La population du Canada recule : quelles conséquences pour le marché immobilier du Québec?
Pour la première fois depuis les années 1950, le Canada connaît une baisse de sa population pendant plusieurs trimestres consécutifs. Selon les plus récentes données de Statistique Canada, la population nationale a diminué pendant trois trimestres de suite et se situe maintenant environ 0,5 % sous son niveau de l’an dernier.
Cette situation marque un changement majeur après les années de forte croissance démographique qui ont suivi la pandémie.
Pour le marché immobilier, cette nouvelle réalité pourrait avoir des conséquences importantes au cours des prochaines années, notamment au Québec.
Pourquoi la population diminue-t-elle?
Au cours des dernières années, le Canada a accueilli un nombre record de nouveaux résidents, ce qui a contribué à stimuler l’économie, mais aussi à accentuer la pression sur le logement.
Les loyers ont augmenté rapidement, les logements disponibles sont devenus rares et les prix des propriétés ont continué de grimper dans plusieurs régions.
Afin de ralentir cette croissance jugée trop rapide, le gouvernement fédéral a resserré plusieurs programmes liés à l’immigration temporaire et aux résidents non permanents.
Le résultat commence maintenant à se faire sentir dans les statistiques démographiques.
Une bonne nouvelle pour le marché immobilier?
À première vue, une population qui ralentit peut sembler positive pour les acheteurs et les locataires.
Moins de nouveaux ménages signifie généralement moins de pression sur le marché de l’habitation.
Concrètement, cela peut contribuer à :
- Ralentir la hausse des loyers;
- Réduire la compétition entre acheteurs;
- Stabiliser les prix des propriétés;
- Augmenter progressivement le nombre de logements disponibles.
On observe déjà certains signes de ce phénomène dans plusieurs régions canadiennes où les prix et les loyers commencent à se stabiliser après plusieurs années de forte croissance.
Le Québec pourrait profiter d’un certain répit
Au Québec, particulièrement dans la région métropolitaine de Montréal, la forte croissance démographique des dernières années a largement contribué à la pénurie de logements.
Les marchés de Montréal, Laval, de la Rive-Nord et de la Rive-Sud ont connu une demande très élevée alors que l’offre peinait à suivre.
Si la croissance de la population demeure plus faible au cours des prochaines années, le marché pourrait graduellement retrouver un meilleur équilibre.
Cela ne signifie pas que les prix vont chuter ou que les logements deviendront soudainement abondants. Le déficit de logements accumulé au cours des dernières années demeure important.
Toutefois, la pression exercée sur les acheteurs et les locataires pourrait commencer à diminuer.
L’économie n’est pas aussi faible qu’elle en a l’air
Un autre élément important ressort des analyses économiques récentes.
Lorsque la population augmente rapidement, les indicateurs économiques traditionnels peuvent parfois donner une image trompeuse de la réalité.
Par exemple, même si l’économie canadienne a montré des signes de ralentissement au cours des derniers trimestres, la richesse produite par habitant a recommencé à progresser.
Autrement dit, la croissance économique par personne semble actuellement plus solide que ce que les chiffres globaux laissent croire.
Cette nuance est importante, car elle suggère que l’économie pourrait être plus résiliente qu’on le pensait.
Moins de pression sur les loyers
L’un des effets les plus directs d’une croissance démographique plus faible concerne le marché locatif.
Moins de nouveaux arrivants signifie généralement moins de personnes à la recherche d’un appartement.
Dans plusieurs villes canadiennes, cette réalité commence déjà à se traduire par une augmentation du nombre de logements disponibles et un ralentissement des hausses de loyers.
À Montréal, la situation demeure encore tendue, mais les experts s’attendent à ce que la pression sur les loyers diminue graduellement si les tendances démographiques actuelles se maintiennent.
Quel impact sur les taux d’intérêt?
Une population qui croît moins rapidement entraîne généralement une demande plus faible pour le logement, les biens et certains services.
Cette baisse de la demande contribue souvent à ralentir l’inflation.
Pour la Banque du Canada, cela pourrait réduire la nécessité de hausser les taux d’intérêt dans un avenir rapproché.
En d’autres mots, le ralentissement démographique pourrait indirectement favoriser un environnement plus stable pour les emprunteurs et les propriétaires qui doivent renouveler leur hypothèque.
Le défi demeure la construction de logements
Malgré cette évolution démographique, le principal défi du marché immobilier québécois demeure le même : construire suffisamment de logements.
Si les promoteurs ralentissent leurs projets en raison d’une demande plus faible, le retour à l’équilibre pourrait prendre beaucoup plus de temps que prévu.
Pour plusieurs observateurs, les prochaines années seront donc marquées par une course entre deux forces opposées : une demande qui ralentit et une offre qui doit continuer de croître.
Vers un marché plus équilibré?
Après plusieurs années de surchauffe, la baisse de la croissance démographique pourrait offrir au marché immobilier québécois un répit bienvenu.
Les acheteurs pourraient bénéficier d’un peu plus de choix, les locataires pourraient voir les loyers se stabiliser davantage et les guerres d’enchères pourraient devenir moins fréquentes.
Le changement ne se fera toutefois pas du jour au lendemain.
Une chose semble néanmoins se confirmer : le marché immobilier de 2027 et 2028 risque d’être très différent de celui que les Québécois ont connu pendant les années de forte croissance démographique qui ont suivi la pandémie.
Source : Statistique Canada et analyses économiques publiées par plusieurs institutions financières canadiennes, juin 2026.
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