Acheter une maison au Canada : il faut maintenant presque deux fois le revenu médian
Les prix des propriétés ont reculé dans plusieurs grandes villes canadiennes. Sur papier, c’est une bonne nouvelle. Mais dans la vraie vie, acheter une maison demeure hors de portée pour une énorme partie de la population.
Selon le plus récent indice d’abordabilité de la Banque Nationale, la situation s’est améliorée pour un dixième trimestre consécutif.
Le problème?
Même après cette longue amélioration, un ménage canadien doit encore gagner près de deux fois le revenu médian pour pouvoir acheter une propriété typique dans les grands marchés du pays.
Et dans les villes les plus chères, le revenu nécessaire dépasse carrément 250 000 $ par année.
Les prix baissent… mais les maisons restent beaucoup trop chères
Dans les dix plus grandes villes analysées, le prix d’une propriété typique est descendu à environ 761 179 $ au deuxième trimestre de 2026.
Cela représente une baisse de :
- 2,1 % par rapport au trimestre précédent;
- 4,6 % par rapport à l’année précédente.
Cette baisse aide évidemment les acheteurs.
Mais elle ne suffit pas à ramener le marché à un niveau réellement abordable.
Avec une mise de fonds traditionnelle de 20 %, le paiement hypothécaire estimé pour une propriété typique tourne encore autour de 4 089 $ par mois.
Et ce paiement représenterait environ 51,1 % du revenu d’un ménage médian.
Autrement dit, plus de la moitié du revenu familial pourrait partir uniquement dans l’hypothèque.
Il faudrait gagner environ 175 000 $ par année pour acheter une propriété typique
Selon les calculs de la Banque Nationale, un ménage aurait besoin d’un revenu annuel d’environ 175 317 $ pour se qualifier pour l’achat d’une propriété typique dans les dix grandes villes analysées.
Le problème est énorme : le revenu médian des ménages est très loin de ce niveau.
Il faudrait environ 81,5 % de revenu supplémentaire pour combler l’écart.
En clair, un ménage moyen ne doit pas simplement gagner un peu plus.
Il doit presque doubler son revenu.
Vancouver : plus de 265 000 $ de revenu nécessaire
Le Grand Vancouver demeure le marché le plus difficile parmi les grandes villes canadiennes.
Le prix d’une propriété typique y a diminué à environ 1 174 406 $ au deuxième trimestre.
C’est une baisse de 2,9 % en trois mois et de 6,9 % sur un an.
Malgré cette correction, l’achat demeure extrêmement difficile.
Le paiement hypothécaire estimé représente encore environ 79,4 % du revenu médian de la région.
Et avec une mise de fonds de 20 %, il faudrait gagner environ 265 618 $ par année pour se qualifier.
C’est près de 179 % de plus que le revenu médian local.
Toronto recule aussi… mais reste complètement hors de portée
Dans le Grand Toronto, les prix ont baissé encore plus rapidement.
Une propriété typique valait environ 1 043 885 $ au deuxième trimestre, en baisse de 3,6 % par rapport au trimestre précédent.
Cette baisse a amélioré l’abordabilité.
Mais pas suffisamment.
Le paiement hypothécaire représenterait encore environ 68,3 % du revenu médian.
Pour se qualifier, un ménage aurait besoin d’environ 236 780 $ de revenu annuel.
Encore une fois, on parle d’un revenu largement supérieur à celui de la famille moyenne.
Même Québec n’est plus vraiment “abordable”
C’est peut-être l’un des constats les plus importants pour les acheteurs québécois.
Des villes comme Québec ont longtemps été considérées comme beaucoup plus accessibles que Toronto ou Vancouver.
Mais cette avance commence elle aussi à disparaître.
Au deuxième trimestre, Québec a enregistré l’une des plus fortes détériorations de l’abordabilité parmi les grandes villes analysées.
Le paiement hypothécaire pour une propriété typique représenterait maintenant environ 38,5 % du revenu médian.
À titre de comparaison, la moyenne historique depuis 2000 était d’environ 24,2 %.
Autrement dit, même dans un marché autrefois considéré comme abordable, l’effort financier demandé aux acheteurs a explosé.
Pour acheter une propriété typique à Québec, il faudrait maintenant un revenu annuel d’environ 116 732 $.
C’est environ 39 % de plus que le revenu médian local.
Le problème n’est plus seulement Toronto et Vancouver
Pendant longtemps, le débat sur l’abordabilité immobilière au Canada tournait presque toujours autour de Toronto et Vancouver.
Ce n’est plus le cas.
Même les villes historiquement moins chères deviennent difficiles pour les ménages moyens.
À Winnipeg, par exemple, le paiement hypothécaire estimé représente maintenant environ 33,5 % du revenu médian.
Le revenu nécessaire pour acheter une propriété typique y dépasse désormais 103 000 $ par année.
Résultat : dans les dix grandes villes analysées, il faut maintenant un revenu familial à six chiffres pour acheter une propriété typique.
Une amélioration qui cache une crise beaucoup plus profonde
Dire que l’abordabilité s’améliore peut donner l’impression que la crise commence à se régler.
Mais tout dépend du point de départ.
Oui, les prix ont baissé dans certaines grandes villes.
Oui, les paiements hypothécaires ont légèrement diminué.
Oui, la situation est moins mauvaise qu’il y a quelques trimestres.
Mais “moins mauvais” ne veut pas dire “abordable”.
Quand un ménage doit encore consacrer la moitié de son revenu à son hypothèque, le marché reste profondément déséquilibré.
Les premiers acheteurs sont les plus coincés
Le problème devient encore plus grave lorsqu’on pense à ceux qui essaient d’acheter leur première propriété.
Les jeunes ménages sont généralement plus tôt dans leur carrière.
Ils gagnent souvent moins que les ménages plus âgés.
Ils ont aussi eu moins de temps pour accumuler une mise de fonds importante.
Et contrairement à quelqu’un qui possède déjà une propriété, ils ne peuvent pas utiliser l’équité accumulée dans une maison précédente pour financer la suivante.
Ils doivent entrer sur le marché sans avoir encore profité de la hausse immobilière des dernières décennies.
Le premier barreau de l’échelle immobilière devient inaccessible
Traditionnellement, un acheteur pouvait commencer avec une petite propriété, accumuler de l’équité pendant quelques années, puis vendre pour acheter plus grand.
C’était une sorte d’échelle immobilière.
Mais cette stratégie fonctionne seulement si le premier barreau reste accessible.
Aujourd’hui, dans plusieurs villes canadiennes, ce premier barreau est déjà trop haut pour le ménage moyen.
Et si les premiers acheteurs ne peuvent plus entrer sur le marché, les conséquences peuvent éventuellement toucher tout le système.
Moins de premiers acheteurs signifie moins d’acheteurs pour les petites propriétés.
Moins de ventes à ce niveau peut ensuite ralentir les propriétaires qui souhaitent vendre pour acheter plus grand.
Le problème peut donc se transmettre progressivement à plusieurs segments du marché.
Le Canada est-il vraiment plus abordable en 2026?
Techniquement, oui.
Les chiffres montrent une amélioration depuis dix trimestres.
Mais pour le ménage moyen qui regarde les propriétés disponibles et essaie de comprendre s’il peut réellement acheter, la réponse risque d’être très différente.
Dans plusieurs grandes villes, les revenus nécessaires dépassent encore largement ce que gagnent les familles ordinaires.
Une propriété peut perdre 5 %, 7 % ou même 10 % de sa valeur et rester totalement inaccessible si elle était déjà beaucoup trop chère au départ.
La vraie crise : les revenus n’ont pas suivi le prix des maisons
Au fond, le problème canadien ne se résume pas uniquement aux taux d’intérêt ou aux prix des propriétés.
C’est l’écart entre les revenus et le coût du logement qui devient de plus en plus difficile à combler.
Une famille qui gagne 90 000 $ par année ne peut pas simplement “faire un effort” supplémentaire pour atteindre les 175 000 $ nécessaires dans certains marchés.
Un jeune ménage ne peut pas facilement doubler son revenu uniquement parce que les maisons sont devenues trop chères.
Et tant que cet écart restera aussi énorme, parler d’un retour à l’abordabilité risque de sembler bien théorique pour des millions de Canadiens.
Le marché baisse… mais le rêve de devenir propriétaire reste hors de portée
Les acheteurs attendaient depuis longtemps une correction des prix.
Elle est arrivée dans plusieurs régions.
Mais les données montrent maintenant quelque chose de beaucoup plus inquiétant :
même après plusieurs trimestres d’amélioration, le ménage canadien moyen n’est toujours pas capable d’acheter facilement une propriété typique.
À Vancouver, il faut plus de 265 000 $ de revenu annuel.
À Toronto, près de 237 000 $.
À Québec, plus de 116 000 $.
Et dans les dix grandes villes analysées, le revenu nécessaire atteint désormais au moins six chiffres.
Les prix ont peut-être commencé à descendre. Mais pour une grande partie des Canadiens, la porte de la propriété demeure encore beaucoup trop haute pour être franchie.
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