Logement au Canada : l’abordabilité s’améliore… mais acheter reste encore hors de portée pour beaucoup
Sur papier, c’est une bonne nouvelle : l’abordabilité du logement s’est améliorée pour un 10e trimestre consécutif au Canada.
C’est même la plus longue séquence d’amélioration jamais enregistrée par la Banque Nationale.
Mais avant de crier victoire, il faut regarder ce qui se cache derrière ce chiffre.
Pour acheter une propriété représentative, un ménage doit encore consacrer environ 51,1 % de son revenu médian uniquement au paiement hypothécaire.
Autrement dit, malgré près de trois ans d’amélioration, le logement demeure encore beaucoup trop cher pour une grande partie de la population.
Oui, la situation s’améliore… mais elle partait de très loin
Au deuxième trimestre de 2026, la part du revenu nécessaire pour payer l’hypothèque d’une propriété représentative est descendue à 51,1 %.
C’est une amélioration de 1,1 point de pourcentage par rapport au trimestre précédent et le meilleur résultat observé depuis environ quatre ans.
Mais il faut remettre ce chiffre en perspective.
Depuis 2000, la moyenne historique est beaucoup plus basse.
L’abordabilité actuelle demeure encore environ 10,4 points de pourcentage moins bonne que sa moyenne de long terme.
En clair : le marché va mieux, mais il est encore loin d’être revenu à la normale.
Cette fois, ce ne sont plus les taux qui viennent au secours des acheteurs
En 2024, une grande partie de l’amélioration venait de la baisse des taux hypothécaires.
Mais ce moteur semble maintenant perdre de la puissance.
Au deuxième trimestre de 2026, le taux hypothécaire de référence à cinq ans a légèrement augmenté.
La baisse de l’abordabilité n’est donc pas venue du financement.
Elle est venue surtout de la baisse des prix des propriétés.
Les prix ont reculé d’environ 2,1 % sur une base désaisonnalisée, ce qui a contribué directement à réduire le poids des paiements hypothécaires.
La hausse des revenus des ménages a également aidé.
Depuis le sommet de 2023, la situation s’est nettement améliorée
Au quatrième trimestre de 2023, le paiement hypothécaire pour une propriété représentative absorbait environ 62,5 % du revenu médian.
Depuis, ce ratio a diminué de 11,4 points de pourcentage.
Selon la Banque Nationale, cette amélioration provient principalement de trois facteurs :
- 5,1 points grâce à la baisse des taux hypothécaires;
- 4,2 points grâce à l’augmentation des revenus;
- 2,1 points grâce à la baisse des prix des propriétés.
C’est une amélioration importante.
Mais elle ne suffit toujours pas à rendre le marché réellement accessible au ménage moyen.
Toronto et Vancouver respirent enfin un peu
Les plus fortes améliorations ont été observées dans les marchés où les prix immobiliers ont le plus reculé.
À Toronto, le prix de la propriété représentative a diminué de 3,6 % en un trimestre.
Résultat : la part du revenu nécessaire au paiement hypothécaire a diminué de 2,5 points de pourcentage.
À Vancouver, les prix ont reculé de 2,9 %, ce qui a amélioré le ratio d’abordabilité de 2,6 points.
Mais même après ces baisses, ces marchés restent extrêmement difficiles pour les acheteurs ordinaires.
Vancouver reste presque inaccessible
À Vancouver, le paiement hypothécaire d’une propriété représentative absorbe encore environ 79,4 % du revenu médian.
À Victoria, la proportion atteint 73,9 %.
À Toronto, elle demeure à 68,3 %.
Et à Hamilton, elle atteint encore 57,5 %.
Ces chiffres illustrent à quel point une simple amélioration statistique peut être trompeuse.
Un marché peut devenir “plus abordable” tout en restant complètement inaccessible pour la majorité des ménages.
Au Québec, la situation évolue dans la mauvaise direction
C’est ici que le portrait devient particulièrement préoccupant pour les acheteurs québécois.
Alors que Toronto et Vancouver profitaient de baisses de prix, Montréal et Québec ont plutôt vu leur abordabilité se détériorer.
Québec a même enregistré la plus forte détérioration parmi les marchés étudiés.
Le ratio entre paiement hypothécaire et revenu y a augmenté de 1,4 point de pourcentage.
Pourquoi?
Parce que les prix des propriétés ont encore progressé rapidement.
À Québec, ils ont augmenté de :
- 3,5 % en seulement un trimestre;
- 12,5 % sur un an.
Alors que plusieurs grands marchés canadiens corrigent, Québec continue donc de s’éloigner de l’abordabilité.
Montréal recule aussi
Montréal fait également partie des quatre marchés où l’abordabilité s’est détériorée au deuxième trimestre, avec Québec, Winnipeg et Edmonton.
La raison est similaire : les prix immobiliers continuent d’augmenter suffisamment pour effacer une partie des gains réalisés ailleurs.
Pour les acheteurs montréalais, cela signifie que l’amélioration observée à l’échelle nationale ne reflète pas nécessairement leur réalité locale.
Dans certaines régions du Québec, la pression reste donc très forte.
Québec fait maintenant partie des marchés les plus éloignés de leur normalité historique
Le contraste avec le passé est particulièrement frappant.
Par rapport à sa moyenne historique, Québec affiche maintenant l’un des plus grands écarts d’abordabilité au pays.
Avec Hamilton et Victoria, la région dépasse de plus de 14 points de pourcentage sa norme de long terme.
Une ville autrefois considérée comme relativement abordable se retrouve donc parmi les marchés ayant le plus dévié de leurs niveaux historiques.
Le prochain problème : les taux ne devraient plus beaucoup aider
C’est probablement l’élément le plus important pour les prochains mois.
La Banque Nationale ne s’attend pas à ce que les taux hypothécaires apportent une nouvelle amélioration significative de l’abordabilité au cours de la prochaine année.
Autrement dit, les acheteurs ne peuvent plus simplement compter sur de futures baisses de taux pour rendre les propriétés plus accessibles.
Le prochain progrès devra venir d’ailleurs.
Principalement de deux choses :
- des revenus qui continuent d’augmenter;
- des prix immobiliers qui ralentissent fortement ou cessent de grimper.
Si les prix recommencent à monter rapidement, l’amélioration pourrait disparaître
C’est là que le marché devient particulièrement fragile.
Si les taux restent relativement stables et que les prix des propriétés recommencent à augmenter fortement, l’abordabilité pourrait rapidement se détériorer de nouveau.
Les revenus des ménages peuvent progresser, mais généralement beaucoup plus lentement que les prix immobiliers lors d’un marché en forte hausse.
Une nouvelle accélération des prix pourrait donc effacer une partie des gains réalisés depuis 2023.
“Plus abordable” ne veut pas dire “abordable”
C’est probablement la distinction la plus importante à retenir.
L’abordabilité s’est améliorée pendant dix trimestres.
Mais un ménage médian doit encore consacrer plus de la moitié de son revenu au paiement hypothécaire d’une propriété représentative.
Dans certaines villes, cette proportion dépasse même 70 %.
On parle donc d’un marché moins difficile qu’avant, pas d’un marché facile.
Pour les premiers acheteurs, le défi reste immense
La situation est encore plus difficile pour les jeunes ménages qui tentent d’acheter leur première propriété.
Ils ont généralement :
- moins d’épargne;
- une mise de fonds plus petite;
- des revenus encore en progression;
- moins d’équité accumulée;
- et aucune propriété précédente à vendre pour financer leur achat.
Lorsque le marché exige déjà plus de la moitié du revenu médian pour financer une propriété représentative, la première marche de l’échelle immobilière devient extrêmement difficile à atteindre.
Au Québec, il faudra surveiller les prix de très près
La situation de Québec et de Montréal montre que le Canada ne vit pas un seul marché immobilier.
À Toronto et Vancouver, les baisses de prix améliorent l’abordabilité.
Au Québec, certains marchés continuent plutôt de progresser.
Et si les taux hypothécaires n’apportent plus le même soulagement qu’en 2024, les prix deviendront probablement le facteur déterminant.
Pour les acheteurs québécois, la question des prochains mois sera donc simple : les prix peuvent-ils enfin ralentir suffisamment pour laisser les revenus les rattraper?
Un record d’amélioration… qui ne règle toujours pas la crise
Dix trimestres consécutifs d’amélioration constituent un record.
Mais ce record ne doit pas masquer la réalité.
Le logement canadien reste nettement moins abordable qu’il ne l’était historiquement.
Les grands marchés demeurent extrêmement coûteux.
Et au Québec, certaines régions continuent même de voir la situation se détériorer.
Le Canada a peut-être commencé à sortir du pire de la crise d’abordabilité, mais il est encore très loin d’en être sorti.
Pour de nombreux ménages, le véritable problème demeure inchangé : même après dix trimestres d’amélioration, acheter une propriété exige encore une portion du revenu que beaucoup de familles ne peuvent tout simplement pas se permettre.
À lire aussi
