Les nouveaux résidents permanents pourraient représenter une part importante des achats immobiliers au Canada
Le Canada interdit actuellement l’achat de propriétés résidentielles par plusieurs acheteurs étrangers. À première vue, on pourrait donc croire que les acheteurs étrangers ont presque disparu du marché immobilier canadien.
Mais la réalité est plus nuancée.
Les personnes qui obtiennent la résidence permanente au Canada ne sont généralement plus considérées comme des acheteurs étrangers pour l’achat d’une propriété. Elles peuvent donc acheter une maison ou un condo comme les autres résidents du pays.
Et comme le Canada accueille chaque année un grand nombre de nouveaux résidents permanents, ces ménages peuvent représenter une part importante de la demande immobilière.
Une interdiction qui ne vise pas tous les nouveaux arrivants
L’interdiction d’achat par les étrangers vise surtout les personnes qui ne sont ni citoyennes canadiennes ni résidentes permanentes.
Mais lorsqu’une personne devient résidente permanente, elle obtient le droit de vivre au Canada à long terme. Elle peut travailler, s’établir, fonder une famille et, dans plusieurs cas, acheter une propriété.
Il est donc important de faire la distinction entre un acheteur étranger non résident et un nouveau résident permanent.
Un résident permanent peut ne pas encore avoir la citoyenneté canadienne, mais il vit au Canada et cherche souvent à s’enraciner ici.
Un impact possible de plusieurs milliards de dollars
Selon une analyse basée sur les données d’immigration et sur le prix moyen national publié par l’Association canadienne de l’immobilier, aussi connue sous le nom de CREA, les nouveaux résidents permanents pourraient représenter une valeur importante d’achats immobiliers chaque année.
L’estimation évoquée dans l’article suggère que les nouveaux résidents permanents provenant des cinq principaux pays d’origine pourraient acheter pour plusieurs dizaines de milliards de dollars en propriétés résidentielles, selon la proportion qui devient propriétaire.
Le scénario le plus élevé avance un montant pouvant atteindre environ 50 milliards de dollars par année.
Il faut toutefois être prudent avec ce chiffre. Ce n’est pas une donnée officielle. Le gouvernement ne publie pas de statistiques complètes qui indiquent combien de nouveaux résidents permanents achètent une propriété, ni à quel prix, ni dans quelle ville.
Il s’agit donc d’une estimation basée sur des hypothèses.
Pourquoi ces chiffres sont difficiles à mesurer?
Le marché immobilier ne classe pas toujours les acheteurs selon leur statut d’immigration ou leur pays d’origine.
Une fois qu’une personne devient résidente permanente, elle est généralement traitée comme un résident du Canada pour l’achat d’une propriété. Cela rend les données plus difficiles à suivre.
Il est donc impossible de dire avec précision combien de maisons ou de condos sont achetés chaque année par des nouveaux résidents permanents.
Ce que l’on peut dire, par contre, c’est que l’immigration joue un rôle dans la demande de logements. Les nouveaux arrivants doivent se loger, que ce soit en location ou par l’achat d’une propriété.
Les nouveaux arrivants commencent souvent par la location
Tous les nouveaux résidents permanents n’achètent pas une propriété dès leur arrivée.
Plusieurs commencent par louer un logement. Ils veulent d’abord trouver un emploi stable, connaître les quartiers, comprendre le marché, bâtir leur crédit canadien et accumuler une mise de fonds.
D’autres arrivent avec plus de ressources financières ou avec un projet familial déjà bien établi, et peuvent acheter plus rapidement.
La réalité varie beaucoup selon le revenu, l’emploi, la composition familiale, la ville choisie et l’épargne disponible.
Le Québec est directement concerné
Au Québec, l’immigration influence surtout les grands centres urbains, notamment Montréal, Laval, Longueuil, la Rive-Nord, la Rive-Sud, Gatineau et la région de Québec.
Les nouveaux arrivants cherchent souvent des secteurs avec de l’emploi, du transport en commun, des écoles, des services, des communautés établies et un accès plus simple aux démarches du quotidien.
Cette demande peut soutenir le marché locatif, mais aussi le marché de la revente lorsque les ménages sont prêts à acheter.
Dans un contexte où l’offre de logements demeure limitée dans plusieurs secteurs du Québec, toute croissance de la demande peut maintenir une pression sur les prix et les loyers.
Ce n’est pas seulement une question d’acheteurs étrangers
Il serait trop simple de dire que les problèmes d’abordabilité au Canada viennent seulement des acheteurs étrangers.
La hausse des prix des dernières années a aussi été causée par plusieurs facteurs internes : les taux d’intérêt très bas pendant une longue période, le manque de construction, la rareté des terrains dans certains secteurs, les coûts de construction, la croissance de la population et la forte demande locale.
Le marché immobilier canadien a continué de monter fortement pendant des périodes où les arrivées internationales étaient beaucoup plus faibles. Cela montre que la demande intérieure joue aussi un rôle majeur.
Les nouveaux résidents permanents font partie du marché, mais ils ne sont pas la seule cause de la crise de l’abordabilité.
Les nouveaux résidents permanents contribuent aussi à l’économie
Il ne faut pas regarder l’immigration seulement à travers le logement.
Les nouveaux arrivants occupent aussi des emplois essentiels, créent des entreprises, paient des taxes, consomment localement et participent à la croissance économique.
Dans plusieurs secteurs, le Canada dépend fortement de l’apport des immigrants. On les retrouve notamment dans la santé, les sciences, les technologies, les services professionnels, l’éducation, la construction, le commerce et plusieurs autres domaines.
Le vrai défi n’est donc pas de savoir si les nouveaux arrivants doivent pouvoir se loger. La question est plutôt de savoir si le Canada construit assez de logements pour accueillir sa population actuelle et future.
Le problème principal reste l’offre de logements
Quand la population augmente plus vite que le nombre de logements disponibles, les prix et les loyers ont tendance à monter.
C’est vrai pour les acheteurs, mais aussi pour les locataires.
Au Québec, le manque de logements est visible dans plusieurs marchés. Même lorsque les ventes ralentissent ou que l’inventaire augmente un peu, plusieurs secteurs demeurent serrés.
Pour améliorer l’abordabilité, il faut donc mieux aligner l’immigration, la construction résidentielle, les infrastructures, les transports, les écoles et les services publics.
Quel impact pour les acheteurs?
Pour les acheteurs, cette réalité signifie que la demande immobilière peut rester soutenue dans les régions qui attirent de nouveaux résidents.
Une croissance démographique forte peut maintenir de la compétition, surtout pour les propriétés bien situées, les condos d’entrée de gamme, les maisons familiales et les logements proches du transport.
Les acheteurs doivent donc bien préparer leur budget et éviter de compter uniquement sur une baisse importante des prix.
Avant d’acheter, il faut regarder le coût total de propriété, incluant :
- le paiement hypothécaire;
- les taxes municipales;
- les taxes scolaires;
- l’assurance habitation;
- les frais de condo, s’il y a lieu;
- l’entretien;
- les réparations possibles;
- les frais de transaction;
- une marge pour les imprévus.
Quel impact pour les vendeurs?
Pour les vendeurs, l’arrivée de nouveaux ménages peut soutenir la demande dans certains secteurs.
Mais cela ne veut pas dire que toutes les propriétés se vendront rapidement ou à n’importe quel prix. Les acheteurs, nouveaux arrivants ou non, comparent davantage et calculent leur capacité financière avec prudence.
Une propriété bien située, bien entretenue et bien évaluée peut attirer l’attention. Une propriété trop chère peut rester plus longtemps sur le marché, surtout si l’inventaire augmente dans le secteur.
Quel impact pour les politiques publiques?
Le débat sur l’immigration et le logement doit être traité avec sérieux et nuance.
Accueillir de nouveaux résidents sans construire assez de logements crée de la pression. Mais réduire le problème à la présence des nouveaux arrivants ne règle rien.
Le Canada et le Québec doivent mieux planifier l’habitation en fonction de la croissance réelle de la population. Cela veut dire plus de logements, plus rapidement, mais aussi une meilleure diversité : logements familiaux, logements abordables, condos, plex, résidences pour aînés et logements locatifs.
Ce qu’il faut retenir
Même avec l’interdiction visant plusieurs acheteurs étrangers, les nouveaux résidents permanents peuvent acheter une propriété au Canada.
Selon une estimation basée sur les données d’immigration et le prix moyen publié par CREA, les achats immobiliers de nouveaux résidents permanents pourraient représenter plusieurs dizaines de milliards de dollars par année. Le chiffre exact demeure toutefois inconnu, car les données officielles ne permettent pas de mesurer précisément ce phénomène.
Pour le Québec, cette réalité rappelle que la demande en logement demeure liée à la croissance de la population, à l’emploi et à l’attractivité des grands centres.
La solution ne se trouve pas seulement dans les restrictions d’achat. Elle passe surtout par une meilleure planification, une construction plus rapide et une offre de logements adaptée aux besoins réels des ménages qui vivent ici.
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