Immobilier: le marché se rééquilibre et les règles du jeu changent pour acheteurs et vendeurs
Le marché immobilier canadien est en train de changer de visage.
Les ventes progressent légèrement. Les nouvelles inscriptions diminuent pour un troisième mois consécutif. Et surtout, plusieurs régions qui favorisaient clairement les acheteurs ou les vendeurs reviennent maintenant vers une situation beaucoup plus équilibrée.
Pour certains acheteurs, c’est enfin l’occasion de respirer un peu.
Pour certains vendeurs, par contre, l’époque où une propriété pouvait se vendre presque instantanément avec plusieurs offres commence à s’éloigner.
Les ventes remontent pour un quatrième mois de suite
Selon les plus récentes données de l’Association canadienne de l’immobilier, les ventes résidentielles ont progressé de 0,5 % en juillet par rapport à juin.
Il s’agit d’un quatrième mois consécutif de hausse.
Ce n’est pas une explosion des transactions, mais cela montre que les acheteurs commencent tranquillement à revenir sur le marché.
Après plusieurs mois d’hésitation, l’immobilier canadien semble enfin retrouver un peu de mouvement.
Mais les propriétaires mettent moins de maisons en vente
En même temps, le nombre de nouvelles propriétés inscrites a diminué de 1,6 % en juillet.
C’est la troisième baisse mensuelle consécutive.
Voilà pourquoi le marché ne devient pas soudainement favorable aux acheteurs.
Les ventes remontent doucement, mais l’offre nouvelle diminue.
Si cette tendance se poursuit, les acheteurs pourraient rapidement perdre une partie du pouvoir de négociation qu’ils viennent tout juste de retrouver.
Le marché canadien approche maintenant d’un véritable équilibre
Un indicateur important permet de mesurer le rapport de force entre acheteurs et vendeurs : le ratio entre les ventes et les nouvelles inscriptions.
En juillet, ce ratio a atteint 51,3 %.
Sa moyenne historique se situe autour de 54,7 %.
En général :
- un ratio sous environ 45 % favorise davantage les acheteurs;
- un ratio entre 45 % et 65 % correspond à un marché équilibré;
- un ratio supérieur à 65 % tend à favoriser les vendeurs.
À 51,3 %, le Canada se retrouve donc clairement dans une zone de marché équilibré.
Pourquoi cette situation est une bonne nouvelle pour les acheteurs
Dans un marché extrêmement favorable aux vendeurs, les acheteurs doivent souvent prendre des décisions très rapidement.
Les visites s’enchaînent.
Les offres multiples apparaissent.
Les délais de réflexion disparaissent.
Et certains acheteurs finissent par payer plus qu’ils ne l’avaient prévu simplement par peur de perdre la propriété.
Le marché actuel est beaucoup moins intense dans plusieurs régions.
Les acheteurs peuvent davantage prendre leur temps, comparer les propriétés et négocier certaines conditions sans avoir constamment l’impression qu’une autre offre va tout faire basculer.
Moins de risque d’acheter au sommet
La stabilité des prix apporte également une certaine tranquillité d’esprit.
L’indice national des prix MLS n’a progressé que de 0,1 % en juillet par rapport à juin.
Et il demeure environ 3,3 % sous son niveau de juillet 2025.
Autrement dit, les prix ne sont ni en train d’exploser ni en chute libre.
Pour un acheteur, cela réduit la peur de payer aujourd’hui une propriété qui pourrait perdre rapidement une partie importante de sa valeur quelques mois plus tard.
Le marché devient plus prévisible — et c’est souvent exactement ce dont les acheteurs ont besoin pour reprendre confiance.
Au Québec, le rapport de force commence à changer
Le Québec fait partie des régions où plusieurs marchés auparavant très favorables aux vendeurs se sont refroidis au cours de la dernière année.
Cela ne signifie pas que les prix chutent partout.
Mais le contexte devient graduellement moins extrême.
Dans certains secteurs, les acheteurs peuvent maintenant avoir :
- plus de temps pour réfléchir;
- moins de compétition;
- davantage de marge pour négocier;
- et moins de pression pour déposer une offre immédiatement.
Pour les acheteurs québécois qui ont passé les dernières années à courir après des propriétés, ce changement est loin d’être banal.
Les vendeurs ne sont pas nécessairement les perdants
Un marché équilibré ne signifie pas non plus que les vendeurs doivent paniquer.
Dans plusieurs régions, l’offre demeure encore suffisamment limitée pour soutenir les prix.
À l’échelle nationale, on comptait environ 4,7 mois d’inventaire en juillet.
Cela signifie qu’au rythme actuel des ventes, il faudrait environ 4,7 mois pour écouler toutes les propriétés actuellement sur le marché si aucune nouvelle inscription n’était ajoutée.
Ce niveau n’est pas particulièrement élevé.
Les vendeurs de propriétés bien situées, bien présentées et correctement évaluées peuvent donc encore conserver un avantage important.
Trois provinces restent encore proches d’un marché de vendeurs
La Saskatchewan, le Nouveau-Brunswick et Terre-Neuve-et-Labrador demeurent légèrement favorables aux vendeurs.
Dans ces régions, l’offre limitée continue d’accorder davantage de pouvoir aux propriétaires qui mettent leur maison en vente.
Ils peuvent généralement bénéficier de meilleures conditions de négociation que les vendeurs situés dans des marchés où l’inventaire est plus abondant.
Mais même dans ces provinces, la tendance générale du pays pointe vers un retour progressif à la normale.
Le grand perdant : le vendeur qui s’attend encore au marché de 2021
Certains vendeurs risquent toutefois d’avoir une mauvaise surprise.
Ceux qui s’attendent encore à afficher leur propriété très haut, recevoir plusieurs offres en quelques jours et imposer pratiquement toutes leurs conditions pourraient être déçus.
Les prix nationaux sont presque stables.
Les ventes demeurent relativement faibles.
Et les acheteurs sont plus prudents.
Dans ce contexte, une propriété affichée trop cher peut simplement rester sur le marché.
Le prix demandé, la présentation et la stratégie de mise en marché deviennent donc beaucoup plus importants qu’en période de surchauffe.
Les ventes restent malgré tout beaucoup plus faibles qu’il y a un an
La remontée mensuelle des ventes peut donner l’impression que le marché est revenu à pleine vitesse.
Ce n’est pas le cas.
Les ventes non ajustées en juillet étaient encore 5,3 % inférieures à celles de juillet 2025.
Le volume de transactions demeure donc relativement faible.
Le marché s’améliore, mais il ne connaît pas encore une véritable reprise spectaculaire.
Les acheteurs qui attendent une avalanche de propriétés à rabais risquent eux aussi d’être déçus
Certains acheteurs espèrent encore qu’une forte hausse de l’inventaire provoquera une chute importante des prix.
Pour le moment, les chiffres ne montrent pas ce scénario.
À la fin de juillet, environ 205 388 propriétés étaient disponibles à travers le Canada.
C’est seulement 0,6 % de plus qu’un an auparavant.
Et l’offre totale se situe à peine 1,5 % au-dessus de sa moyenne historique pour cette période de l’année.
Ce n’est donc pas un marché envahi de maisons invendues.
Et avec trois mois consécutifs de baisse des nouvelles inscriptions, la croissance de l’inventaire semble même commencer à plafonner.
Le prix moyen national reste près de 675 000 $
En juillet, le prix moyen d’une propriété vendue au Canada atteignait environ 674 819 $.
C’est une hausse de seulement 0,2 % sur un an.
Le chiffre confirme la même tendance : les prix bougent peu à l’échelle nationale.
Mais cette stabilité ne signifie pas que les propriétés sont devenues abordables.
Pour beaucoup de ménages, près de 675 000 $ demeure une somme énorme à financer.
Le marché est plus calme. Il n’est pas devenu bon marché.
Qui gagne vraiment dans ce nouveau marché?
Les principaux gagnants sont probablement les acheteurs bien préparés.
Ceux qui ont leur financement en ordre, une mise de fonds disponible et une bonne compréhension de leur budget peuvent profiter d’un environnement beaucoup moins chaotique qu’il y a quelques années.
Ils ont davantage de temps.
Ils peuvent analyser plusieurs options.
Ils peuvent parfois négocier.
Et ils risquent moins d’être entraînés dans une surenchère émotionnelle.
Dans un marché équilibré, la préparation devient souvent plus importante que la vitesse.
Et qui risque de perdre?
Les vendeurs trop ambitieux sur le prix risquent de voir leur propriété accumuler les jours sur le marché.
Les acheteurs qui attendent une énorme correction pourraient aussi manquer de bonnes occasions si l’inventaire continue de se resserrer.
Et ceux qui essaient de prévoir exactement le prochain mouvement du marché pourraient rester paralysés pendant que les conditions changent autour d’eux.
Le marché actuel récompense moins les paris et davantage les décisions réalistes.
Un équilibre fragile qui pourrait changer rapidement
Le marché canadien semble enfin retrouver une certaine normalité.
Les ventes remontent lentement.
Les prix sont relativement stables.
La compétition est moins intense dans plusieurs régions.
Mais il existe un élément à surveiller de très près : les nouvelles inscriptions continuent de diminuer.
Si les ventes poursuivent leur progression pendant que de moins en moins de propriétés arrivent sur le marché, l’équilibre actuel pourrait rapidement disparaître.
Immobilier 2026 : ni marché d’acheteurs, ni marché de vendeurs
Après plusieurs années de conditions extrêmes, le marché immobilier canadien entre peut-être enfin dans une période beaucoup plus normale.
Les acheteurs n’ont plus nécessairement à se précipiter.
Les vendeurs ne peuvent plus toujours dicter toutes leurs conditions.
Et les prix ont cessé de connaître les mouvements spectaculaires observés pendant les dernières années.
Pour l’instant, ni les acheteurs ni les vendeurs ne contrôlent complètement le marché.
Mais cette accalmie pourrait être fragile.
Si l’offre continue de diminuer pendant que les ventes remontent, le rapport de force pourrait changer beaucoup plus vite que prévu.
Pour les acheteurs comme pour les vendeurs, une chose devient donc essentielle : comprendre ce qui se passe dans leur marché local plutôt que de se fier uniquement aux statistiques nationales.
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