout dans les grandes villes où l’offre est déjà limitée.
À l’inverse, lorsque la croissance de la population ralentit, la pression sur les loyers peut diminuer.
Selon BMO, le marché locatif canadien pourrait maintenant faire face à un surplus d’environ 180 000 logements locatifs. Cela ne veut pas dire que tous ces logements sont vides au même endroit, ni que toutes les villes seront touchées de la même manière. Mais cela montre que l’équilibre entre l’offre et la demande change.
Le rapport note aussi que l’inflation des loyers a ralenti. Elle serait passée d’environ 9 % en 2024 à environ 3,5 % en mai.
Pourquoi c’est important pour le Québec?
Au Québec, et surtout dans la grande région de Montréal, la forte croissance de la population a eu un impact important sur le marché locatif.
Les étudiants, les travailleurs temporaires, les nouveaux arrivants et les ménages qui repoussent l’achat d’une propriété ont tous contribué à la demande pour les logements.
Dans certains secteurs de Montréal, Laval, Longueuil, la Rive-Nord et la Rive-Sud, les locataires ont vu les loyers augmenter rapidement dans les dernières années. Trouver un logement bien situé, en bon état et à prix raisonnable est devenu difficile.
Si la croissance de la population ralentit, la pression pourrait diminuer graduellement. Cela pourrait donner un peu plus de choix aux locataires et forcer certains propriétaires à être plus réalistes dans leurs loyers demandés.
Les loyers pourraient se calmer, mais pas partout
Il faut toutefois éviter de généraliser. Le marché locatif québécois n’est pas identique partout.
Dans certains quartiers de Montréal, l’offre de condos locatifs ou de nouveaux immeubles locatifs peut augmenter. Dans d’autres secteurs, le manque de logements familiaux demeure important.
Un ralentissement de la demande peut donc faire baisser la pression dans certains types de logements, surtout les logements plus chers ou les unités situées dans des secteurs où beaucoup de nouvelles constructions arrivent sur le marché.
Mais pour les logements abordables, bien situés et adaptés aux familles, la demande peut rester forte.
Les investisseurs immobiliers deviennent plus prudents
La situation touche aussi les investisseurs immobiliers.
Pendant les années de forte croissance, plusieurs investisseurs achetaient des condos ou participaient à des projets de construction en misant sur des loyers toujours plus élevés.
Mais si les loyers augmentent moins vite, ou s’ils reculent dans certains secteurs, le calcul change.
Un investisseur doit maintenant être plus prudent. Il ne peut plus simplement supposer que le loyer futur sera beaucoup plus élevé que le loyer actuel. Il doit tenir compte des taux d’intérêt, des frais de condo, des taxes, des assurances, de l’entretien et des périodes possibles sans locataire.
Plus de logements locatifs en construction
Le rapport de BMO souligne aussi une situation particulière : les logements locatifs en construction sont maintenant plus nombreux que les condos et les propriétés destinées aux propriétaires occupants, une première selon l’analyse.
Cela signifie que plusieurs projets visent directement le marché locatif.
Sur le plan de l’abordabilité, cela peut être positif si cette nouvelle offre aide à ralentir la hausse des loyers. Mais pour les promoteurs et les investisseurs, cela peut aussi créer plus de concurrence.
Dans un marché où les locataires ont plus de choix, les immeubles devront offrir un bon rapport qualité-prix pour attirer et retenir les résidents.
Une leçon importante pour les politiques de logement
Depuis plusieurs années, les gouvernements cherchent à régler la crise du logement surtout en augmentant l’offre. Construire plus de logements demeure important, surtout dans les régions où il en manque réellement.
Mais le rapport de BMO montre que la demande compte aussi beaucoup.
Quand la population augmente plus vite que la capacité de construire des logements, les loyers et les prix peuvent monter rapidement. Quand la croissance de la population ralentit, la pression peut diminuer plus vite que prévu.
Le logement n’est donc pas seulement une question de construction. C’est aussi une question de rythme : combien de personnes arrivent, combien de logements sont disponibles et combien d’emplois permettent à ces personnes de se loger correctement.
Ce que cela signifie pour les locataires
Pour les locataires, un ralentissement du marché peut être une bonne nouvelle. Dans certains secteurs, il pourrait y avoir plus d’options et moins de pression pour accepter rapidement un logement trop cher.
Mais cela ne veut pas dire que les loyers deviendront automatiquement abordables. Les loyers ont beaucoup augmenté dans les dernières années, et une simple baisse de pression ne règle pas tout.
Avant de signer un bail, il reste important de comparer :
- le loyer demandé;
- ce qui est inclus dans le loyer;
- le coût du chauffage et de l’électricité;
- la qualité de l’immeuble;
- l’accès au transport;
- la distance avec le travail ou les services;
- les frais de stationnement, s’il y en a.
Ce que cela signifie pour les propriétaires
Pour les propriétaires, le message est différent. Dans un marché moins serré, il devient plus important d’offrir un logement bien entretenu et bien positionné.
Un loyer trop élevé peut entraîner plus de vacance. Un logement mal présenté ou en mauvais état peut être moins compétitif si les locataires ont plus de choix.
Les propriétaires devront peut-être ajuster leurs attentes, surtout dans les secteurs où plusieurs nouveaux logements arrivent sur le marché en même temps.
Ce que cela signifie pour le marché immobilier québécois
Le ralentissement démographique peut aussi influencer le marché de la revente, surtout dans les secteurs où les investisseurs étaient très présents.
Si les loyers augmentent moins vite, certains investisseurs pourraient être moins actifs. Cela pourrait réduire la pression dans certains segments, notamment les condos destinés à la location.
Par contre, le marché québécois reste soutenu par plusieurs facteurs : une offre limitée dans certains secteurs, des prix encore plus bas que Toronto et Vancouver, et une demande constante pour les propriétés bien situées.
Le résultat pourrait donc être un marché plus équilibré, plutôt qu’un effondrement généralisé.
Ce qu’il faut retenir
Selon le rapport de BMO, la forte croissance de la population a donné l’impression que l’économie canadienne était plus solide qu’elle ne l’était réellement.
Maintenant que la croissance démographique ralentit, certaines faiblesses deviennent plus visibles : le marché de l’emploi est moins robuste, les dépenses des ménages sont sous pression et la demande locative commence à se calmer.
Pour le Québec, cela pourrait signifier un marché locatif un peu moins tendu dans certains secteurs, surtout là où l’offre augmente. Mais l’abordabilité demeure un enjeu important, autant pour les locataires que pour les acheteurs.
La grande leçon est simple : une économie en santé ne se mesure pas seulement au nombre de personnes qui s’ajoutent. Elle se mesure aussi à la capacité de créer des emplois, des logements et un niveau de vie viable pour ceux qui y habitent.
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