Airbnb et loyers : les restrictions pourraient réellement faire une différence
Alors que les loyers continuent de gruger une part énorme du budget des ménages, une nouvelle étude canadienne arrive avec une conclusion qui risque de relancer le débat sur Airbnb et les locations de courte durée : imposer des règles plus strictes pourrait réellement ralentir la hausse des loyers.
Et l’effet serait loin d’être symbolique.
Après avoir analysé 309 quartiers canadiens pendant six ans, des chercheurs de l’Université McGill concluent que les locataires vivant dans des secteurs où la location de courte durée est réglementée paient en moyenne 55 $ de moins par mois que ce qu’ils auraient payé sans ces restrictions.
À l’échelle du pays, les économies deviennent gigantesques : selon l’étude, les règles déjà en place auraient permis aux locataires canadiens d’économiser environ 192,4 millions de dollars par mois en 2023.
Des logements retirés d’Airbnb peuvent revenir sur le marché locatif
Le principe est relativement simple.
Lorsqu’un logement est utilisé presque exclusivement pour accueillir des touristes pendant quelques jours à la fois, il n’est plus disponible pour une personne qui cherche un appartement pour y vivre à long terme.
Dans un marché déjà confronté à une pénurie de logements, chaque appartement retiré du marché locatif traditionnel peut accentuer la compétition entre locataires.
Plus de personnes se battent alors pour moins de logements disponibles, ce qui exerce une pression supplémentaire sur les loyers.
En limitant certaines locations de courte durée, les municipalités peuvent donc ramener une partie de ces logements vers le marché résidentiel traditionnel.
Plus de logements disponibles signifie généralement moins de pression sur les locataires — et potentiellement des hausses de loyers moins rapides.
55 $ de moins par mois : une différence qui s’accumule rapidement
L’étude estime qu’un locataire vivant dans un quartier soumis à des règles sur les locations de courte durée paie en moyenne environ 55 $ de moins par mois que ce que son logement aurait coûté sans réglementation.
Sur une année, cela représente environ 660 $.
Pour un ménage déjà coincé entre l’épicerie, les assurances, le transport et les autres dépenses courantes, cette différence peut être loin d’être négligeable.
Mais le chiffre le plus impressionnant apparaît lorsqu’on additionne ces économies pour tous les locataires concernés.
En 2023 seulement, les réglementations auraient réduit la facture totale des loyers d’environ 192,4 millions de dollars chaque mois au Canada.
Montréal réglemente… et Laval et Longueuil pourraient aussi en profiter
L’un des résultats les plus intéressants de l’étude concerne le Grand Montréal.
Les chercheurs constatent que l’effet des restrictions ne s’arrête pas nécessairement aux frontières d’une municipalité.
Montréal impose des règles plus strictes à la location de courte durée, mais les marchés immobiliers de Montréal, Laval et Longueuil sont étroitement liés.
Une personne qui ne trouve pas de logement à Montréal peut chercher à Laval. Une autre peut choisir Longueuil. Les prix et la disponibilité dans une ville peuvent donc influencer ceux des municipalités voisines.
Cela signifie qu’une réglementation mise en place à Montréal pourrait également exercer indirectement une certaine pression à la baisse sur les loyers dans d’autres secteurs de la région métropolitaine.
Non, les loyers n’ont pas baissé partout
Il faut toutefois éviter une mauvaise interprétation des résultats.
L’étude ne dit pas que les loyers ont nécessairement diminué après l’adoption de restrictions.
Dans plusieurs secteurs, les loyers ont continué d’augmenter.
Mais ils auraient augmenté moins rapidement que si aucune règle n’avait été imposée.
C’est une différence importante.
Un logement qui coûte aujourd’hui 1 700 $ n’est évidemment pas devenu abordable simplement parce qu’il aurait peut-être coûté 1 755 $ sans réglementation.
Mais pour les chercheurs, cela démontre que les règles sur les locations de courte durée peuvent réellement modifier la trajectoire des prix.
Et plus les règles restent en place, plus l’effet pourrait se faire sentir
Autre constat important : les effets semblent s’amplifier avec le temps.
Un an après l’entrée en vigueur de restrictions importantes, les loyers étaient déjà plus faibles que ce qu’ils auraient probablement été sans réglementation.
Deux ans plus tard, l’écart devenait encore plus important.
Autrement dit, il ne s’agirait pas simplement d’un choc temporaire.
À mesure que davantage de logements retournent vers le marché locatif traditionnel et que l’offre s’ajuste, les bénéfices pourraient continuer à s’accumuler.
Six années de données, incluant le choc de la pandémie
Pour arriver à ces conclusions, les chercheurs ont étudié les marchés locatifs entre 2017 et 2022.
Cette période est particulièrement intéressante puisqu’elle comprend à la fois les années précédant la pandémie, l’effondrement temporaire du tourisme pendant la COVID-19 et le retour progressif des voyageurs par la suite.
Les chercheurs ont donc pu observer comment les loyers ont évolué dans différents contextes économiques et comparer les quartiers avec et sans restrictions.
Airbnb n’est évidemment pas responsable de toute la crise
Le prix des logements et des loyers dépend de nombreux facteurs : construction insuffisante, croissance démographique, taux d’intérêt, coûts de construction, disponibilité des terrains et revenus des ménages, entre autres.
Limiter Airbnb ne peut donc pas, à lui seul, régler la crise du logement.
Mais les résultats de cette étude suggèrent qu’il s’agit d’un outil relativement simple que les villes peuvent utiliser pour augmenter le nombre de logements disponibles pour les résidents permanents.
Une petite mesure qui peut avoir un énorme impact collectif
À première vue, 55 $ par mois peut sembler être une différence modeste devant l’ampleur actuelle de la crise du logement.
Mais multiplié par des centaines de milliers de locataires et accumulé année après année, le résultat devient considérable.
Et dans des marchés tendus comme Montréal, où trouver un logement abordable est devenu un véritable parcours du combattant, chaque unité remise sur le marché compte.
Le message de l’étude est donc difficile à ignorer : réglementer davantage les locations de courte durée ne réglera pas tout, mais cela pourrait empêcher les loyers de grimper encore plus rapidement.
Dans une crise où chaque dollar compte, c’est loin d’être négligeable.
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