Construction de logements au Québec : encore loin de la cible malgré les efforts
Le Québec doit construire beaucoup plus de logements pour améliorer l’abordabilité. Pourtant, malgré la baisse des taux d’intérêt et plusieurs mesures gouvernementales, la construction résidentielle ne progresse pas assez rapidement.
Selon les plus récentes données de la SCHL, le Québec demeure loin du rythme nécessaire pour rééquilibrer le marché.
La situation est simple à comprendre : on construit encore beaucoup de logements, mais pas assez pour répondre aux besoins accumulés depuis plusieurs années.
La cible reste très ambitieuse
La SCHL estime qu’il faudrait construire environ 100 000 logements par année pendant 10 ans au Québec pour retrouver un niveau d’abordabilité comparable à celui d’avant la pandémie.
Cette cible montre l’ampleur du défi. Elle signifie que le Québec doit non seulement construire plus, mais aussi construire plus vite et de façon plus constante.
Or, depuis le début de l’année, un peu plus de 26 000 logements ont été mis en chantier dans la province. C’est seulement 2 % de plus qu’à la même période l’an dernier.
En d’autres mots, le rythme s’améliore légèrement, mais il demeure loin de ce qui serait nécessaire pour combler le manque de logements.
Une bonne année possible, mais encore insuffisante
Si la tendance actuelle se maintient, le Québec pourrait terminer l’année avec environ 57 000 mises en chantier.
Ce serait une année forte par rapport à plusieurs années précédentes. Mais même avec 57 000 nouveaux logements commencés, le Québec resterait bien en dessous de la cible de 100 000 logements par année.
C’est là toute la difficulté : une année peut être bonne en comparaison historique, tout en étant insuffisante face aux besoins réels.
Les résultats varient beaucoup selon les régions
Le rythme de construction n’est pas le même partout au Québec.
Certains marchés affichent une forte progression. Montréal a connu une hausse importante des mises en chantier, tout comme Saguenay.
D’autres régions montrent plutôt un ralentissement. C’est le cas de Québec, Trois-Rivières et Laval, où les mises en chantier ont reculé par rapport à l’an dernier.
Ces variations peuvent s’expliquer en partie par le fait que certaines régions avaient connu une forte construction en 2025. Après une année très active, il est normal que le rythme ralentisse dans certains marchés.
La grande majorité des nouveaux logements sont locatifs
Un élément très important ressort des données : environ 85 % des logements mis en chantier au Québec sont destinés à la location.
Cette tendance ne touche pas seulement Montréal ou les grands centres. Elle est aussi visible dans plusieurs marchés plus petits, comme Victoriaville, Val-d’Or, Thetford Mines, Joliette et Sept-Îles.
En langage simple, le Québec construit surtout des logements à louer, beaucoup plus que des propriétés destinées à l’achat.
Pourquoi autant de logements locatifs?
Les projets immobiliers prennent du temps. Entre l’achat du terrain, les plans, les permis, le financement et la construction, il peut s’écouler plusieurs années.
Les logements qui sortent de terre aujourd’hui reflètent donc souvent les besoins observés il y a quelques années, au moment où le marché locatif était extrêmement serré.
Après la pandémie, la demande locative était très forte. Les promoteurs ont donc lancé beaucoup de projets d’appartements à louer.
Mais les conditions changent. Dans certains marchés, les propriétaires doivent maintenant offrir des promotions, comme des mois gratuits, pour attirer des locataires. Cela pourrait rendre certains projets locatifs moins intéressants financièrement dans les prochaines années.
L’accès à la propriété ne s’améliore pas vraiment
Le fait de construire surtout des logements locatifs aide à loger une partie de la population. Mais cela ne règle pas directement le problème de l’accès à la propriété.
Pour plusieurs ménages, devenir propriétaire devient de plus en plus difficile. Les prix restent élevés, les taux hypothécaires pèsent sur les paiements mensuels et l’offre de propriétés neuves à acheter demeure limitée.
Idéalement, louer ou acheter devrait être un choix. Mais pour plusieurs familles, ce n’est plus vraiment un choix : elles restent locataires parce qu’elles n’ont pas les moyens d’acheter.
Les mesures gouvernementales ne se voient pas encore dans les chiffres
Les gouvernements ont annoncé différentes mesures pour stimuler la construction et aider les acheteurs, notamment certains allègements fiscaux pour les premiers acheteurs de propriétés neuves et des mesures visant à réduire certains coûts liés à l’achat.
Pour l’instant, ces mesures ne semblent pas encore avoir produit un effet clair sur les mises en chantier au Québec.
Il est possible que les résultats prennent du temps à apparaître. Mais si la construction ne s’accélère pas dans les prochains mois, il faudra se demander si les mesures sont assez fortes pour changer réellement la dynamique du marché.
Pourquoi construire est devenu si difficile?
Plusieurs obstacles ralentissent la construction résidentielle au Québec.
Parmi les principaux défis, on retrouve :
- le manque de main-d’œuvre dans la construction;
- les délais pour obtenir les permis;
- la rareté des terrains disponibles;
- la hausse des coûts des matériaux;
- les coûts de financement plus élevés;
- les règles municipales parfois complexes;
- la difficulté de rentabiliser certains projets.
Quand les coûts augmentent trop, certains projets sont retardés, réduits ou abandonnés. Même si la demande existe, un promoteur doit être capable de faire fonctionner les chiffres.
Le Canada ralentit aussi
Le ralentissement ne touche pas seulement le Québec. À l’échelle canadienne, les mises en chantier ont aussi légèrement reculé depuis le début de l’année.
Selon la SCHL, un peu plus de 113 000 logements ont été mis en chantier au Canada depuis le début de l’année, soit une baisse d’environ 1 % par rapport à la même période en 2025.
Cette faiblesse s’explique notamment par l’incertitude économique, la hausse des coûts de développement, une demande moins forte dans certains marchés et une augmentation du nombre de logements invendus.
Ce que cela signifie pour les locataires
Pour les locataires, la forte construction de logements locatifs peut éventuellement offrir un peu plus de choix dans certains secteurs.
Mais l’effet ne sera pas le même partout. Dans les quartiers où la demande reste forte, les loyers peuvent demeurer élevés malgré l’arrivée de nouveaux logements.
Les logements neufs sont aussi souvent plus chers que les logements plus anciens. Ils peuvent aider l’offre globale, mais ils ne sont pas toujours accessibles aux ménages à revenu moyen ou modeste.
Ce que cela signifie pour les acheteurs
Pour les acheteurs, le portrait est plus difficile. Si la majorité des nouvelles constructions sont destinées à la location, l’offre de propriétés neuves à vendre demeure limitée.
Cette situation peut maintenir une pression sur les condos, les maisons unifamiliales et les plex déjà existants, surtout dans les secteurs recherchés.
Les acheteurs doivent donc continuer à bien préparer leur budget et à comparer toutes les options, sans présumer qu’une vague de nouvelles propriétés abordables arrivera rapidement sur le marché.
Ce que cela signifie pour les propriétaires et investisseurs
Pour les propriétaires et investisseurs, les données montrent que le marché change. Les logements locatifs restent importants, mais la concurrence pourrait augmenter dans certains secteurs si plusieurs projets arrivent en même temps.
Un logement bien situé, bien entretenu et bien géré restera toujours plus compétitif. Mais dans un marché où les locataires ont plus de choix, les loyers trop élevés pourraient devenir plus difficiles à soutenir.
Ce qu’il faut retenir
Selon les données de la SCHL, le Québec a mis en chantier un peu plus de 26 000 logements au cours des six premiers mois de l’année, une hausse de seulement 2 % par rapport à l’an dernier.
Le rythme pourrait mener à environ 57 000 mises en chantier pour l’année, ce qui serait une bonne performance, mais encore loin de la cible estimée de 100 000 logements par année.
La construction demeure surtout concentrée dans le locatif, ce qui peut aider certains locataires, mais ne règle pas directement le problème de l’accès à la propriété.
Le Québec construit, mais pas encore assez vite. Pour améliorer réellement l’abordabilité, il faudra accélérer la construction, réduire les délais, contrôler les coûts et offrir une meilleure diversité de logements, autant pour les locataires que pour les futurs propriétaires.
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