Première propriété au Canada : faut-il maintenant faire partie des mieux payés pour pouvoir acheter?
Avoir un bon emploi, gagner un salaire confortable et appartenir à la classe moyenne ne suffit peut-être plus pour acheter sa première propriété au Canada.
De nouvelles données de Statistique Canada révèlent une réalité particulièrement troublante : dans plusieurs régions du pays, les ménages qui réussissent à acheter leur première maison gagnent beaucoup plus que la famille typique.
Et on ne parle pas uniquement de Vancouver ou des marchés immobiliers traditionnellement hors de prix.
Le même phénomène apparaît dans des provinces pourtant considérées comme plus abordables, comme la Nouvelle-Écosse et le Nouveau-Brunswick.
Le message derrière les chiffres est brutal : la première marche de l’échelle immobilière semble désormais réservée à une portion de plus en plus privilégiée des ménages.
Les premiers acheteurs gagnent jusqu’à 36 % de plus que les autres ménages
Le Programme de la statistique du logement canadien de Statistique Canada a étudié le revenu des premiers acheteurs dans cinq régions entre 2021 et 2023.
Le résultat est frappant.
Selon les régions, les ménages ayant réussi à acheter leur première propriété gagnaient entre 13 % et 36 % de plus que le revenu médian local.
Autrement dit, le ménage situé exactement au milieu de l’échelle des revenus n’est plus nécessairement celui qui peut accéder à une propriété de départ.
Il faut souvent gagner nettement plus que la moyenne simplement pour entrer sur le marché.
Colombie-Britannique : 145 000 $ de revenu pour les premiers acheteurs
La situation la plus extrême parmi les régions étudiées se trouve en Colombie-Britannique.
En 2023, le revenu médian des ménages achetant leur première propriété atteignait environ 145 000 $ par année.
C’était 35,9 % de plus que le revenu médian de l’ensemble des ménages de la province.
L’écart représentait environ 38 300 $ supplémentaires par année.
En clair, gagner un revenu considéré comme parfaitement respectable ne suffisait toujours pas nécessairement.
Pour réussir à acheter une première propriété, il fallait se situer beaucoup plus haut dans l’échelle des revenus.
Même la Nouvelle-Écosse n’échappe plus au problème
On pourrait croire que ce phénomène concerne uniquement les marchés les plus chers du pays.
Ce n’est pas le cas.
En Nouvelle-Écosse, le revenu médian des premiers acheteurs atteignait environ 120 000 $ en 2023.
C’est 27,3 % de plus que le revenu médian de l’ensemble des ménages de la province.
L’écart représente environ 25 700 $ par année.
Une province longtemps perçue comme une alternative abordable commence donc elle aussi à exiger des revenus très élevés pour accéder à la propriété.
Nouveau-Brunswick : même scénario
Au Nouveau-Brunswick, les premiers acheteurs avaient un revenu médian d’environ 110 000 $.
C’était 20,6 % de plus que le revenu médian provincial.
L’écart atteignait environ 18 700 $.
Encore une fois, il ne s’agit pas de Toronto ou de Vancouver.
On parle d’un marché qui était encore récemment considéré comme relativement accessible.
Lorsque même les marchés “abordables” commencent à exiger des revenus nettement supérieurs à la normale, le problème devient beaucoup plus difficile à ignorer.
Et au Québec?
Les données utilisées dans cette analyse ne couvrent pas le Québec de façon comparable.
Il serait donc imprudent d’attribuer automatiquement les mêmes pourcentages aux ménages québécois.
Mais la tendance observée ailleurs au pays mérite néanmoins l’attention.
Le Québec a lui aussi connu une forte hausse des prix immobiliers au cours des dernières années, notamment à Montréal, Laval, Québec et dans plusieurs marchés périphériques.
La grande question est donc évidente : quel revenu faut-il maintenant réellement gagner au Québec pour acheter une première propriété sans aide familiale importante?
Le problème s’est aggravé extrêmement vite
Les données ne remontent qu’à 2021, mais trois années suffisent déjà pour constater une détérioration impressionnante.
En Colombie-Britannique, les premiers acheteurs gagnaient environ 25,5 % de plus que le ménage médian en 2021.
Deux ans plus tard, l’écart atteignait 35,9 %.
En Nouvelle-Écosse, l’écart est passé d’environ 20 % à 27,3 %.
Autrement dit, les revenus des personnes capables d’acheter ont dû progresser beaucoup plus rapidement que ceux de la population générale.
Au Nouveau-Brunswick, l’écart a presque explosé
Le changement est encore plus spectaculaire au Nouveau-Brunswick.
En 2021, les premiers acheteurs gagnaient environ 5,7 % de plus que le ménage médian.
En 2023, cet écart avait grimpé à 20,6 %.
Au Manitoba, la différence a presque triplé, passant d’environ 4,6 % à 13,4 %.
En seulement deux ans, la barre financière permettant d’accéder à une première propriété s’est donc déplacée beaucoup plus rapidement que les revenus ordinaires.
Et pourtant, les premiers acheteurs bénéficient déjà de plusieurs programmes
Ce constat devient encore plus préoccupant lorsqu’on considère les programmes destinés à faciliter l’accès à la propriété.
Les premiers acheteurs peuvent profiter de différentes mesures selon leur situation :
- régimes d’épargne destinés à l’achat d’une première propriété;
- crédits ou remboursements fiscaux;
- programmes hypothécaires permettant une mise de fonds plus faible;
- et autres mesures gouvernementales visant à faciliter l’achat.
Malgré tout cela, les ménages qui réussissent réellement à acheter se retrouvent de plus en plus parmi les revenus élevés.
Ce qui soulève une question inconfortable : si même les programmes d’aide ne permettent plus au ménage moyen d’entrer sur le marché, à qui profite réellement la propriété?
Le Yukon fait mieux… relativement parlant
Le Yukon est la seule région étudiée où l’écart s’est amélioré entre 2021 et 2023.
Les premiers acheteurs gagnaient environ 19,2 % de plus que le ménage médian en 2021.
Deux ans plus tard, l’écart avait diminué à 14,2 %.
Enfin une solution?
Pas exactement.
Il faut toujours gagner nettement plus que le ménage typique pour acheter — simplement dans un marché situé beaucoup plus au nord.
Les premiers acheteurs se retrouvent maintenant parmi les ménages les mieux payés
C’est probablement l’élément le plus préoccupant des données.
Dans plusieurs régions étudiées, le revenu des premiers acheteurs se situerait autour du 70e au 80e percentile.
En termes simples, cela signifie que ces ménages gagnent davantage que 70 % à 80 % de la population.
Une première maison, autrefois symbole classique de la classe moyenne, commence donc à devenir un achat réservé aux revenus supérieurs.
Le premier acheteur n’est pourtant pas censé être au sommet de sa carrière
Voilà ce qui rend la situation particulièrement étrange.
Un premier acheteur est généralement plus jeune.
Il se trouve souvent au début ou au milieu de sa carrière.
Il a eu moins de temps pour accumuler de l’épargne.
Il ne possède pas encore une maison dont il peut utiliser l’équité comme mise de fonds.
Et il cherche normalement une propriété plus modeste pour commencer.
Pourtant, le marché exige maintenant de plusieurs de ces ménages un revenu qui les place déjà parmi les mieux rémunérés de leur région.
Quand la première marche disparaît, toute l’échelle immobilière peut bloquer
Le problème ne concerne pas uniquement les jeunes qui aimeraient devenir propriétaires.
Il peut éventuellement affecter tout le marché immobilier.
Traditionnellement, le système fonctionne comme une chaîne.
Un premier acheteur achète une petite propriété.
Le vendeur utilise ensuite l’équité accumulée pour acheter plus grand.
Le propriétaire de cette deuxième maison peut lui-même passer à une propriété supérieure.
Et ainsi de suite.
Mais si presque personne ne peut acheter la première propriété, toute la chaîne commence à ralentir.
Moins de premiers acheteurs signifie aussi moins d’acheteurs pour les propriétaires actuels
Cela peut devenir un problème important pour ceux qui possèdent déjà une maison.
Une propriété vaut peut-être 700 000 $, 900 000 $ ou plus sur papier.
Mais cette valeur repose sur une condition essentielle :
quelqu’un doit être capable de l’acheter.
Si le bassin d’acheteurs potentiels devient de plus en plus petit, les transactions peuvent ralentir et les propriétés peuvent prendre davantage de temps à se vendre.
Une valeur théorique élevée est beaucoup moins utile lorsqu’il n’existe pas suffisamment d’acheteurs capables de financer l’achat.
Un risque pour ceux qui comptent sur leur maison pour la retraite
Pour plusieurs Canadiens, la propriété représente une partie importante du plan de retraite.
L’idée est souvent de vendre éventuellement la grande maison, acheter plus petit et utiliser la différence pour financer une partie de la retraite.
Mais ce scénario suppose qu’une prochaine génération d’acheteurs pourra payer la valeur espérée.
Si seuls les 20 % ou 30 % des ménages les mieux rémunérés peuvent se qualifier, le bassin de futurs acheteurs devient beaucoup plus limité.
C’est pourquoi il peut être prudent de ne pas considérer automatiquement la valeur actuelle d’une propriété comme une somme garantie pour la retraite.
Le problème est beaucoup plus grand qu’une simple crise pour les jeunes
Il serait facile de résumer la situation ainsi : les jeunes ont simplement plus de difficulté à acheter.
Mais les conséquences potentielles sont beaucoup plus importantes.
Moins de premiers acheteurs peut signifier :
- moins de transactions immobilières;
- moins de propriétaires capables d’acheter leur prochaine maison;
- moins de commissions, rénovations et dépenses associées aux déménagements;
- moins de liquidité dans le marché;
- et davantage de propriétaires incapables de vendre au prix qu’ils imaginaient.
La crise d’abordabilité peut donc finir par devenir une crise de fonctionnement du marché lui-même.
La classe moyenne est-elle en train d’être exclue de la propriété?
C’est finalement la grande question soulevée par ces données.
Pendant des décennies, accéder à une première propriété faisait partie du parcours financier normal de nombreux ménages de la classe moyenne.
Aujourd’hui, dans plusieurs régions étudiées par Statistique Canada, il faut gagner largement plus que le revenu médian simplement pour réussir à acheter.
En Colombie-Britannique, l’écart atteint près de 36 %.
En Nouvelle-Écosse, plus de 27 %.
Au Nouveau-Brunswick, plus de 20 %.
Et la tendance s’est rapidement aggravée entre 2021 et 2023.
Une première maison devient-elle un produit de luxe?
Le plus inquiétant n’est peut-être même pas le prix des propriétés.
C’est le profil de ceux qui réussissent encore à les acheter.
Si les premiers acheteurs doivent désormais gagner davantage que 70 % ou 80 % des ménages de leur région, la notion même de “propriété de départ” commence à perdre son sens.
Une propriété de départ devrait être la première étape.
Pas une récompense réservée à ceux qui ont déjà atteint les revenus les plus élevés.
Et si cette tendance continue, le Canada risque de découvrir que sa crise immobilière ne concerne plus seulement le prix des maisons.
Elle concerne maintenant une question beaucoup plus fondamentale : qui aura encore les moyens de les acheter?
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