Loyers en baisse au Canada : le Québec pourrait-il être le prochain marché à craquer?
Après des années de loyers qui semblaient grimper sans arrêt, le marché locatif canadien commence à montrer de sérieux signes de faiblesse. En août, le loyer moyen demandé a reculé de 4,8 % sur un an pour s’établir à 2 035 $.
Encore plus frappant : les loyers diminuent maintenant sur une base annuelle depuis 23 mois consécutifs.
Pour les locataires québécois, surtout à Montréal et Laval, la grande question devient inévitable : est-ce que cette baisse pourrait finir par se faire sentir ici aussi?
Le Québec n’est pas encore au cœur de la correction observée dans certaines provinces, mais plusieurs forces qui font baisser les loyers ailleurs au pays commencent aussi à apparaître ici : ralentissement démographique, incertitude économique, nouveaux logements qui arrivent sur le marché et locataires plus prudents.
2 035 $ par mois : le marché canadien recule à son plus bas niveau depuis 2022
Le loyer moyen demandé pour un logement locatif au Canada s’est établi à 2 035 $ en août.
C’est une baisse de 4,8 % par rapport à l’an dernier, soit le recul annuel le plus important observé depuis mars.
Les loyers sont également environ 7 % sous leur niveau de 2024.
Autrement dit, le marché locatif national n’est plus du tout dans la même dynamique qu’il y a deux ans.
Après une période où les locataires avaient souvent l’impression que chaque déménagement signifiait automatiquement un loyer plus élevé, le rapport de force commence à changer dans plusieurs régions.
23 mois de recul : ce n’est plus un simple ralentissement
Une baisse pendant quelques mois pourrait être attribuée à un effet saisonnier.
Mais 23 mois consécutifs de recul sur un an suggèrent quelque chose de beaucoup plus profond.
Dans plusieurs marchés canadiens, l’offre de logements locatifs augmente plus rapidement que la demande.
Et lorsque les propriétaires doivent se battre davantage pour attirer un locataire, les hausses de loyers deviennent beaucoup plus difficiles à imposer.
Pour le Québec, cette tendance mérite une attention particulière, car plusieurs projets locatifs lancés au cours des dernières années commencent eux aussi à arriver sur le marché.
Montréal et Laval : plus de logements pourraient changer le rapport de force
À Montréal et Laval, la demande locative demeure importante, mais le marché pourrait devenir beaucoup plus compétitif entre propriétaires.
De nombreux immeubles locatifs neufs ont été construits ou sont en voie d’être livrés, notamment dans les secteurs proches des transports, des grands axes routiers et des nouveaux développements résidentiels.
Lorsque plusieurs centaines de logements arrivent en même temps dans un même secteur, les propriétaires ne peuvent plus automatiquement supposer qu’un locataire acceptera n’importe quel prix.
Les nouvelles constructions peuvent aussi pousser certains propriétaires d’immeubles plus anciens à revoir leurs attentes, surtout si leurs logements doivent concurrencer des unités neuves avec électroménagers, climatisation, gym, stationnement ou autres services.
Le ralentissement démographique pourrait changer la donne au Québec
Pendant plusieurs années, la croissance rapide de la population a créé énormément de pression sur le marché locatif québécois.
Plus de nouveaux résidents signifiait davantage de personnes cherchant simultanément un appartement.
Mais cette pression démographique ralentit maintenant.
Et si moins de nouveaux ménages arrivent sur le marché pendant que de nouveaux logements continuent d’être construits, l’équilibre pourrait progressivement se déplacer en faveur des locataires.
C’est particulièrement important pour Montréal, qui a connu une forte demande locative alimentée par les étudiants, les nouveaux arrivants et les jeunes ménages.
La guerre commerciale pourrait refroidir la demande locative québécoise
Les tensions commerciales entre le Canada et les États-Unis ajoutent maintenant une nouvelle couche d’incertitude.
Au Québec, plusieurs secteurs économiques dépendent fortement des exportations et de la relation commerciale avec les États-Unis.
Si des entreprises ralentissent leurs investissements ou leurs embauches, certains ménages pourraient devenir plus prudents.
Une personne qui craint pour son emploi est moins susceptible de déménager vers un logement plus coûteux.
Certains jeunes adultes peuvent aussi décider de rester plus longtemps chez leurs parents ou de partager un logement plutôt que de louer seuls.
Une économie plus fragile peut donc rapidement réduire la pression sur les loyers.
Mais les coûts de construction restent un problème au Québec
Le paradoxe, c’est que la même guerre commerciale qui peut réduire la demande peut aussi faire augmenter le coût de construction.
Les tarifs douaniers peuvent rendre certains matériaux, équipements et produits importés plus chers.
Pour les promoteurs québécois, cela peut rendre les nouveaux projets moins rentables.
Certains pourraient être retardés ou tout simplement annulés.
À court terme, davantage de logements arrivent encore sur le marché. Mais à plus long terme, une baisse de la construction pourrait recréer de la pression sur les loyers.
Les condos en location sont particulièrement vulnérables
Le rapport montre que les appartements en copropriété offerts en location ont connu une baisse annuelle de 7,7 %, avec un loyer moyen de 2 050 $.
Cette tendance est particulièrement intéressante pour Montréal, où une partie importante du marché locatif est composée de condos appartenant à des investisseurs individuels.
Lorsqu’un grand nombre de condos similaires arrivent simultanément sur le marché, la compétition peut devenir très forte.
Un propriétaire qui demande 2 300 $ pour une unité peut avoir du mal à trouver un locataire si plusieurs logements comparables sont disponibles à 2 150 $ ou 2 200 $ dans le même secteur.
Dans ce contexte, les propriétaires investisseurs pourraient être parmi les premiers à devoir ajuster leurs prix.
Une vacance de quelques semaines peut coûter cher
Pour un propriétaire québécois, maintenir un loyer trop élevé peut devenir une stratégie coûteuse.
Un logement vide pendant un mois représente souvent une perte beaucoup plus importante qu’une réduction de 50 $ ou 100 $ par mois.
Par exemple, perdre un mois de loyer à 2 000 $ équivaut à plus d’un an et demi de rabais de 100 $ par mois.
C’est pourquoi, dans un marché qui ralentit, certains propriétaires choisissent de réduire leur prix plus rapidement afin d’éviter une longue période de vacance.
Les locataires montréalais pourraient retrouver un peu de pouvoir
Pendant plusieurs années, trouver un logement abordable à Montréal pouvait devenir une véritable course.
Les visites étaient nombreuses, les décisions devaient être prises rapidement et les propriétaires avaient souvent plusieurs candidats intéressés.
Mais si l’offre continue d’augmenter, les locataires pourraient progressivement retrouver davantage de marge de manœuvre.
Ils pourraient avoir plus de temps pour comparer, négocier certains avantages ou tout simplement refuser un logement jugé trop cher.
Ce changement ne sera probablement pas uniforme dans toute la région montréalaise, mais certains secteurs pourraient devenir beaucoup plus favorables aux locataires qu’ils ne l’étaient récemment.
Attention : tous les quartiers ne réagiront pas de la même façon
Le marché locatif québécois reste extrêmement local.
Un secteur bien desservi par le métro, proche d’une université ou situé dans un quartier très recherché peut continuer à afficher une forte demande.
À l’inverse, un quartier où plusieurs nouveaux immeubles locatifs sont livrés simultanément peut rapidement voir la concurrence augmenter.
La situation peut même varier d’une rue à l’autre selon la qualité du logement, son état, les services inclus et sa proximité avec les transports.
Parler d’une seule tendance pour tout Montréal ou tout le Québec peut donc être trompeur.
Québec : la baisse pourrait être plus lente qu’ailleurs
Le Québec possède aussi certaines particularités qui peuvent ralentir les ajustements de loyers.
Le marché y est moins dépendant des grands investisseurs institutionnels dans certains secteurs, et une forte proportion des logements locatifs appartient encore à de petits propriétaires.
De plus, plusieurs villes québécoises continuent de connaître une pénurie relative de logements.
Il ne faut donc pas nécessairement s’attendre à une chute spectaculaire et rapide des loyers partout dans la province.
Mais le simple fait que la pression commence à se calmer pourrait déjà représenter un changement majeur pour les locataires.
Une occasion de négocier davantage?
Dans les secteurs où plusieurs logements sont disponibles, les locataires peuvent commencer à comparer beaucoup plus agressivement.
Un propriétaire peut être plus ouvert à inclure un stationnement, certains électroménagers ou d’autres avantages.
Dans certains marchés canadiens, des propriétaires offrent même des périodes gratuites ou des promotions temporaires pour attirer des locataires.
Ces pratiques ne sont pas encore généralisées au Québec, mais elles pourraient devenir plus fréquentes si l’offre continue d’augmenter.
Pour les investisseurs immobiliers, le calcul change
La baisse des loyers représente aussi un avertissement pour les personnes qui envisagent d’acheter un condo ou un plex comme investissement.
Il peut être dangereux de bâtir un budget en supposant que le loyer pourra automatiquement augmenter chaque année.
Dans un marché plus compétitif, les revenus locatifs peuvent stagner ou même diminuer au moment où les taxes municipales, les assurances, les frais de condo et les coûts d’entretien continuent d’augmenter.
La rentabilité d’un investissement immobilier devient alors beaucoup plus sensible au prix d’achat et au coût du financement.
La grande question : jusqu’où les loyers peuvent-ils reculer au Québec?
Pour l’instant, la baisse nationale est surtout visible dans certaines grandes provinces.
Mais plusieurs des forces qui provoquent cette correction commencent également à toucher le Québec.
La croissance démographique ralentit. De nouveaux logements arrivent sur le marché. L’économie devient plus incertaine. Et les locataires commencent à être plus sensibles aux prix.
Si ces tendances se poursuivent, Montréal et Laval pourraient progressivement voir davantage de logements rester disponibles plus longtemps.
Et lorsque cela arrive, les propriétaires doivent généralement commencer à faire des compromis.
Après des années de flambée, le vent pourrait enfin tourner
Les loyers canadiens sont maintenant en baisse depuis 23 mois et se situent 7 % sous leur niveau de 2024.
Le marché québécois n’a pas encore connu la même correction spectaculaire partout, mais il serait risqué d’ignorer ce qui se passe dans le reste du pays.
Pour les locataires de Montréal, Laval et d’autres grands centres du Québec, les prochains mois pourraient marquer le début d’un changement attendu depuis longtemps : davantage de choix et moins de pression pour accepter n’importe quel loyer.
Pour les propriétaires, le message est tout aussi important : dans un marché où l’offre augmente et où les locataires deviennent plus prudents, demander toujours plus cher simplement parce que cela fonctionnait l’an dernier pourrait bientôt ne plus fonctionner.
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