Jusqu’à 50 000 $ pour les premiers acheteurs… mais des milliers de Canadiens attendent toujours leur remboursement
Le programme devait donner un sérieux coup de pouce aux premiers acheteurs de maisons neuves. Pourtant, les premiers chiffres montrent un démarrage extrêmement lent : sur environ 7 500 demandes recensées à la mi-juin, seulement 150 avaient été approuvées.
Le remboursement fédéral de TPS/TVH peut pourtant représenter jusqu’à 50 000 $ pour un acheteur admissible.
Dans un marché où chaque dollar compte pour la mise de fonds, les frais de clôture et les paiements hypothécaires, attendre plusieurs semaines ou plusieurs mois pour une somme aussi importante peut complètement changer la planification financière d’un ménage.
Et si les délais persistent, cette mesure censée stimuler l’accès à la propriété pourrait avoir beaucoup moins d’impact immédiat sur le marché immobilier que prévu.
Un remboursement pouvant atteindre 50 000 $
Le programme fédéral vise les personnes admissibles qui achètent, construisent ou rénovent substantiellement leur première résidence principale.
Pour une habitation neuve d’une valeur de 1 million de dollars ou moins, le remboursement peut couvrir jusqu’à 100 % de la TPS, pour un maximum de 50 000 $.
Entre 1 million et 1,5 million de dollars, le remboursement diminue progressivement.
À partir de 1,5 million de dollars, il disparaît complètement.
Sur papier, l’avantage est énorme.
Pour une famille qui tente de réunir suffisamment d’argent pour acheter une construction neuve, 20 000 $, 30 000 $ ou 50 000 $ peuvent faire une différence majeure.
7 500 demandes… seulement 150 approbations
Mais les premières données administratives ont révélé une situation beaucoup moins impressionnante.
Au 19 juin, environ 7 500 demandes avaient été déposées.
Seulement 150 avaient alors été approuvées.
Quelque 6 700 demandes étaient toujours à l’étude, tandis que 620 avaient été refusées.
À ce moment précis, le nombre de refus était donc environ quatre fois supérieur au nombre d’approbations.
Pour un programme présenté comme un outil important d’abordabilité, le démarrage a donc été particulièrement lent.
Le Québec obtient presque toutes les approbations
Et les chiffres provinciaux sont étonnants.
L’Alberta comptait le plus grand nombre de demandes, avec 3 110 dossiers.
La Colombie-Britannique suivait avec 1 620 demandes, l’Ontario avec 1 140 et le Québec avec 700.
Mais c’est le Québec qui dominait très largement les approbations.
Sur les 150 demandes approuvées au Canada au 19 juin, 130 provenaient du Québec.
La province comptait également seulement 20 refus et environ 530 demandes toujours en traitement.
Pourquoi un tel écart entre les provinces? Les données publiées ne permettent pas à elles seules d’en déterminer précisément la cause.
Pour plusieurs acheteurs, le problème est le moment où l’argent arrive
Un remboursement de 50 000 $ est très utile.
Mais il est beaucoup moins utile si l’acheteur doit d’abord avancer la totalité de la somme et attendre ensuite plusieurs mois.
C’est particulièrement important lors de l’achat d’une propriété neuve.
L’acheteur doit souvent prévoir sa mise de fonds, les ajustements chez le notaire, les taxes applicables, les frais de déménagement et une réserve financière pour les premières dépenses liées à la propriété.
Un ménage peut donc être admissible à un remboursement important tout en ayant besoin de beaucoup plus de liquidités au moment de conclure la transaction.
Une solution existe : le constructeur peut appliquer le remboursement directement
Il existe toutefois une distinction très importante pour les acheteurs.
Lorsqu’une propriété admissible est achetée auprès d’un constructeur, celui-ci peut dans certaines circonstances créditer directement le remboursement contre le montant payable par l’acheteur.
Lorsque le constructeur ne le fait pas, l’acheteur peut présenter lui-même une demande auprès de l’Agence du revenu du Canada.
Cette différence peut complètement changer l’expérience financière.
Un crédit appliqué immédiatement réduit le montant à financer ou à avancer.
Un remboursement reçu plusieurs mois plus tard oblige plutôt l’acheteur à trouver cet argent temporairement ailleurs.
Et les délais pourraient maintenant être encore plus longs
Les données du rapport initial faisaient état d’un délai moyen d’environ 50 jours pour les demandes déjà traitées à ce moment-là.
Mais l’Agence du revenu du Canada affiche maintenant une indication beaucoup plus prudente.
Depuis le 11 mai 2026, l’ARC demande aux demandeurs de prévoir jusqu’à 120 jours pour le traitement d’une réclamation, en raison d’un volume plus élevé que la normale.
Et certains dossiers soumis à une vérification peuvent nécessiter encore plus de temps avant le versement.
Pour quelqu’un qui compte sur plusieurs dizaines de milliers de dollars, quatre mois peuvent sembler une éternité.
Pourquoi certaines demandes sont-elles refusées?
Un refus ne signifie pas nécessairement qu’un programme ne fonctionne pas.
Les critères d’admissibilité sont précis.
Il faut notamment être considéré comme premier acheteur selon les règles du programme, acheter ou construire une habitation admissible, respecter certaines dates et utiliser la propriété comme résidence principale.
L’ARC prévient également qu’une demande peut être retardée ou refusée lorsque des formulaires sont incomplets, que le calcul est incorrect ou que des documents obligatoires sont manquants.
Pour les acheteurs, il devient donc particulièrement important de vérifier l’admissibilité avant d’intégrer le remboursement dans leur budget.
Attention : ce programme ne vise pas toutes les maisons
C’est probablement l’un des détails les plus importants à comprendre.
Le remboursement ne s’applique pas simplement parce qu’une personne achète sa première propriété.
Il vise essentiellement les habitations neuves ou substantiellement rénovées répondant aux critères du programme.
Quelqu’un qui achète une maison existante ordinaire sur le marché de la revente ne reçoit donc pas automatiquement ce remboursement de 50 000 $.
L’impact direct du programme se concentre surtout sur le marché des constructions neuves.
Quel impact sur le marché immobilier?
En théorie, une économie pouvant atteindre 50 000 $ rend une construction neuve beaucoup plus intéressante pour certains premiers acheteurs.
Elle peut réduire l’écart de prix entre une habitation neuve et une propriété existante.
Elle peut aussi permettre à certains ménages d’envisager une propriété légèrement plus chère.
Et si suffisamment d’acheteurs utilisent le programme, la demande pour les condos, maisons de ville et maisons neuves destinées aux premiers acheteurs pourrait augmenter.
Mais pour produire cet effet, les consommateurs doivent être capables d’obtenir le remboursement facilement et de savoir avec suffisamment de certitude combien ils recevront.
Les longs délais peuvent freiner cette demande
Un acheteur qui n’est pas certain de récupérer 30 000 $ ou 50 000 $ peut décider de ne pas inclure cette somme dans son budget.
Il peut alors choisir une propriété moins chère.
Il peut revenir vers le marché de la revente.
Ou il peut simplement reporter son achat.
Dans ce scénario, une mesure destinée à stimuler l’achat de constructions neuves produit beaucoup moins d’effet à court terme.
Un enjeu important pour les constructeurs
Les promoteurs immobiliers ont également intérêt à ce que le processus soit simple.
Le marché des constructions neuves souffre déjà de coûts de construction élevés, de coûts de financement importants et d’une demande plus prudente dans plusieurs régions.
Un remboursement pouvant atteindre 50 000 $ constitue donc un argument de vente considérable auprès des premiers acheteurs.
Mais si les consommateurs perçoivent le programme comme compliqué ou incertain, cet avantage peut perdre une partie de sa force.
À l’inverse, les constructeurs capables d’appliquer directement le crédit peuvent rendre leur projet beaucoup plus attrayant.
Quel impact sur l’hypothèque?
Le remboursement ne signifie pas automatiquement qu’une banque prêtera 50 000 $ de plus.
La qualification hypothécaire dépend toujours du revenu, des dettes, du taux utilisé pour la qualification et de la mise de fonds.
Mais si le remboursement est appliqué directement par le constructeur et réduit le montant à payer, il peut diminuer le besoin de liquidités de l’acheteur et, selon la structure de la transaction, le montant qu’il doit financer.
À l’inverse, un acheteur qui doit attendre le remboursement après la transaction pourrait devoir disposer lui-même de cette somme temporairement.
C’est pourquoi les premiers acheteurs ne devraient pas présumer que le remboursement réglera automatiquement un problème de qualification hypothécaire.
50 000 $ peut quand même représenter une énorme différence
Il ne faut toutefois pas minimiser l’avantage financier.
Sur une propriété admissible de moins de 1 million de dollars, récupérer jusqu’à 50 000 $ peut représenter une somme considérable.
Cela peut permettre de conserver davantage d’épargne après l’achat.
Cette réserve peut ensuite servir aux meubles, aux frais de déménagement, aux taxes, aux réparations imprévues ou simplement à maintenir un fonds d’urgence.
Dans une période où plus d’un propriétaire sur trois rapporte déjà des difficultés financières liées à ses paiements hypothécaires, conserver une réserve après l’achat peut être extrêmement important.
Au Québec, le programme pourrait avoir un impact particulièrement intéressant
Les premières données attirent forcément l’attention sur le Québec.
Avec 130 des 150 approbations recensées au 19 juin, la province représentait l’immense majorité des dossiers approuvés à cette date.
Pour les premiers acheteurs de Montréal, Laval, Québec et des autres régions où des projets neufs sont disponibles sous les plafonds du programme, le remboursement peut devenir un élément important dans la comparaison entre neuf et revente.
Une économie de plusieurs dizaines de milliers de dollars peut rendre un projet neuf beaucoup plus compétitif face à une propriété existante.
Mais ce type d’aide peut aussi soutenir les prix
Il existe un autre effet possible dont on parle moins.
Lorsqu’un gouvernement augmente le pouvoir d’achat d’un groupe d’acheteurs, une partie de cette aide peut éventuellement se retrouver dans les prix si l’offre de propriétés ne suit pas la demande.
Si beaucoup plus de premiers acheteurs commencent à magasiner les mêmes constructions neuves, les vendeurs et promoteurs peuvent avoir moins de raisons de réduire leurs prix.
Le remboursement améliore donc l’abordabilité individuelle, mais son effet général sur les prix dépendra aussi de la quantité de nouveaux logements disponibles.
Les premiers acheteurs doivent éviter une erreur importante
Le plus grand danger serait probablement de signer une transaction en supposant que le remboursement est garanti.
Il faut d’abord vérifier les critères.
Il faut ensuite savoir si le constructeur appliquera directement le crédit ou si l’acheteur devra avancer les fonds.
Et il faut tenir compte du délai potentiel si une demande doit être présentée directement à l’ARC.
Une somme pouvant atteindre 50 000 $ est trop importante pour être traitée comme de l’argent déjà disponible avant que l’admissibilité et la méthode de remboursement soient confirmées.
Un programme puissant… mais son efficacité dépend maintenant de l’exécution
L’idée derrière le remboursement est simple : réduire fortement la taxe fédérale sur une première habitation neuve afin de faciliter l’accès à la propriété.
Et financièrement, l’avantage potentiel est considérable.
Mais les premières données ont montré un démarrage lent : environ 7 500 demandes, seulement 150 approbations et plusieurs milliers de dossiers toujours en attente au 19 juin.
Depuis, l’ARC indique elle-même aux demandeurs qu’ils devraient prévoir jusqu’à 120 jours pour le traitement de certaines demandes.
Pour le marché immobilier, le véritable test commence donc maintenant.
Si le processus devient plus rapide et prévisible, le remboursement pourrait aider davantage de premiers acheteurs à se tourner vers les constructions neuves et soutenir un secteur qui en a besoin.
Mais si l’argent arrive longtemps après l’achat ou si les consommateurs restent incertains de leur admissibilité, une aide pouvant atteindre 50 000 $ risque d’avoir beaucoup moins d’effet immédiat sur l’accès à la propriété, les hypothèques et les ventes de logements neufs.
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