Pour la 8e fois en quatre ans, RBC annonce le creux du marché immobilier… cette fois, c’est sûrement la bonne (LOL…)
Bonne nouvelle, propriétaires, acheteurs et courtiers : le creux du marché immobilier canadien serait arrivé.
Encore une fois.
Selon le décompte présenté dans une récente analyse des prévisions de RBC, la banque aurait maintenant annoncé ou anticipé un creux du marché à huit reprises en quatre ans.
Cette fois, RBC estime que les prix ont probablement atteint leur point bas après quelques mois montrant une légère amélioration des ventes et des prix ajustés pour les variations saisonnières.
Alors, doit-on sortir le champagne?
Peut-être vaut-il mieux laisser la bouteille au réfrigérateur encore un peu.
RBC voit encore un « point tournant »
Dans sa plus récente analyse du marché immobilier, RBC observe plusieurs signes positifs.
Les ventes résidentielles ont progressé pendant quelques mois consécutifs et l’indice national des prix MLS ajusté pour les variations saisonnières a enregistré deux petites hausses mensuelles successives.
Pour la banque, cela suggère que les valeurs immobilières pourraient avoir atteint leur creux cyclique.
Voilà qui semble encourageant.
Mais RBC ajoute immédiatement que le marché demeure généralement faible et que la reprise devrait être lente.
En résumé :
le creux serait derrière nous… mais ne vous attendez surtout pas à ce que la remontée ressemble à une remontée.
Un petit détail : les chiffres non ajustés restent beaucoup moins enthousiastes
Le portrait dépend aussi de la façon dont les données sont présentées.
Les chiffres ajustés pour les variations saisonnières montrent une certaine amélioration.
Mais les prix non ajustés avaient reculé pendant deux mois et les ventes réelles demeuraient inférieures à celles de l’année précédente.
Les ajustements saisonniers sont utilisés pour retirer des variations prévisibles qui reviennent chaque année, comme les périodes traditionnellement plus actives ou plus calmes.
C’est utile pour analyser une tendance.
Mais pour un propriétaire qui veut savoir combien sa maison vaut aujourd’hui, le prix réellement observé sur le marché reste quand même assez difficile à ignorer.
Le problème, c’est que ce n’est pas exactement la première fois
Ce qui rend la nouvelle annonce particulièrement intéressante, c’est l’historique des prévisions.
Le marché canadien a atteint son sommet national au printemps 2022.
Quelques mois seulement après ce sommet, RBC commençait déjà à entrevoir la fin de la correction.
Nous étions en décembre 2022.
La banque estimait alors qu’un creux cyclique pourrait arriver au début de 2023.
Spoiler : ce n’est pas vraiment ce qui s’est produit.
2023 : le creux devait arriver au printemps
En mars 2023, RBC ajustait sa prévision.
Le marché n’avait pas encore terminé sa correction, mais le creux devait maintenant arriver quelque part au printemps.
Petit problème : la Banque du Canada n’avait même pas encore terminé son cycle de hausse des taux.
Et les effets complets des hausses de taux prennent généralement plusieurs mois, voire plus d’un an, avant de se transmettre complètement à l’économie et au marché immobilier.
Mais pourquoi laisser quelques détails comme le coût du crédit gâcher une belle prédiction de printemps?
Le printemps est arrivé.
Le grand redémarrage, beaucoup moins.
Puis la reprise a été repoussée à 2024
À mesure que 2023 avançait, RBC reconnaissait que la faiblesse du marché persistait.
La reprise devait maintenant prendre davantage de temps.
Les prix pourraient recommencer à se raffermir vers le troisième trimestre de 2024, estimait alors la banque.
Très bien.
Nouveau calendrier. Nouvelle chance.
2024 : cette fois, les signes de reprise apparaissent
En février 2024, RBC observait déjà de nouveaux signes encourageants.
La banque estimait alors que les prix pourraient atteindre leur creux au printemps et reprendre progressivement pendant la deuxième moitié de l’année.
Mais quelques mois plus tard, la reprise était encore moins vigoureuse que prévu.
Le scénario a donc été ajusté une nouvelle fois, avec une accélération reportée vers la fin de 2024 et le début de 2025.
Le creux immobilier canadien commençait à ressembler à une destination qu’on voit toujours indiquée « à 10 minutes » sur le GPS.
Fin 2024 : enfin, les taux plus bas vont relancer le marché!
À la fin de 2024, RBC estimait que les baisses de taux avaient commencé à redonner de l’élan au marché.
La banque prévoyait que cette dynamique continuerait en 2025, aidée par de nouvelles baisses de taux d’intérêt.
Logique.
Des taux plus bas rendent normalement les hypothèques plus faciles à financer.
Plus d’acheteurs devraient donc revenir.
Sauf que 2025 n’a pas vraiment suivi le scénario prévu.
2025 : bon, finalement, le marché est plus faible que prévu
Au milieu de 2025, RBC reconnaissait que les conditions avaient été plus faibles qu’anticipé.
Les baisses de taux n’avaient pas déclenché la reprise immobilière espérée.
Mais pas de problème.
La prochaine reprise était maintenant attendue en 2026.
L’amélioration de l’abordabilité et la demande accumulée devaient enfin ramener les acheteurs.
Après tout, quand une prévision ne fonctionne pas, il suffit parfois de la déplacer d’une année.
Début 2026 : encore quelques complications
Les premiers mois de 2026 n’ont pas exactement offert le décollage espéré.
Vancouver, notamment, continuait d’afficher une faiblesse importante et plusieurs marchés restaient sous pression.
Mais quelques mois plus tard, les ventes ajustées ont commencé à remonter et les prix nationaux ont montré de légers signes de stabilisation.
Et nous voilà donc en août 2026.
Le creux serait arrivé.
Pour la huitième fois, selon le décompte de l’analyse critique de ces prévisions.
Cette fois pourrait-elle réellement être différente?
Oui.
Et c’est important de le reconnaître.
Les prévisions économiques ne sont pas des prophéties.
Les conditions changent constamment : taux d’intérêt, emploi, immigration, revenus, construction, confiance des consommateurs et géopolitique.
Une prévision peut donc être parfaitement raisonnable au moment où elle est faite et devenir fausse quelques mois plus tard.
Le problème n’est pas qu’une prévision soit révisée. Le problème apparaît lorsqu’on traite chaque nouvelle tentative comme si les précédentes n’avaient jamais existé.
Et surtout : de quel « creux » parle-t-on exactement?
Le chiffre national donne l’impression d’une correction immobilière majeure.
Depuis le sommet de mars 2022, le prix d’une propriété typique au Canada aurait reculé d’environ 21,3 %, soit près de 179 300 $.
Ça ressemble à une énorme correction.
Mais lorsqu’on regarde les provinces séparément, le portrait devient beaucoup plus étrange.
L’essentiel de la baisse est concentré dans seulement deux marchés :
- Ontario : environ -25,5 % depuis le sommet;
- Colombie-Britannique : environ -15,5 %.
Après cela, les baisses deviennent beaucoup plus petites.
Dans la majorité des autres provinces, les prix sont encore à leur sommet historique ou très près de celui-ci.
Alors oui, le marché national a corrigé… surtout là où les maisons coûtaient une fortune
Le problème avec une moyenne canadienne est qu’elle mélange des marchés complètement différents.
Une correction importante à Toronto ou Vancouver peut faire baisser fortement l’indice national.
Pendant ce temps, une maison au Québec, dans les Prairies ou dans certaines provinces de l’Atlantique peut rester proche de son record.
Dire que « le Canada a corrigé de 21 % » ne signifie donc absolument pas que les propriétés sont 21 % moins chères partout au pays.
Au Québec, difficile de parler d’une grande correction
Le Québec illustre parfaitement ce problème.
Les prix y ont récemment commencé à montrer certains signes de ralentissement, mais ils restent beaucoup plus près de leurs sommets que dans les marchés ontariens les plus touchés.
Et dans certaines régions, les prix ont encore connu de solides augmentations en 2026.
Pour un acheteur québécois, la fameuse grande correction canadienne peut donc sembler plutôt théorique.
Une correction nationale qui se passe essentiellement à 500 kilomètres de chez vous n’aide pas énormément à acheter une maison à Laval, Montréal ou Québec.
Le plus gros obstacle est toujours là : les gens n’ont pas les moyens d’acheter
RBC a elle-même souligné à plusieurs reprises que l’abordabilité demeure l’un des principaux obstacles à une véritable reprise.
Et c’est là que la nouvelle annonce de creux devient particulièrement intéressante.
Une autre grande banque canadienne estime qu’un ménage doit maintenant gagner près de deux fois le revenu médian pour acheter une propriété typique dans les grands marchés canadiens.
Dans certains marchés, le revenu nécessaire dépasse 250 000 $ par année.
Alors si les prix ont déjà atteint leur creux alors que la majorité des ménages ne peuvent toujours pas se permettre d’acheter, une question assez simple se pose : qui alimentera la grande reprise?
Moins de taux ne veut pas nécessairement dire plus d’abordabilité
On pourrait croire que de nouvelles baisses de taux régleraient le problème.
Pas nécessairement.
Une récente étude de la Banque du Canada montre justement que lorsque les taux baissent, la demande immobilière peut augmenter beaucoup plus rapidement que l’offre.
Les acheteurs reviennent rapidement.
Les nouvelles maisons, elles, prennent des années à construire.
Résultat : une partie du bénéfice des taux plus bas peut simplement se transformer en nouvelle hausse des prix.
Excellent pour l’abordabilité : votre hypothèque coûte moins cher, alors tout le monde recommence à enchérir sur la même maison.
Un « creux » ne signifie pas forcément une bonne occasion d’achat
C’est une autre distinction importante.
Si les prix cessent de baisser aujourd’hui, cela signifie simplement qu’ils ont peut-être atteint un plancher.
Ça ne veut pas dire qu’ils sont bas.
Ça ne veut pas dire qu’ils sont abordables.
Et ça ne signifie absolument pas qu’ils vont repartir rapidement à la hausse.
Une maison peut parfaitement être au « creux du marché » et rester beaucoup trop chère pour le ménage qui aimerait l’acheter.
RBC elle-même ne prévoit d’ailleurs pas un grand décollage
C’est probablement la partie la plus ironique.
Après avoir déclaré que le marché semble avoir touché son creux, RBC précise que la reprise sera lente.
Les volumes restent faibles.
Le rythme d’amélioration est graduel.
Et il pourrait encore falloir plusieurs années avant de revenir à une activité considérée comme normale.
Nous avons donc officiellement atteint le fond… mais apparemment personne n’a encore trouvé l’escalier pour remonter.
Pourquoi prévoir un marché immobilier est si difficile
Il faut néanmoins donner aux économistes ce qui leur revient : prévoir un marché aussi complexe que l’immobilier canadien est extrêmement difficile.
Une prévision doit tenir compte de :
- l’évolution des taux d’intérêt;
- l’accès au crédit;
- les revenus des ménages;
- le chômage;
- l’immigration;
- la construction;
- l’inventaire;
- la confiance des consommateurs;
- et les changements de politiques gouvernementales.
Une seule surprise importante peut modifier complètement le scénario.
Une prévision n’est donc jamais une certitude. C’est une estimation basée sur les informations disponibles au moment où elle est faite.
Mais huit « creux » commencent quand même à faire beaucoup de creux
Voilà pourquoi cette nouvelle annonce mérite d’être lue avec un minimum de recul.
RBC pourrait parfaitement avoir raison cette fois.
Les ventes montrent quelques signes d’amélioration.
Les prix semblent se stabiliser dans certains marchés.
L’Ontario commence à reprendre un peu de vigueur.
Et plusieurs indicateurs suggèrent que le gros de la correction pourrait effectivement être terminé.
Mais après plusieurs années où le point tournant a constamment été repoussé, un peu de prudence paraît raisonnable.
Alors, le creux est-il enfin arrivé?
Peut-être.
Et si c’est le cas, RBC pourra finalement dire qu’elle avait raison.
Éventuellement.
Après quelques essais.
Mais la véritable question pour les Canadiens n’est probablement pas de savoir si l’indice national a officiellement atteint son creux.
La vraie question est beaucoup plus concrète :
les revenus permettront-ils enfin aux familles d’acheter les propriétés disponibles?
Parce qu’avec des prix toujours proches des records dans une grande partie du pays, une abordabilité profondément détériorée et des ventes encore faibles, le fameux « creux » ressemble beaucoup moins à une grande victoire qu’à une stabilisation après quatre années particulièrement chaotiques.
Mais qui sait? Pour la huitième fois en quatre ans, cette fois pourrait vraiment être la bonne.
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