Loyers au Canada : +20 % depuis 2021… et les taux d’intérêt ont eux-mêmes alimenté la flambée
Les loyers demandés au Canada restent plus de 20 % au-dessus de leur niveau de 2021. Et une nouvelle analyse de la Banque du Canada révèle un paradoxe troublant : les hausses de taux utilisées pour combattre l’inflation ont elles-mêmes contribué à rendre les logements locatifs plus chers.
Selon la recherche de la Banque du Canada, la forte croissance du nombre de ménages locataires a été le principal moteur de la hausse des loyers, alors que l’offre n’arrivait pas à suivre. Mais les coûts de financement plus élevés ont également joué un rôle important en 2022 et 2023.
Les loyers ont explosé en seulement deux ans
Entre la fin de 2021 et la fin de 2023, les loyers demandés pour un appartement d’une chambre dans les grandes villes étudiées ont bondi d’environ 27 %.
Depuis, le marché s’est légèrement détendu, notamment à Toronto et Vancouver, mais les loyers restent encore environ 21 % plus élevés qu’à la fin de 2021.
La hausse a été particulièrement spectaculaire à Calgary (+45,1 %), Halifax (+32,4 %) et Québec (+31,3 %) entre la fin de 2021 et celle de 2023.
Population… mais pas seulement
L’explication la plus évidente est la forte croissance démographique : davantage de ménages cherchaient des logements locatifs alors que la construction ne suivait pas suffisamment.
Mais la Banque du Canada montre aussi que les taux d’intérêt plus élevés ont poussé les loyers vers le haut.
Pourquoi? Parce que les propriétaires ayant une hypothèque ont vu leurs coûts augmenter, pendant que les taux élevés empêchaient aussi certains locataires de devenir propriétaires, maintenant davantage de demande sur le marché locatif.
Le paradoxe : combattre l’inflation peut faire monter les loyers
C’est là que la situation devient particulièrement délicate.
La Banque du Canada augmente normalement ses taux pour ralentir l’inflation.
Mais dans le logement, des taux plus élevés peuvent aussi augmenter les coûts des propriétaires et empêcher des ménages d’accéder à la propriété, ce qui peut exercer une pression supplémentaire sur les loyers. Une autre recherche de la Banque conclut d’ailleurs qu’un resserrement monétaire tend à faire baisser les prix des maisons tout en faisant monter les loyers.
Et une partie du début de la flambée reste inexpliquée
Better Dwelling attire également l’attention sur un détail étonnant du modèle.
Au début de 2020, une grande partie de la croissance des loyers observée ne pouvait pas être expliquée par les facteurs mesurés, comme la croissance des ménages locataires, l’offre ou les coûts de financement.
Cela ne signifie pas que la Banque du Canada « ignore » pourquoi les loyers ont augmenté, mais plutôt que son modèle statistique ne réussit pas à expliquer toute la hausse initiale. Better Dwelling avance l’hypothèse d’une dynamique spéculative, mais cette interprétation n’est pas une conclusion de la Banque du Canada.
Quel impact sur le marché immobilier?
Des loyers élevés peuvent pousser certains locataires à envisager l’achat d’une propriété.
Mais si les taux hypothécaires restent élevés, beaucoup ne peuvent tout simplement pas se qualifier.
Le marché peut alors se retrouver coincé : les maisons deviennent un peu moins chères ou stagnent, mais l’accès à la propriété reste difficile, tandis que les locataires continuent de subir des loyers élevés.
Et pour les hypothèques?
Le message est important pour les propriétaires et investisseurs immobiliers.
Lorsque les taux montent, le coût d’une hypothèque augmente. Pour un propriétaire locatif, cela peut réduire fortement la rentabilité et créer une pression pour augmenter le loyer lorsqu’un nouveau locataire arrive.
À l’inverse, la baisse des taux depuis leurs sommets et le ralentissement démographique ont déjà commencé à calmer les loyers dans certains marchés.
La conclusion : la crise des loyers n’a jamais eu une seule cause
La flambée des loyers n’est donc pas simplement une histoire d’immigration, de propriétaires ou de manque de logements.
La forte croissance du nombre de locataires a joué un rôle majeur. L’offre insuffisante aussi. Mais les coûts hypothécaires élevés ont ajouté une pression supplémentaire.
Et c’est le paradoxe qui devrait retenir l’attention : les taux élevés peuvent refroidir le prix des maisons tout en rendant le marché locatif encore plus difficile.
Pour réellement améliorer l’abordabilité, il ne suffit donc pas de faire baisser les prix immobiliers. Il faut aussi construire suffisamment de logements et éviter que le coût du financement ne transforme chaque hausse de taux en nouvelle pression sur les locataires.
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