Interdiction des acheteurs étrangers : le Canada aurait-il visé le mauvais problème?
Le Canada voulait rendre les maisons plus accessibles en empêchant la plupart des acheteurs étrangers d’acheter des propriétés résidentielles. Trois ans plus tard, une question dérangeante s’impose : cette mesure a-t-elle réellement changé quelque chose?
Selon un économiste spécialisé en logement, la réponse serait plutôt décevante.
L’interdiction fédérale imposée aux acheteurs étrangers doit prendre fin le 1er janvier 2027, à moins qu’Ottawa décide de la prolonger.
Mais après plusieurs années d’application, il existe peu de preuves démontrant qu’elle ait eu un impact important sur l’abordabilité des propriétés.
Autrement dit, le Canada aurait peut-être imposé une solution nationale spectaculaire à un problème qui était beaucoup plus localisé.
Une mesure nationale pour un problème surtout concentré à Toronto et Vancouver
Lorsque le gouvernement fédéral a adopté cette interdiction, les acheteurs étrangers étaient souvent accusés de contribuer à la flambée des prix immobiliers.
Mais leur présence était loin d’être uniforme partout au pays.
L’investissement étranger était surtout concentré dans certains grands marchés, particulièrement Toronto et Vancouver.
Dans plusieurs autres régions canadiennes, son importance était beaucoup plus limitée.
Le problème est donc évident : une règle appliquée à l’ensemble du Canada a été utilisée pour tenter de corriger une situation qui touchait surtout quelques marchés précis.
Et le marché avait déjà commencé à ralentir
Autre élément important : au moment où l’interdiction est entrée en vigueur en 2023, le marché immobilier canadien avait déjà commencé à changer.
Les taux d’intérêt avaient augmenté.
Les ventes ralentissaient.
Les prix avaient commencé à corriger dans certains grands marchés.
Les acheteurs étrangers n’étaient donc plus nécessairement le facteur dominant qu’ils avaient pu être quelques années auparavant.
La mesure serait ainsi arrivée trop tard pour produire l’effet spectaculaire que plusieurs espéraient.
Les acheteurs étrangers n’étaient pas les seuls investisseurs
Une autre faiblesse de la politique est qu’elle ciblait principalement les non-Canadiens.
Mais les investisseurs canadiens pouvaient eux aussi acheter des condos ou d’autres propriétés sans nécessairement les occuper.
Dans les marchés les plus chauds, certains logements pouvaient être achetés comme placements, puis rester vacants pendant une partie de l’année.
Des municipalités avaient déjà commencé à utiliser d’autres outils pour combattre ce problème, notamment les taxes sur les logements vacants.
Selon cette critique, l’interdiction fédérale a donc ajouté une nouvelle couche de réglementation sans nécessairement régler davantage le problème.
Beaucoup de paperasse… mais peu d’effet sur les prix?
C’est probablement le reproche le plus sévère fait à la mesure.
Le gouvernement a créé de nouvelles règles, de nouvelles exceptions et de nouvelles obligations pour les acheteurs et les professionnels de l’immobilier.
Mais pendant ce temps, le principal problème d’abordabilité demeure pratiquement intact.
Les propriétés restent trop chères dans plusieurs villes.
Les revenus n’ont pas suivi la hausse des prix.
Les premiers acheteurs ont toujours de la difficulté à accumuler une mise de fonds.
Et les paiements hypothécaires demeurent lourds.
Si l’objectif était de rendre rapidement le logement abordable pour les Canadiens, les résultats sont difficiles à qualifier de victoire.
Faut-il laisser l’interdiction disparaître en 2027?
À quelques mois de l’échéance, Ottawa devra décider s’il maintient ou non la politique.
Une option serait tout simplement de laisser l’interdiction expirer.
L’argument : si elle produit peu de résultats et crée des complications supplémentaires, pourquoi la conserver?
La réglementation peut notamment compliquer la situation de certaines personnes qui souhaitent venir travailler ou s’établir au Canada mais qui ne correspondent pas immédiatement à toutes les exemptions prévues.
Une politique censée protéger l’abordabilité pourrait donc, dans certains cas, compliquer l’installation de travailleurs dont le pays souhaite pourtant attirer les compétences.
Une autre idée : permettre aux étrangers d’acheter du neuf
Une solution intermédiaire serait de conserver certaines restrictions sur les propriétés existantes, tout en permettant davantage d’investissements étrangers dans les constructions neuves.
La logique est complètement différente.
Lorsqu’un investisseur étranger achète une propriété déjà construite, il entre en compétition avec les acheteurs locaux pour un logement existant.
Mais lorsqu’il finance l’achat d’une unité dans un nouveau projet, son argent peut aider ce projet à être construit.
Il contribue alors potentiellement à augmenter l’offre plutôt qu’à simplement augmenter la demande pour les logements déjà disponibles.
Des pays comme l’Australie ont utilisé des approches de ce genre en permettant davantage d’investissements étrangers dans les propriétés neuves.
Le vrai problème canadien : il manque encore des logements
C’est là que le débat revient constamment.
On peut modifier les règles pour les investisseurs.
On peut limiter certaines catégories d’acheteurs.
On peut imposer des taxes supplémentaires.
Mais si le pays ne construit pas suffisamment de logements, le problème fondamental reste le même.
Trop de ménages cherchent trop peu de propriétés.
Et lorsque la demande dépasse durablement l’offre, les prix restent sous pression.
Plus de maisons familiales deviennent particulièrement urgentes
Le manque de logements ne concerne pas seulement le nombre total d’unités.
Le type de logements disponibles compte aussi énormément.
Dans plusieurs villes, on construit beaucoup de petites unités, notamment des condos d’une chambre.
Mais les familles ont besoin de logements plus grands.
Deux ou trois chambres.
Des maisons en rangée.
Des plex.
Des logements adaptés aux enfants.
Et c’est précisément dans cette catégorie que la pénurie peut être particulièrement difficile.
Réduire les coûts de construction pourrait être beaucoup plus efficace
Pour réellement améliorer l’abordabilité, plusieurs économistes insistent davantage sur les mesures qui augmentent directement l’offre.
Par exemple :
- réduire certaines taxes sur les nouvelles constructions;
- diminuer les frais de développement;
- accélérer les permis municipaux;
- faciliter la construction de logements familiaux;
- augmenter la densité dans les secteurs déjà desservis;
- et réduire les obstacles qui rendent certains projets trop coûteux pour être réalisés.
Ces mesures ont un avantage majeur : elles ne se contentent pas de déplacer la demande. Elles peuvent réellement ajouter de nouveaux logements.
Empêcher des acheteurs ne crée aucune nouvelle maison
C’est probablement la faiblesse la plus importante de l’interdiction actuelle.
Si un acheteur étranger ne peut pas acheter une propriété, cette propriété peut effectivement rester disponible pour un acheteur canadien.
Mais le nombre total de logements reste exactement le même.
Une maison interdite à un acheteur étranger ne devient pas soudainement deux maisons.
On redistribue la compétition, mais on ne règle pas nécessairement la pénurie.
Le Québec aussi doit regarder au-delà des acheteurs étrangers
Au Québec, comme ailleurs au Canada, le débat sur l’abordabilité dépasse largement la question de l’investissement étranger.
À Montréal et dans plusieurs régions en croissance, les problèmes touchent aussi les coûts de construction, la disponibilité des terrains, les délais municipaux, la croissance des prix et le manque de certaines catégories de logements.
Limiter une petite partie des acheteurs ne peut donc pas, à lui seul, transformer le marché.
Si l’offre ne suit pas, les prix peuvent continuer de monter même avec une interdiction complète des acheteurs étrangers.
Le Canada a peut-être attaqué le symptôme plutôt que la maladie
L’interdiction fédérale reposait sur une idée très facile à comprendre politiquement : moins d’acheteurs étrangers devait signifier moins de pression sur les prix.
Mais le marché immobilier est beaucoup plus complexe.
Si les propriétés sont rares, si la construction est lente et si les coûts de développement sont élevés, éliminer une catégorie d’acheteurs ne suffit pas.
Trois ans plus tard, la crise d’abordabilité est toujours là.
Et cela soulève une question difficile pour Ottawa avant l’échéance de 2027 :
faut-il continuer à bloquer certains acheteurs… ou concentrer enfin davantage d’efforts sur la construction des logements qui manquent?
Car au bout du compte, le Canada n’a probablement pas seulement besoin de moins de concurrence pour les maisons existantes.
Il a surtout besoin de beaucoup plus de maisons.
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