Le marché immobilier canadien pourrait avoir touché un creux, mais la reprise reste fragile
Après plusieurs années de correction, le marché immobilier canadien commence à montrer des signes de stabilisation. Selon les plus récentes données de l’Association canadienne de l’immobilier, les ventes, les nouvelles inscriptions et les prix semblent moins instables qu’auparavant.
Ce n’est pas encore un retour à la surchauffe. Il ne faut pas non plus conclure que les prix vont repartir rapidement à la hausse partout au pays. Mais après une longue période de recul, le marché donne certains signes que le pire de la baisse pourrait être derrière nous.
Pour le Québec, cette lecture est particulièrement intéressante, car la province a été moins touchée par la correction que certains marchés comme l’Ontario et la Colombie-Britannique.
Une correction importante depuis 2022
Le marché immobilier canadien a connu une forte montée pendant la pandémie. Les taux d’intérêt étaient très bas, la demande était forte et plusieurs acheteurs voulaient changer de propriété ou déménager vers des secteurs plus spacieux.
Cette période a poussé les prix très haut dans plusieurs régions du pays.
Depuis le sommet atteint en 2022, les prix des propriétés au Canada ont reculé d’environ 20 %. Il s’agit d’une correction majeure à l’échelle nationale.
En termes simples, le marché devait enlever une partie de l’excès créé pendant la période de forte hausse. C’est ce que plusieurs analystes appellent une correction.
Les signes de stabilisation se multiplient
Les données de juin montrent quelques signaux encourageants.
Les ventes résidentielles au Canada ont augmenté de 0,5 % par rapport au mois précédent. Il s’agit d’un troisième mois consécutif de hausse.
Les nouvelles inscriptions ont aussi diminué pour un deuxième mois de suite. Cela signifie qu’il y a un peu moins de nouvelles propriétés qui arrivent sur le marché.
Quand les ventes augmentent légèrement et que les nouvelles inscriptions diminuent, l’écart entre l’offre et la demande commence à se réduire. Le marché devient alors un peu plus équilibré.
Les prix cessent de reculer pour la première fois depuis longtemps
Un autre élément important vient de l’indice national des prix des propriétés. En juin, cet indice est resté stable par rapport au mois précédent.
À première vue, un prix stable peut sembler banal. Mais dans ce contexte, c’est une nouvelle importante.
Pour la première fois en 17 mois, l’indice national n’a pas diminué. Cela peut indiquer que la pression à la baisse sur les prix commence à s’essouffler.
Il faut toutefois rester prudent. Un mois stable ne garantit pas une reprise durable. Mais après plusieurs mois de baisse, la stabilité est souvent le premier signe d’un marché qui cherche un nouveau point d’équilibre.
Le marché n’est pas encore redevenu fort
Même si les données récentes sont plus encourageantes, le marché immobilier canadien reste loin de ses niveaux habituels.
En juin, les ventes étaient encore environ 12 % sous leur moyenne des dix dernières années.
Cela veut dire que les acheteurs reviennent graduellement, mais qu’ils restent prudents. Plusieurs ménages hésitent encore à cause des taux hypothécaires, du coût de la vie, de l’emploi et de l’incertitude économique.
La reprise existe peut-être, mais elle est encore fragile.
Ontario et Colombie-Britannique : les marchés les plus touchés
La correction a été plus forte dans certaines provinces, surtout en Ontario et en Colombie-Britannique.
Dans ces marchés, les prix avaient beaucoup augmenté pendant la pandémie. Ensuite, lorsque les taux d’intérêt ont monté, plusieurs acheteurs ont perdu du pouvoir d’achat. En même temps, les inscriptions ont augmenté, ce qui a donné plus de choix aux acheteurs et plus de pression aux vendeurs.
Dans certaines régions du sud de l’Ontario, comme le Grand Toronto, Hamilton, Kitchener-Waterloo et Windsor, les prix ont récemment montré de légères hausses mensuelles. Cela pourrait indiquer que la correction commence à se terminer dans certains secteurs.
Dans la région de Vancouver, les prix semblent aussi se stabiliser, même si certains marchés voisins restent encore sous pression.
Le Québec a été moins affecté par la correction
Le Québec se trouve dans une situation différente.
Les prix ont augmenté dans les dernières années, mais ils n’ont pas connu le même niveau d’excès que certains marchés de Toronto ou Vancouver. Résultat : la correction a été moins marquée dans plusieurs régions québécoises.
Dans la grande région de Montréal, à Québec, à Sherbrooke, à Trois-Rivières, à Gatineau et dans plusieurs marchés de banlieue, les prix sont restés relativement solides.
Le marché québécois n’est pas à l’abri d’un ralentissement. Les acheteurs sont plus prudents, les paiements hypothécaires restent élevés et les propriétés trop chères peuvent prendre plus de temps à vendre. Mais on ne parle pas d’une chute généralisée des prix.
Pourquoi le Québec résiste mieux?
Plusieurs facteurs peuvent expliquer la résistance du marché québécois.
D’abord, les prix de départ étaient généralement plus bas que dans les marchés les plus chers du pays. Une maison à Montréal ou à Québec demeure souvent moins coûteuse qu’une propriété comparable à Toronto ou Vancouver.
Ensuite, l’offre demeure limitée dans plusieurs secteurs. Quand il n’y a pas assez de propriétés disponibles pour répondre à la demande, les prix ont tendance à mieux tenir.
Finalement, la demande locale reste présente. Plusieurs ménages cherchent encore une propriété pour y habiter, se rapprocher du travail, agrandir leur espace ou quitter la location.
Stabilisation ne veut pas dire retour à la surchauffe
Il est important de bien comprendre le mot “stabilisation”.
Un marché qui se stabilise n’est pas nécessairement un marché qui explose à la hausse. Cela signifie plutôt que la baisse ralentit, que les prix arrêtent de reculer dans certains secteurs et que les acheteurs et vendeurs retrouvent un meilleur équilibre.
Pour les vendeurs, cela ne veut pas dire qu’ils peuvent demander n’importe quel prix. Les acheteurs comparent davantage, calculent mieux leur budget et prennent plus de temps avant de faire une offre.
Pour les acheteurs, cela ne veut pas dire que les aubaines seront faciles à trouver. Dans les secteurs où l’offre reste faible, les propriétés bien situées peuvent encore attirer beaucoup d’intérêt.
Le rôle des taux hypothécaires demeure central
La suite du marché dépendra beaucoup des taux d’intérêt.
Si les taux hypothécaires diminuent, certains acheteurs pourraient revenir plus activement sur le marché. Cela pourrait soutenir les ventes et les prix.
Si les taux restent élevés ou remontent, plusieurs ménages pourraient continuer à attendre.
Au Québec, ce facteur est très important. Même si les prix ont moins baissé qu’ailleurs, les paiements mensuels demeurent lourds pour plusieurs acheteurs, surtout avec les taxes, les assurances, les frais de condo et les coûts d’entretien.
L’emploi influence aussi la confiance des acheteurs
Le marché immobilier ne dépend pas seulement des taux. Il dépend aussi de la confiance des ménages.
Quand les gens ont un emploi stable et des revenus prévisibles, ils sont plus à l’aise de prendre une grande décision comme l’achat d’une propriété.
À l’inverse, si le marché du travail ralentit, certains acheteurs préfèrent attendre, même s’ils aiment une propriété.
Le cas de l’Alberta montre bien l’importance de l’emploi. La province a récemment connu une forte croissance de l’emploi, ce qui peut soutenir son marché immobilier. Ailleurs au pays, la croissance de l’emploi est beaucoup plus modérée.
Ce que cela signifie pour les acheteurs québécois
Pour les acheteurs au Québec, les données nationales montrent que le marché devient peut-être moins instable. Cela peut être rassurant.
Mais la décision d’acheter ne devrait pas seulement dépendre de la direction des prix. Il faut surtout regarder sa propre capacité financière.
Avant d’acheter, il faut calculer le coût total de la propriété :
- le paiement hypothécaire;
- les taxes municipales;
- les taxes scolaires;
- l’assurance habitation;
- les frais de condo, s’il y a lieu;
- le chauffage et l’électricité;
- l’entretien régulier;
- les réparations possibles;
- une marge pour les imprévus.
Un marché plus stable peut donner plus de confiance, mais il ne remplace pas un budget solide.
Ce que cela signifie pour les vendeurs
Pour les vendeurs, une stabilisation du marché est une bonne nouvelle. Cela peut réduire la peur d’une baisse continue des prix.
Mais les conditions ne sont plus celles de la période de surchauffe. Les acheteurs sont moins impulsifs et plus attentifs aux comparables.
Une propriété bien entretenue, bien présentée et bien évaluée peut encore se vendre dans de bonnes conditions. Une propriété trop chère peut toutefois rester plus longtemps sur le marché.
Le bon prix demandé devient donc encore plus important.
Les condos doivent être analysés avec prudence
Dans plusieurs marchés, les condos réagissent différemment des maisons unifamiliales.
Au Canada, le prix médian des copropriétés a davantage reculé que celui des maisons dans certaines données récentes. Cela montre que les acheteurs de condos sont plus sensibles aux coûts mensuels.
Au Québec, un acheteur de condo doit porter une attention particulière aux frais de condo, au fonds de prévoyance, aux travaux à venir, aux assurances de l’immeuble et à la qualité de la gestion.
Un condo peut rester une bonne porte d’entrée vers la propriété, mais il faut analyser tous les coûts avant de faire une offre.
Le marché canadien se rapproche peut-être d’un plancher
Les données de l’ACI indiquent que le marché national pourrait être en train de trouver un creux. Les ventes augmentent légèrement, les nouvelles inscriptions diminuent et les prix ont cessé de reculer en juin.
Mais il reste trop tôt pour parler d’une forte reprise. Les ventes demeurent sous leur moyenne historique, et plusieurs acheteurs sont encore freinés par les taux et l’incertitude.
Le scénario le plus réaliste pourrait être une reprise lente, graduelle et très différente d’une région à l’autre.
Ce qu’il faut retenir
Après une correction importante depuis 2022, le marché immobilier canadien montre des signes de stabilisation. Selon les données de l’Association canadienne de l’immobilier, les ventes ont légèrement augmenté en juin, les nouvelles inscriptions ont diminué et l’indice national des prix est resté stable pour la première fois en 17 mois.
Pour le Québec, le portrait demeure plus solide que dans plusieurs autres marchés canadiens. Les prix ont été moins affectés par la correction, notamment parce que l’offre reste limitée et que la demande demeure présente.
La correction nationale touche peut-être un creux, mais la reprise n’est pas encore garantie. Les acheteurs doivent rester prudents, les vendeurs doivent être réalistes et tous les ménages doivent garder une marge de sécurité dans leur budget.
Le marché semble moins fragile qu’il y a quelques mois, mais il n’est pas encore revenu à une période de forte croissance. Pour l’instant, le mot clé est surtout : stabilisation.
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