Immobilier : Ottawa pourrait rouvrir la porte aux acheteurs étrangers dès 2027
Le gouvernement fédéral réexamine l’interdiction qui empêche actuellement la plupart des étrangers d’acheter des propriétés résidentielles au Canada. Et si la mesure disparaît le 1er janvier 2027, le marché immobilier pourrait encore changer de direction.
L’interdiction avait été créée en 2023, après l’explosion des prix pendant la pandémie. Ottawa voulait alors réduire la pression sur l’offre et donner davantage de chances aux acheteurs canadiens.
Mais le marché d’aujourd’hui est très différent.
Les prix ont déjà fortement reculé
Depuis les hausses de taux amorcées en 2022, la demande s’est refroidie et le prix de référence national se situe maintenant environ 20 % sous son sommet.
Malgré cette correction, plusieurs jeunes Canadiens ont encore énormément de difficulté à accéder à la propriété.
C’est pourquoi toute réouverture aux capitaux étrangers risque de devenir un sujet extrêmement sensible.
Les étrangers n’étaient pourtant pas la majorité du marché
Avant l’interdiction, les acheteurs étrangers représentaient une petite part du marché canadien, avec moins de 5 % des propriétés détenues par des non-résidents dans les principaux marchés.
Certains économistes et promoteurs estiment donc que l’interdiction a eu un effet limité sur les prix.
Ils soutiennent plutôt que les capitaux étrangers pourraient aider à financer de nouveaux projets résidentiels.
Un modèle à l’australienne?
Ottawa étudie notamment des modèles où les étrangers pourraient acheter des logements neufs, tout en restant exclus d’une grande partie du marché de la revente.
L’objectif serait simple : attirer de l’argent étranger sans augmenter directement la compétition pour les maisons déjà existantes.
Si ces capitaux servent réellement à financer davantage de construction, l’offre de logements pourrait augmenter.
Mais il y a aussi un risque évident
Si les étrangers reviennent acheter massivement dans certains marchés déjà chers, davantage de demande pourrait exercer une nouvelle pression sur les prix.
Toronto et Vancouver seraient probablement les marchés les plus sensibles, mais Montréal pourrait aussi être touchée selon la forme exacte de la nouvelle politique.
Tout dépendra donc de la règle choisie : acheter des logements neufs pour financer l’offre n’a pas le même effet qu’acheter des propriétés existantes en concurrence avec les ménages canadiens.
Quel impact sur les hypothèques?
La mesure n’aurait pas d’effet direct sur les taux hypothécaires.
Mais si le retour des acheteurs étrangers stimule les prix dans certaines régions, les Canadiens pourraient devoir emprunter davantage pour acheter.
À l’inverse, si les capitaux étrangers permettent de financer davantage de constructions, cela pourrait contribuer à améliorer l’offre et limiter la pression sur les prix à plus long terme.
Pour les emprunteurs, le véritable enjeu sera donc de savoir si cette politique fait surtout monter la demande… ou si elle réussit réellement à créer davantage de logements.
La conclusion : tout dépendra de la façon dont Ottawa ouvre la porte
Maintenir l’interdiction protège les acheteurs canadiens contre une source supplémentaire de concurrence. La laisser expirer pourrait toutefois ramener des capitaux capables de financer de nouveaux projets.
Le débat n’est donc pas simplement « étrangers ou pas étrangers ».
La vraie question est beaucoup plus importante : est-ce que l’argent étranger servira à acheter les logements qui existent déjà… ou à construire ceux dont le Canada manque désespérément?
À lire aussi
