Analyse : la « correction » immobilière canadienne est beaucoup moins spectaculaire qu’elle en a l’air
Les prix immobiliers baissent au Canada. C’est vrai. Mais lorsqu’on regarde les chiffres de plus près, la fameuse « grande correction » apparaît beaucoup moins impressionnante qu’on pourrait le croire.
En juillet, le prix d’une propriété typique au pays a reculé d’environ 0,6 %, pour s’établir à près de 661 800 $.
Six provinces sur neuf ont enregistré une baisse mensuelle.
À première vue, cela ressemble à un marché qui corrige sérieusement.
Mais voici le problème : dans la majorité des provinces, les prix restent encore très près de leurs sommets historiques.
Autrement dit, le Canada connaît peut-être une correction immobilière sur papier… mais pour beaucoup d’acheteurs, les maisons restent presque aussi chères qu’au sommet.
Une baisse nationale de 21 %… qui cache une réalité très inégale
Depuis le sommet national atteint en mars 2022, le prix d’une propriété typique a reculé d’environ 21,3 %.
Cela représente une baisse d’environ 179 300 $.
Le chiffre semble énorme.
Mais il est fortement influencé par deux marchés : l’Ontario et la Colombie-Britannique.
En Ontario, les prix ont diminué d’environ 25,5 % depuis leur sommet, soit près de 257 300 $.
En Colombie-Britannique, la baisse atteint environ 15,5 %, ou 161 700 $.
Puis, soudainement, l’ampleur de la correction s’effondre.
La troisième plus forte baisse provinciale, en Nouvelle-Écosse, n’est que d’environ 2,8 % depuis le sommet.
Voilà pourquoi la baisse nationale de 21 % peut donner une impression trompeuse de ce qui se passe réellement dans le reste du pays.
Dans la majorité des provinces, les prix sont encore presque au sommet
Deux marchés provinciaux sont même toujours à des niveaux records : Terre-Neuve-et-Labrador et l’Île-du-Prince-Édouard.
Et parmi les neuf indices provinciaux suivis, six sont soit à un sommet historique, soit à moins de 3 % de leur record.
C’est probablement le chiffre le plus important de toute l’analyse.
Malgré plusieurs années de taux d’intérêt élevés, un ralentissement des ventes et une augmentation de l’offre, les prix n’ont pratiquement pas corrigé dans une grande partie du Canada.
Le Québec a enregistré la plus forte baisse en juillet
Le Québec s’est retrouvé en tête des baisses mensuelles en juillet.
Le prix d’une propriété typique y a diminué d’environ 0,7 %, soit près de 3 800 $ en un mois.
Il s’agit de la plus forte baisse parmi les provinces analysées.
La Colombie-Britannique, la Nouvelle-Écosse et la Saskatchewan ont ensuite toutes enregistré un recul d’environ 0,6 %.
En Colombie-Britannique, cela représentait une baisse d’environ 5 600 $.
En Nouvelle-Écosse, environ 2 600 $.
Et en Saskatchewan, près de 2 400 $.
Pour les acheteurs québécois, cette baisse peut sembler encourageante, mais un seul mois ne constitue pas encore une véritable correction.
L’Atlantique continue d’aller dans la direction opposée
Trois provinces ont encore enregistré des hausses de prix en juillet.
Et elles se trouvent toutes dans l’Est du pays.
- Île-du-Prince-Édouard : +1,3 %
- Nouveau-Brunswick : +0,4 %
- Terre-Neuve-et-Labrador : +0,4 %
À l’Île-du-Prince-Édouard, la hausse représente environ 5 100 $ en un seul mois.
Au Nouveau-Brunswick, environ 1 400 $.
Et à Terre-Neuve-et-Labrador, autour de 1 300 $.
Alors que Toronto et Vancouver ont subi de véritables corrections, certaines régions du Canada continuent donc carrément d’établir ou de frôler de nouveaux records.
Plus d’inventaire, moins de ventes… mais presque aucune baisse de prix
C’est là que la situation devient particulièrement étonnante.
Normalement, plusieurs conditions favorables à une baisse des prix sont déjà réunies :
- davantage de propriétés à vendre;
- un inventaire en hausse;
- des ventes plus faibles;
- une croissance démographique plus lente;
- et des acheteurs beaucoup plus prudents.
En théorie, cette combinaison devrait exercer une pression importante sur les prix.
Mais en pratique, cela ne suffit toujours pas dans une grande partie du pays.
À l’extérieur de l’Ontario et de la Colombie-Britannique, les prix ont très peu reculé depuis leurs sommets.
Pourquoi les prix résistent-ils autant?
La réponse n’est probablement pas unique.
Dans certaines régions, l’offre de logements demeure insuffisante.
Dans d’autres, les propriétaires ne sont pas obligés de vendre et préfèrent simplement attendre.
Les baisses de taux observées depuis le sommet de 2023 ont aussi redonné un peu d’air au marché.
Et lorsque les gouvernements ou les banques centrales tentent de soutenir l’économie, ces mesures peuvent parfois soutenir indirectement la demande immobilière.
Le résultat : le marché ralentit, mais les prix refusent encore de céder sérieusement.
Le grand problème : l’abordabilité n’a presque pas été réparée
Une correction des prix devrait normalement aider les acheteurs.
Mais si cette correction se limite essentiellement à Toronto, à l’Ontario et à la Colombie-Britannique, le problème reste entier ailleurs.
Dans plusieurs provinces, les revenus des ménages n’ont pas progressé assez rapidement pour rattraper les prix des propriétés.
Et même là où les prix ont légèrement reculé, les paiements hypothécaires restent élevés.
Autrement dit, la demande peut être faible simplement parce que beaucoup de ménages ne peuvent plus se permettre d’acheter.
Et si les prix ne baissent pas suffisamment, cette situation risque de durer.
Un marché peut être faible sans devenir abordable
C’est probablement la grande contradiction du marché immobilier canadien actuel.
Les ventes peuvent ralentir.
Les inscriptions peuvent augmenter.
Les acheteurs peuvent se retirer.
Et malgré tout cela, les prix peuvent rester extrêmement élevés.
Un marché faible n’est donc pas nécessairement un marché abordable.
Et c’est exactement ce que montrent les données actuelles.
Au Québec, la baisse de juillet mérite d’être surveillée de très près
Le Québec se distingue cette fois avec la plus forte baisse mensuelle parmi les provinces étudiées.
Cela pourrait être le début d’un changement plus important.
Mais il est encore beaucoup trop tôt pour parler d’une véritable correction.
Si les prochains mois montrent d’autres baisses successives, la dynamique pourrait devenir beaucoup plus favorable aux acheteurs.
En revanche, si les prix se stabilisent rapidement ou recommencent à monter, la baisse de juillet ne sera qu’une courte pause dans un marché qui reste historiquement cher.
La « grande correction » canadienne? Pas vraiment partout
Le chiffre national de -21,3 % depuis 2022 semble spectaculaire.
Mais il masque un Canada immobilier divisé en deux.
D’un côté, l’Ontario et la Colombie-Britannique ont subi de véritables corrections.
De l’autre, la majorité des provinces restent encore très près de leurs records.
Et c’est là toute l’ironie : après plusieurs années de taux élevés, de ralentissement des ventes et de baisse de la demande, le logement reste encore presque aussi cher qu’au sommet dans une grande partie du pays.
Pour les acheteurs, la vraie question n’est donc plus seulement : « Est-ce que les prix baissent? »
La vraie question est : vont-ils baisser suffisamment pour que les propriétés redeviennent réellement accessibles?
Pour l’instant, dans la majorité des provinces, la réponse reste inquiétante : pas encore.
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