Près de 60 % des nouveaux prêts assurés dépassent maintenant 25 ans : les Canadiens étirent leurs hypothèques
Un changement majeur est en train de se produire dans le marché hypothécaire canadien : près de 6 nouveaux dollars sur 10 assurés par la SCHL sont maintenant associés à des prêts amortis sur plus de 25 ans.
Autrement dit, de plus en plus d’acheteurs choisissent de rembourser leur maison sur une période beaucoup plus longue afin de réduire leurs paiements mensuels.
Cette stratégie peut rendre une propriété plus accessible aujourd’hui. Mais elle vient avec un prix : plus l’hypothèque est étalée longtemps, plus les intérêts payés au fil des années peuvent devenir importants.
Les nouvelles données montrent à quel point les règles hypothécaires introduites à la fin de 2024 ont rapidement transformé le marché.
58,6 % des nouveaux prêts dépassent maintenant 25 ans
Au deuxième trimestre, les prêts hypothécaires assurés avec une période d’amortissement supérieure à 25 ans représentaient 58,6 % de la valeur des nouveaux prêts accordés aux propriétaires-occupants.
Cette proportion était légèrement plus élevée au trimestre précédent, à 60,4 %.
Mais il suffit de regarder un peu plus loin en arrière pour comprendre l’ampleur du changement.
Un an auparavant, ces prêts représentaient 51 % du volume.
Et à la fin de 2024, avant que les nouvelles règles aient eu le temps de véritablement transformer le marché, leur proportion n’était que de 4,6 %.
En moins de deux ans, les longues périodes d’amortissement sont donc passées d’un produit marginal à la norme pour une grande partie des nouveaux prêts assurés.
Pourquoi les hypothèques de 30 ans explosent-elles?
La réponse se trouve en grande partie dans les changements apportés aux règles hypothécaires fédérales.
Depuis décembre 2024, les hypothèques assurées amorties sur 30 ans sont accessibles à davantage d’acheteurs, notamment à tous les premiers acheteurs ainsi qu’aux personnes qui achètent une habitation neuve.
Le gouvernement a également augmenté à 1,5 million de dollars le prix maximal d’une propriété pouvant être financée avec une hypothèque assurée.
Ces changements ont ouvert la porte à beaucoup plus de ménages.
Et dans un marché où les prix des maisons demeurent élevés, prolonger la période de remboursement peut faire une énorme différence sur le paiement mensuel.
Un paiement plus petit aujourd’hui… mais une dette plus longue
Une hypothèque amortie sur 30 ans peut sembler très attrayante.
Imaginez deux acheteurs qui empruntent exactement le même montant au même taux d’intérêt.
Celui qui rembourse sur 30 ans aura normalement un paiement mensuel inférieur à celui qui rembourse sur 25 ans.
Cela peut permettre à une famille de mieux équilibrer son budget ou même de se qualifier pour une propriété qui serait autrement hors de portée.
Mais il existe un revers important.
En étalant le remboursement sur davantage d’années, l’emprunteur rembourse son capital plus lentement et peut payer beaucoup plus d’intérêts sur la durée totale du prêt.
L’amortissement moyen approche maintenant 28 ans
Les statistiques confirment clairement cette tendance.
La période moyenne d’amortissement lors de l’octroi d’une nouvelle hypothèque assurée s’est établie à 27,9 ans au deuxième trimestre.
Elle était de 28 ans au premier trimestre et de 27,5 ans un an auparavant.
À la fin de 2024, elle n’était encore que de 25,1 ans.
En clair, les Canadiens prennent maintenant presque trois années supplémentaires en moyenne pour rembourser leur nouvelle hypothèque comparativement à la fin de 2024.
Les acheteurs empruntent aussi pour des propriétés plus chères
Autre signal important : ce ne sont pas seulement les périodes de remboursement qui augmentent.
Le prix des propriétés financées avec ces prêts assurés progresse également rapidement.
Au deuxième trimestre, la SCHL a assuré 18 309 nouvelles hypothèques pour propriétaires-occupants, seulement 1 % de plus qu’un an auparavant.
Mais la valeur totale de ces prêts a bondi de 9 %, pour atteindre 7,6 milliards de dollars.
Pourquoi une telle différence?
Parce que les montants empruntés sont plus élevés.
Le prix d’achat moyen d’une propriété associée à ces prêts a atteint 434 434 $, comparativement à 404 958 $ un an auparavant.
Cela représente une hausse d’environ 7 % en seulement un an.
Les propriétés de plus de 600 000 $ deviennent plus fréquentes
Le déplacement vers des propriétés plus coûteuses apparaît également dans la répartition des achats.
Un peu plus du quart des propriétés assurées coûtaient maintenant plus de 600 000 $, contre environ 21 % un an auparavant.
La proportion de propriétés dépassant le million de dollars demeure relativement petite, mais elle progresse elle aussi.
Elle est passée de 2,2 % à 3,1 % en un an.
Les acheteurs utilisent donc de plus longues périodes de remboursement au moment même où le prix moyen des propriétés financées continue d’augmenter.
Les taux variables font également leur retour
Un autre changement mérite l’attention : davantage d’emprunteurs recommencent à choisir des hypothèques à taux variable.
Au deuxième trimestre, les prêts variables représentaient 28,8 % du volume des nouveaux prêts assurés à l’achat.
Un an auparavant, cette proportion n’était que de 19,7 %.
Les taux fixes demeurent toutefois largement majoritaires, représentant 71,2 % des nouveaux prêts.
Le taux variable peut sembler intéressant lorsqu’un emprunteur pense que les taux d’intérêt vont diminuer.
Mais il comporte également davantage d’incertitude, puisque le coût du prêt peut changer lorsque la Banque du Canada modifie son taux directeur.
Dans un environnement où les perspectives de taux deviennent de nouveau incertaines, cette progression des prêts variables mérite donc d’être surveillée.
Les emprunteurs ont généralement de très bonnes cotes de crédit
Malgré la hausse des prix et l’allongement des hypothèques, les nouveaux emprunteurs assurés présentent généralement de solides dossiers de crédit.
La cote de crédit moyenne est passée de 787 à 789 en un an.
Plus de 61 % du volume de prêts a été accordé à des emprunteurs ayant une cote de crédit d’au moins 780.
Cela suggère que les prêts assurés continuent d’être accordés majoritairement à des ménages considérés comme financièrement fiables.
Les retards de paiement augmentent légèrement
Il existe néanmoins un chiffre qui pourrait inquiéter certains observateurs.
Le nombre de prêts hypothécaires en souffrance a augmenté.
À la fin de juin, 2 894 prêts assurés pour propriétaires-occupants étaient en retard de paiement, contre 2 822 un an auparavant.
Le taux de prêts en souffrance est ainsi passé de 0,38 % à 0,42 %.
Cette hausse reste relativement faible et les niveaux demeurent bas sur le plan historique.
Mais dans un contexte où les ménages doivent déjà absorber des coûts élevés pour le logement, l’alimentation, l’assurance et les autres dépenses courantes, même une petite augmentation mérite d’être surveillée.
Les réclamations d’assurance ont plus que doublé
La SCHL a également versé davantage d’argent pour couvrir des défauts hypothécaires.
Les réclamations associées aux prêts assurés pour propriétaires-occupants ont atteint 10 millions de dollars pendant le trimestre, comparativement à seulement 4 millions un an auparavant.
Cette augmentation s’explique notamment par un nombre plus élevé de réclamations provenant de prêts récents ainsi que par une hausse du montant moyen versé.
La SCHL précise toutefois que ces montants demeurent inférieurs aux niveaux historiques.
Ce que cela révèle vraiment sur le marché immobilier
Les chiffres racontent une histoire assez claire.
Les Canadiens continuent d’acheter des propriétés, mais ils doivent de plus en plus étirer leur financement pour réussir à absorber les prix actuels.
Le nombre de nouvelles hypothèques assurées n’a augmenté que de 1 % en un an, tandis que leur valeur totale a grimpé de 9 %.
Les maisons achetées coûtent plus cher, les montants empruntés sont plus importants et près de 60 % du nouveau volume est maintenant associé à des amortissements supérieurs à 25 ans.
Pour plusieurs ménages, une hypothèque de 30 ans peut représenter la différence entre pouvoir acheter aujourd’hui ou devoir continuer d’attendre.
Mais elle montre également jusqu’où les acheteurs doivent parfois aller pour rendre les paiements mensuels supportables.
Une solution à l’abordabilité… ou simplement une façon d’étirer la facture?
C’est probablement la grande question derrière ces nouvelles données.
Permettre aux ménages de rembourser leur hypothèque sur 30 ans réduit les paiements mensuels et facilite l’accès à la propriété.
Mais cette mesure ne réduit pas le prix des maisons.
Elle permet surtout d’étaler une dette plus importante sur une période plus longue.
Pour les premiers acheteurs au Québec, particulièrement à Montréal et Laval où l’accès à la propriété demeure difficile, cette flexibilité peut être extrêmement utile.
Elle ne devrait toutefois pas faire oublier le coût total du financement.
Avec près de 60 % des nouveaux prêts assurés maintenant amortis sur plus de 25 ans, le message est difficile à ignorer : les Canadiens n’ont pas nécessairement trouvé des maisons plus abordables — ils prennent simplement plus de temps pour les payer.
Les chiffres à retenir
- 58,6 % du nouveau volume de prêts assurés est amorti sur plus de 25 ans.
- 27,9 ans : période moyenne d’amortissement des nouveaux prêts.
- 18 309 nouvelles hypothèques assurées au deuxième trimestre.
- 7,6 milliards $ : valeur totale de ces nouveaux prêts, en hausse de 9 %.
- 434 434 $ : prix moyen des propriétés achetées, en hausse d’environ 7 %.
- 28,8 % des nouveaux prêts assurés étaient à taux variable.
- 0,42 % des prêts pour propriétaires-occupants étaient en souffrance.
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