Maison unifamiliale à Laval : la mise de fonds explose et le rêve de propriété s’éloigne
Devenir propriétaire d’une maison unifamiliale au Québec est devenu beaucoup plus difficile qu’il y a dix ans. Et Laval en est un exemple frappant.
Selon une étude de l’APCIQ, les prix des maisons ont augmenté beaucoup plus rapidement que les revenus des ménages. Résultat : plusieurs familles doivent épargner plus longtemps, emprunter davantage et consacrer une plus grande partie de leur revenu aux paiements hypothécaires.
En termes simples, le rêve d’acheter une maison est encore possible pour certains ménages, mais il demande aujourd’hui beaucoup plus d’efforts qu’en 2015.
À Laval, le prix médian a plus que doublé
Le changement est spectaculaire. Selon les données présentées par l’APCIQ, le prix médian d’une maison unifamiliale à Laval est passé d’environ 293 000 $ en 2015 à 601 000 $ en 2025.
En dix ans, le prix médian a donc plus que doublé.
Pour une famille qui souhaite acheter à Laval, cela change complètement le calcul. Il ne s’agit plus seulement de trouver une maison qui plaît. Il faut aussi réussir à accumuler une mise de fonds beaucoup plus élevée et à absorber des paiements mensuels plus lourds.
La mise de fonds devient un mur pour les acheteurs
La mise de fonds minimale est l’un des plus grands obstacles pour les premiers acheteurs.
À Laval, elle était d’environ 14 650 $ en 2015. En 2025, elle atteint maintenant près de 35 100 $.
Cela représente une hausse d’environ 20 450 $ en dix ans.
Pour plusieurs ménages, ce n’est pas une petite différence. C’est souvent plusieurs années d’épargne supplémentaires, surtout avec le coût de la vie, les loyers élevés, l’épicerie, les assurances, le transport et les autres dépenses courantes.
Épargner prend maintenant deux fois plus de temps
Le délai pour accumuler la mise de fonds minimale s’est fortement allongé.
À Laval, il fallait environ 3,6 années pour économiser la mise de fonds minimale en 2015. En 2025, ce délai est maintenant d’environ 7,2 années.
Autrement dit, le temps nécessaire a doublé.
C’est là que la pression devient très concrète. Pendant qu’un ménage essaie d’épargner, les prix peuvent continuer de monter. Le montant visé devient alors plus difficile à atteindre.
Les paiements hypothécaires prennent beaucoup plus de place
La difficulté ne s’arrête pas à la mise de fonds. Une fois la propriété achetée, les paiements hypothécaires prennent une part beaucoup plus importante du revenu familial.
À Laval, la part du revenu familial consacrée au remboursement mensuel de l’hypothèque est passée de 17 % en 2015 à 36 % en 2025.
C’est plus du double.
Pour une famille, cela veut dire moins de marge pour les autres dépenses : nourriture, transport, garderie, vêtements, épargne, loisirs, entretien de la maison et imprévus.
Le problème n’est pas seulement à Laval
L’étude de l’APCIQ montre que l’abordabilité des maisons unifamiliales s’est détériorée dans toutes les régions du Québec au cours des dix dernières années.
Les prix ont fortement augmenté presque partout. Dans plusieurs régions, ils ont même doublé depuis 2015.
Le grand problème est que les revenus des ménages n’ont pas suivi le même rythme. Selon l’analyse, les revenus après impôts et ajustés à l’inflation ont augmenté beaucoup moins rapidement que les prix des maisons.
Le résultat est simple : les maisons coûtent beaucoup plus cher, mais les familles n’ont pas vu leur pouvoir d’achat augmenter au même rythme.
De plus en plus de maisons dépassent 500 000 $
Un autre chiffre montre l’ampleur du changement.
Selon l’APCIQ, près de 50 % des transactions de maisons unifamiliales dépassent maintenant 500 000 $ au Québec. En 2015, cette proportion était d’environ 5 %.
À Laval, la situation est encore plus marquée : environ 80 % des transactions de maisons unifamiliales se feraient maintenant au-delà de 500 000 $.
Pour les acheteurs, cela signifie que les maisons considérées autrefois comme accessibles se retrouvent maintenant dans une catégorie de prix beaucoup plus difficile à financer.
Pourquoi l’abordabilité s’est détériorée aussi vite?
Plusieurs facteurs expliquent cette situation.
D’abord, la demande pour les maisons unifamiliales reste forte. Plusieurs familles veulent encore une cour, plus d’espace, un sous-sol, des chambres séparées et un environnement résidentiel.
Ensuite, il se construit peu de nouvelles maisons unifamiliales abordables. Les terrains sont plus rares, les coûts de construction sont élevés et les projets neufs deviennent souvent trop chers pour une grande partie des ménages.
Enfin, plusieurs propriétaires plus âgés gardent leur maison plus longtemps. Cela réduit le nombre de maisons disponibles sur le marché de la revente.
Quand la demande reste forte et que l’offre est limitée, les prix restent sous pression.
Les grands centres sont les plus touchés
Le problème est particulièrement visible dans les grands centres urbains et les banlieues proches de Montréal.
L’île de Montréal, Laval, la Rive-Nord, la Rive-Sud et certaines régions comme l’Estrie font face à une forte pression sur l’abordabilité.
Dans ces secteurs, les maisons unifamiliales sont très recherchées, mais l’offre reste limitée. Les acheteurs doivent souvent choisir entre payer plus cher, s’éloigner ou revoir leurs attentes.
Les régions périphériques demeurent plus accessibles
Certaines régions restent plus abordables, comme l’Abitibi-Témiscamingue, la Côte-Nord et la Gaspésie–Îles-de-la-Madeleine.
Dans ces marchés, le poids des paiements hypothécaires dans le revenu des ménages demeure généralement plus faible.
Mais tout dépend du type d’emploi, du revenu disponible, des services, du transport et des besoins familiaux. Une région moins chère n’est pas automatiquement une solution pour tous les ménages.
Le vrai danger : acheter sans marge de sécurité
Quand une maison devient difficile à acheter, certains ménages peuvent être tentés d’étirer leur budget au maximum.
C’est risqué.
Une propriété ne coûte pas seulement le paiement hypothécaire. Il faut aussi prévoir :
- les taxes municipales;
- les taxes scolaires;
- l’assurance habitation;
- l’électricité et le chauffage;
- l’entretien régulier;
- les réparations imprévues;
- les frais de déménagement;
- la taxe de bienvenue;
- une réserve d’urgence.
Si le paiement hypothécaire prend déjà une trop grande partie du revenu, la moindre surprise peut devenir un problème.
Les premiers acheteurs sont les plus frappés
Les premiers acheteurs sont souvent les plus vulnérables.
Ils n’ont pas encore profité de la hausse de valeur d’une propriété existante. Ils doivent partir de zéro pour accumuler leur mise de fonds.
À Laval, devoir épargner plus de 35 000 $ seulement pour la mise de fonds minimale représente un défi énorme pour un jeune ménage ou une famille locataire.
Et ce montant ne tient pas compte de tous les frais liés à l’achat, comme le notaire, l’inspection, la taxe de bienvenue et les ajustements de taxes.
Les familles doivent parfois faire des choix difficiles
Pour plusieurs ménages, acheter une maison unifamiliale dans leur secteur préféré devient de plus en plus difficile.
Certains doivent acheter plus petit. D’autres doivent s’éloigner. Plusieurs doivent considérer un condo, une maison en rangée ou une propriété nécessitant des travaux.
D’autres restent locataires plus longtemps, non pas par choix, mais parce que l’achat devient trop lourd financièrement.
Les vendeurs gardent un avantage, mais le marché change
Pour les vendeurs, la forte hausse des prix peut sembler positive. Une maison unifamiliale bien située à Laval ou dans la grande région de Montréal demeure souvent très recherchée.
Mais les acheteurs sont plus prudents qu’avant. Ils calculent davantage et analysent mieux leur capacité de paiement.
Une propriété bien entretenue et bien évaluée peut encore attirer beaucoup d’intérêt. Par contre, une propriété trop chère peut prendre plus de temps à vendre, surtout si les acheteurs sont déjà au maximum de leur budget.
Une amélioration rapide semble peu probable
L’APCIQ indique que les conditions actuelles ne laissent pas beaucoup d’espoir d’une amélioration rapide de l’abordabilité.
Les prix continuent d’augmenter plus vite que les revenus dans plusieurs secteurs. Le marché du travail est aussi moins vigoureux, et les futures baisses de taux hypothécaires demeurent incertaines.
En d’autres mots, les acheteurs ne peuvent pas simplement attendre une solution magique.
Il faudra plus de logements, plus d’offre, une meilleure croissance des revenus et des conditions de financement plus favorables pour que l’accès à la propriété s’améliore vraiment.
Ce que les acheteurs devraient faire maintenant
Dans un marché aussi exigeant, les acheteurs doivent se préparer tôt.
Il est important de :
- connaître sa capacité d’achat réelle;
- épargner plus que la mise de fonds minimale si possible;
- réduire les dettes à intérêt élevé;
- éviter de baser son budget sur le paiement maximal autorisé;
- comparer les quartiers et les types de propriétés;
- prévoir les coûts après l’achat;
- garder une marge de sécurité.
Le but n’est pas seulement d’acheter. Le but est de pouvoir rester propriétaire sans étouffer financièrement.
Ce qu’il faut retenir
Selon l’étude de l’APCIQ, l’abordabilité des maisons unifamiliales s’est fortement détériorée au Québec en dix ans.
À Laval, le prix médian d’une maison est passé d’environ 293 000 $ en 2015 à 601 000 $ en 2025. La mise de fonds minimale est passée d’environ 14 650 $ à près de 35 100 $. Le temps nécessaire pour l’accumuler a doublé, passant de 3,6 ans à 7,2 ans.
Encore plus inquiétant : les paiements hypothécaires représentent maintenant 36 % du revenu familial à Laval, contre 17 % en 2015.
Le message est brutal, mais clair : pour plusieurs ménages, la maison unifamiliale s’éloigne. Le marché ne s’effondre pas, mais l’accès à la propriété devient plus difficile, plus long et plus exigeant.
Dans ce contexte, acheter une maison demande plus qu’un rêve. Cela demande une stratégie, un budget solide et une marge de sécurité plus importante que jamais.
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