Baisses de taux : elles pourraient faire grimper les prix des maisons plus vite que la construction
Une baisse des taux d’intérêt semble, à première vue, être une excellente nouvelle pour les acheteurs.
Une hypothèque coûte moins cher, les paiements deviennent plus abordables et davantage de ménages peuvent envisager l’achat d’une propriété.
Mais une nouvelle étude de la Banque du Canada met en lumière un effet beaucoup moins réjouissant :
les acheteurs réagissent beaucoup plus rapidement aux baisses de taux que les constructeurs.
Résultat? La demande peut exploser bien avant que de nouveaux logements soient disponibles — et cette pression supplémentaire peut faire monter les prix.
Le problème est simple : les acheteurs bougent vite, les grues beaucoup moins
Lorsqu’un taux hypothécaire diminue, un acheteur peut recalculer son budget presque immédiatement.
Une propriété qui était trop chère quelques semaines auparavant peut soudainement devenir accessible.
Des acheteurs qui attendaient sur les lignes de côté peuvent revenir rapidement sur le marché.
Mais construire une maison ou un immeuble ne fonctionne évidemment pas aussi vite.
Il faut trouver un terrain, financer le projet, préparer les plans, obtenir les permis, vendre certaines unités à l’avance et finalement commencer la construction.
Selon l’étude, ce décalage entre la demande et l’offre peut devenir suffisamment important pour pousser les prix vers le haut.
Les reventes réagissent presque immédiatement aux taux plus bas
Les chercheurs ont observé que les ventes de propriétés existantes commencent à augmenter relativement rapidement après une baisse inattendue du taux directeur.
L’effet initial peut être temporaire, mais les impacts les plus importants apparaîtraient environ 18 à 24 mois plus tard.
Autrement dit, une baisse de taux peut continuer à influencer le marché longtemps après son annonce.
Et lorsque beaucoup d’acheteurs reviennent en même temps alors que le nombre de propriétés disponibles reste limité, les vendeurs retrouvent rapidement du pouvoir.
La construction, elle, peut prendre environ deux ans avant de réagir
Les mises en chantier augmentent également lorsque les taux diminuent.
Mais beaucoup plus lentement.
L’étude estime que la réaction de la construction devient surtout visible environ deux ans après la baisse de taux.
Ce délai est particulièrement important pour les immeubles à logements multiples, comme les copropriétés et les appartements.
Entre le moment où un promoteur décide qu’un projet est intéressant et celui où les logements arrivent réellement sur le marché, plusieurs années peuvent parfois s’écouler.
C’est précisément là que le déséquilibre apparaît : la demande peut revenir en quelques mois, tandis que l’offre nécessite des années.
Des taux plus bas aident les constructeurs… mais pas suffisamment
Une diminution des taux comporte évidemment aussi des avantages pour la construction.
Les promoteurs peuvent emprunter à moindre coût.
Les préventes peuvent devenir plus faciles.
Les acheteurs ont davantage de capacité financière.
Et si les prix des propriétés augmentent, certains projets deviennent plus rentables à construire.
Tout cela peut stimuler l’offre.
Mais selon les chercheurs, cette augmentation de la construction ne suffit généralement pas à compenser la hausse beaucoup plus rapide de la demande.
Le résultat peut être exactement l’inverse de ce qu’espèrent les acheteurs
Voilà le paradoxe.
Une baisse de taux devrait normalement rendre une propriété plus facile à financer.
Mais si suffisamment d’acheteurs reviennent en même temps, les prix peuvent monter.
Une partie de l’économie réalisée sur les intérêts peut alors être rapidement absorbée par une propriété plus chère.
Le taux baisse… mais le prix augmente.
Et pour un premier acheteur, cela peut donner l’impression de courir après une cible qui s’éloigne constamment.
Une baisse de taux ne peut pas fabriquer des logements
C’est probablement la conclusion la plus importante de l’étude.
La politique monétaire peut changer le coût du crédit.
Elle peut encourager les ménages à acheter.
Elle peut aider les promoteurs à financer leurs projets.
Mais elle ne peut pas éliminer rapidement une pénurie de logements.
Si le véritable problème est qu’il n’y a tout simplement pas assez de propriétés, réduire les taux ne règle pas ce problème structurel.
Dans certaines circonstances, cela peut même l’aggraver temporairement en augmentant la compétition entre acheteurs.
Lorsque le chômage est faible, l’effet devient beaucoup plus puissant
L’étude constate également que les baisses de taux ont un impact beaucoup plus important lorsque le marché de l’emploi est solide.
Pourquoi?
Parce qu’un ménage qui se sent financièrement en sécurité est beaucoup plus susceptible d’acheter une propriété.
Lorsque les gens ont un emploi stable et pensent pouvoir conserver leur revenu, une baisse du taux hypothécaire peut être suffisante pour les convaincre de passer à l’action.
Plus d’emplois solides + taux plus bas = beaucoup plus d’acheteurs potentiels.
Le seuil étudié se situe autour de 7 % de chômage
Les chercheurs distinguent les périodes de chômage élevé et de chômage plus faible.
Selon leurs estimations, le seuil correspondrait actuellement à un taux de chômage national autour de 7 %.
En juillet, le chômage canadien s’établissait à 6,4 %.
Le marché du travail se situe donc actuellement sous ce niveau approximatif.
Il faut toutefois être prudent : les chercheurs n’ont pas calculé précisément ce qu’une nouvelle baisse de taux provoquerait dans les conditions économiques actuelles.
Quand le chômage est élevé, une baisse de taux fait beaucoup moins bouger le marché
La situation change lorsqu’un grand nombre de ménages craignent pour leur emploi.
Même si les taux baissent, plusieurs hésitent alors à s’endetter pour plusieurs centaines de milliers de dollars.
Un acheteur peut simplement se dire :
« Mon paiement serait moins élevé, mais est-ce vraiment le bon moment pour m’engager si je ne suis pas certain de mon emploi? »
Les institutions financières peuvent aussi devenir plus prudentes.
Certains ménages ont alors plus de difficulté à obtenir un prêt.
Dans ce contexte, les baisses de taux ont moins d’effet sur les ventes et exercent moins de pression sur les prix.
Pour le Québec, le risque mérite une attention particulière
Cette dynamique est particulièrement intéressante pour les marchés où l’offre reste serrée.
Dans plusieurs secteurs du Québec, le nombre de propriétés disponibles demeure limité et les prix ont continué de progresser malgré le ralentissement observé ailleurs au Canada.
Si de nouvelles baisses de taux ramènent rapidement davantage d’acheteurs sans augmentation équivalente de l’offre, la compétition pourrait reprendre de la vigueur.
Et cela pourrait réduire rapidement les gains d’abordabilité créés par des taux hypothécaires plus bas.
Les premiers acheteurs pourraient être les grands perdants
Un propriétaire déjà sur le marché peut bénéficier d’une hausse des prix puisqu’il possède déjà un actif immobilier.
Un premier acheteur, lui, se trouve dans une situation complètement différente.
Il doit accumuler sa mise de fonds pendant que le prix de la propriété qu’il souhaite acheter peut continuer de monter.
Une baisse des taux peut améliorer sa capacité d’emprunt.
Mais elle améliore aussi celle de milliers d’autres acheteurs.
Le soulagement obtenu grâce au financement peut donc rapidement se transformer en nouvelle compétition.
La vraie solution pourrait se trouver du côté de l’offre
Les chercheurs suggèrent que des politiques directement destinées à augmenter le nombre de logements pourraient être plus efficaces pour corriger les déséquilibres du marché.
Cela peut passer notamment par :
- des processus d’approbation plus rapides;
- davantage de terrains disponibles pour la construction;
- une densification accrue dans certaines zones;
- plus de logements locatifs;
- et des mesures visant à réduire les délais et les coûts de construction.
Parce qu’au bout du compte, réduire le coût du crédit ne crée pas une seule maison supplémentaire du jour au lendemain.
Attention : l’étude ne prédit pas exactement ce qui se passera en 2026
Il faut aussi respecter une limite importante de cette recherche.
L’analyse repose sur des données canadiennes allant jusqu’en 2019.
Elle ne comprend donc pas le boom immobilier spectaculaire de la pandémie, la chute historique des taux en 2020 ni les fortes hausses de taux qui ont suivi.
Les chercheurs ont également étudié l’effet d’une variation inattendue relativement modeste de 0,25 point de pourcentage du taux directeur.
Il serait donc imprudent d’utiliser ces résultats pour prévoir exactement ce qu’une baisse importante des taux produirait aujourd’hui.
L’étude décrit surtout un mécanisme : la demande réagit généralement plus vite que l’offre.
Le piège de l’abordabilité : payer moins d’intérêt… pour une maison plus chère?
C’est probablement le scénario que les acheteurs doivent garder en tête.
Une baisse des taux peut effectivement réduire un paiement hypothécaire.
Mais si elle relance fortement la demande, elle peut aussi pousser les prix à la hausse.
Le bénéfice disparaît alors en partie.
Un taux plus bas n’est donc pas automatiquement synonyme d’un marché plus abordable.
La Banque du Canada peut influencer les hypothèques, pas construire les maisons
Cette étude remet en question une idée très répandue : qu’il suffirait de réduire les taux pour régler une partie de la crise du logement.
Pour les emprunteurs individuellement, des taux plus bas sont évidemment utiles.
Mais pour l’ensemble du marché, l’effet peut être beaucoup plus compliqué.
Si des milliers d’acheteurs reviennent avant que les constructeurs aient eu le temps d’ajouter suffisamment de logements, la nouvelle capacité d’emprunt peut simplement se transformer en prix plus élevés.
Et c’est là tout le danger.
Dans un marché déjà en manque de logements, une baisse de taux peut offrir du soulagement aux acheteurs… tout en rallumant exactement la pression sur les prix qu’ils espéraient voir disparaître.
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