Le marché immobilier de Québec surchauffe : les acheteurs manquent de choix et les prix montent vite
Alors que le marché immobilier commence à se calmer dans certains secteurs de Montréal, la région de Québec vit une situation beaucoup plus tendue.
Le problème est simple, mais lourd de conséquences : il n’y a pas assez de propriétés à vendre.
Résultat : les acheteurs se battent pour un nombre limité de maisons et de condos, les prix continuent de monter, et la SCHL surveille maintenant le marché de près pour détecter les signes d’une possible surchauffe.
Québec manque cruellement de propriétés à vendre
Dans un marché équilibré, les acheteurs ont assez de choix pour comparer, visiter, réfléchir et négocier. À Québec, ce n’est plus vraiment le cas.
Selon les données mentionnées, il y avait autrefois environ 7 500 propriétés à vendre dans la région de Québec sur Centris. Aujourd’hui, on en trouve un peu plus de 2 000.
C’est une chute énorme de l’inventaire disponible.
En termes simples, plusieurs acheteurs cherchent une propriété, mais il n’y a pas assez de maisons et de condos pour répondre à la demande.
Le marché se vend beaucoup trop vite
La SCHL surveille notamment le temps nécessaire pour écouler l’inventaire. Cette donnée permet de savoir combien de mois il faudrait pour vendre toutes les propriétés disponibles si aucune nouvelle inscription n’arrivait sur le marché.
Un marché équilibré tourne généralement autour de huit mois d’inventaire.
À Québec, au premier trimestre, ce délai était d’environ deux mois seulement, tous types de propriétés confondus.
C’est très bas. Cela montre un marché extrêmement serré, où les acheteurs ont peu de marge de manœuvre.
Montréal respire un peu plus, Québec étouffe
La situation est différente à Montréal.
Dans la région métropolitaine de Montréal, l’inventaire se situait plutôt entre 4,5 et 5 mois pour les maisons unifamiliales, et autour de 8 mois pour les condos.
Cela ne veut pas dire que Montréal est devenu facile pour les acheteurs, mais le marché y paraît moins tendu que celui de Québec.
À Québec, le manque de propriétés est beaucoup plus intense. C’est ce qui alimente la pression sur les prix.
Les condos montent rapidement à Québec
Depuis le début de l’année, la valeur de revente des condos a augmenté de 7 % dans l’agglomération de Québec, selon les données Centris analysées par l’APCIQ.
Pendant la même période, les prix des condos ont plutôt stagné sur l’île de Montréal.
Cette différence est importante. Elle montre que le marché de Québec ne suit pas le même rythme que Montréal.
Quand les condos montent rapidement dans une région où l’inventaire est très faible, cela peut devenir inquiétant pour les premiers acheteurs et les ménages qui cherchaient encore une porte d’entrée vers la propriété.
Le risque : des acheteurs qui étirent leur budget
Dans un marché en surchauffe, le danger n’est pas seulement la hausse des prix. Le vrai danger, c’est que les acheteurs commencent à payer plus que ce que leur budget peut réellement supporter.
Quand il y a peu de propriétés disponibles, certains acheteurs peuvent se sentir forcés d’agir vite. Ils peuvent déposer une offre plus élevée, réduire leurs conditions ou accepter une propriété qui n’est pas parfaitement adaptée à leurs besoins.
C’est là que le risque augmente.
Une propriété ne coûte pas seulement le prix d’achat. Il faut aussi prévoir les taxes municipales, les taxes scolaires, l’assurance habitation, l’entretien, les réparations, le chauffage, l’électricité et une marge pour les imprévus.
La SCHL surveille le risque de surévaluation
La SCHL ne dit pas que Québec est déjà dans une bulle immobilière. Mais elle surveille le marché.
Une bulle peut apparaître lorsque les prix montent trop vite et se détachent de la réalité économique des ménages. Autrement dit, les prix augmentent plus rapidement que les revenus, la capacité d’achat et les conditions normales du marché.
Pour l’instant, la SCHL observe la situation, mais le faible inventaire et la hausse des prix justifient une grande prudence.
La spéculation pourrait aggraver le problème
Un marché très serré peut attirer des acheteurs qui ne cherchent pas seulement une propriété pour y vivre.
Certains pourraient acheter en espérant revendre plus cher plus tard. C’est ce qu’on appelle de la spéculation.
Si ce comportement devient trop présent, il peut ajouter encore plus de pression sur les prix. Les familles qui veulent simplement se loger se retrouvent alors en compétition avec des acheteurs qui cherchent surtout un gain financier.
C’est une dynamique dangereuse, surtout dans un marché où l’offre est déjà limitée.
La demande pourrait toutefois ralentir
Même si le marché est très chaud, la hausse des prix pourrait finir par ralentir.
Plusieurs facteurs peuvent refroidir la demande : des taux d’intérêt plus élevés, une confiance des consommateurs plus fragile, un marché de l’emploi moins solide ou un budget familial plus serré.
En langage simple, plusieurs acheteurs veulent encore acheter, mais ils ne peuvent pas toujours suivre les prix.
Si les acheteurs deviennent plus prudents, la pression pourrait diminuer graduellement. Mais tant que l’inventaire reste aussi faible, un vrai soulagement pourrait prendre du temps.
Les vendeurs ont une fenêtre d’occasion
Pour les propriétaires qui hésitent à vendre dans la région de Québec, le marché actuel peut être très favorable.
Peu de propriétés disponibles, beaucoup d’acheteurs actifs et des prix en hausse : ces conditions donnent encore un avantage aux vendeurs.
Mais cette fenêtre ne restera pas nécessairement ouverte pour toujours.
Si la demande ralentit ou si plus de propriétés arrivent sur le marché, les vendeurs pourraient perdre une partie de leur avantage. Une propriété bien située, bien entretenue et bien évaluée peut encore attirer beaucoup d’intérêt, mais le bon moment peut faire une grande différence.
La construction neuve ne règle pas encore le problème
Un autre problème vient du type de logements construits.
Au Québec, environ 85 % des unités actuellement en chantier sont destinées au marché locatif.
C’est important pour répondre à la demande de logements à louer, mais cela n’ajoute pas beaucoup de propriétés neuves destinées à l’achat.
Donc, pour les ménages qui veulent acheter une maison ou un condo, l’offre demeure limitée. Cela maintient la pression sur le marché de la revente.
Le locatif commence aussi à montrer des signes de ralentissement
Dans la région de Québec, le marché locatif neuf commence à se calmer légèrement dans les immeubles à haute densité.
Le taux d’absorption des immeubles de 48 unités et plus est passé de 59 % à 55 % en un an. Le taux d’absorption mesure la proportion des logements occupés dans des immeubles en période de commercialisation.
Sur la rive nord du fleuve, la baisse est encore plus marquée : le taux est passé de 78 % à 63 %.
Ce n’est pas une crise, mais c’est un signal. Les logements locatifs ne se remplissent plus aussi rapidement qu’avant dans certains segments.
Deux marchés, deux réalités
La région de Québec vit donc une situation paradoxale.
D’un côté, le marché de la revente manque fortement de propriétés, ce qui pousse les prix à la hausse.
De l’autre, certains immeubles locatifs neufs se louent un peu moins vite, surtout dans les grands complexes.
Cela montre que le problème n’est pas seulement de construire plus. Il faut aussi construire le bon type de logement, au bon prix, pour les bons besoins.
Ce que les acheteurs doivent retenir
Pour les acheteurs de la région de Québec, le marché actuel demande une grande préparation.
Il faut être prêt à agir rapidement, mais sans se laisser emporter par la panique.
Avant de faire une offre, il faut vérifier :
- sa capacité d’achat réelle;
- le paiement hypothécaire prévu;
- les taxes municipales et scolaires;
- l’assurance habitation;
- les coûts d’entretien;
- les réparations possibles;
- la qualité du quartier;
- la marge de sécurité après l’achat.
Dans un marché serré, il peut être tentant d’aller trop vite. Mais une mauvaise décision immobilière peut peser sur un budget pendant des années.
Ce que les vendeurs doivent retenir
Pour les vendeurs, le marché de Québec demeure très favorable.
Mais même dans un marché chaud, la stratégie compte. Une propriété bien préparée, bien présentée et bien évaluée peut obtenir de meilleurs résultats.
Un prix trop ambitieux peut toutefois ralentir la vente si les acheteurs deviennent plus prudents.
Le marché est fort, mais il n’est pas invincible.
Ce qu’il faut retenir
Le marché immobilier de Québec attire maintenant l’attention. L’inventaire est très faible, les acheteurs ont peu de choix et les prix des condos ont augmenté de 7 % depuis le début de l’année.
La SCHL surveille la situation pour détecter les signes possibles de surchauffe ou de surévaluation.
À Montréal, le marché se détend davantage, surtout dans le condo. À Québec, la pression reste beaucoup plus forte.
Le message est urgent : les acheteurs doivent éviter de se laisser emporter par la peur de manquer leur chance, et les vendeurs doivent comprendre qu’ils se trouvent peut-être dans une période encore très favorable.
Le marché de Québec n’est pas officiellement une bulle, mais il est clairement sous tension. Et dans un marché aussi serré, chaque décision compte.
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