Premiers acheteurs : la mise de fonds n’est que le début du choc financier
Beaucoup de premiers acheteurs pensent que le plus difficile est d’économiser la mise de fonds. C’est vrai que c’est un gros morceau. Mais ce n’est pas la seule facture.
Le vrai choc arrive souvent dans les dernières semaines avant la signature chez le notaire. Frais de clôture, taxes, assurance hypothécaire, inspection, déménagement, ajustements de taxes : plusieurs montants doivent être payés rapidement, souvent en argent disponible.
Et c’est là que plusieurs acheteurs se font surprendre.
Le piège : acheter une propriété ne coûte pas seulement le prix affiché
Selon les données de l’Association canadienne de l’immobilier rapportées par CTV News, le prix moyen d’une propriété au Canada était d’environ 696 078 $ en juin.
À ces prix, même une petite dépense en pourcentage peut devenir une grosse facture en dollars.
Selon l’estimation mentionnée par Scotiabank, les frais de clôture représentent souvent entre 1,5 % et 4 % du prix d’achat.
Sur une propriété de 750 000 $, cela peut représenter entre 11 250 $ et 30 000 $ à prévoir en plus de la mise de fonds.
En termes simples : un acheteur qui pense avoir assez d’argent uniquement parce qu’il a sa mise de fonds peut se retrouver pris à la gorge avant même d’avoir les clés.
1. La taxe de bienvenue peut faire très mal
Au Québec, le droit de mutation immobilière, souvent appelé taxe de bienvenue, est l’un des frais que les acheteurs oublient le plus souvent.
Cette taxe est imposée par la municipalité lorsque la propriété change de propriétaire. Elle est calculée selon le prix d’achat.
Plus la propriété coûte cher, plus la facture peut être élevée.
Le problème, c’est que plusieurs premiers acheteurs n’en tiennent pas compte au départ. Ils pensent à la mise de fonds, au paiement hypothécaire et à l’inspection, mais oublient cette facture municipale qui arrive après l’achat.
À Montréal, Laval, Longueuil, Québec et dans plusieurs autres villes, cette taxe peut représenter plusieurs milliers de dollars.
2. L’assurance hypothécaire : le coût caché quand la mise de fonds est inférieure à 20 %
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, votre prêt est généralement assuré par une assurance prêt hypothécaire.
Cette assurance protège le prêteur, pas l’acheteur. Mais c’est l’acheteur qui paie la prime.
Dans plusieurs cas, cette prime est ajoutée à l’hypothèque. C’est pourquoi certains acheteurs pensent qu’ils n’ont rien à payer tout de suite.
Mais attention : au Québec, une taxe provinciale s’applique sur cette prime, et cette taxe doit généralement être payée en argent au moment de la clôture.
C’est une surprise très désagréable pour ceux qui n’ont pas gardé de fonds disponibles.
3. Les frais de notaire et les frais professionnels s’accumulent vite
Au Québec, l’achat d’une propriété passe généralement par un notaire.
Le notaire prépare les documents, vérifie certains éléments juridiques, s’occupe de l’hypothèque et officialise la transaction.
Ses frais doivent être payés par l’acheteur.
À cela peuvent s’ajouter d’autres frais professionnels :
- l’inspection de la propriété;
- l’évaluation demandée par le prêteur;
- l’assurance titre, si nécessaire;
- la vérification de certains documents;
- un nouveau certificat de localisation, selon la situation.
Chaque montant peut sembler raisonnable séparément. Mais ensemble, ils peuvent rapidement ajouter plusieurs milliers de dollars.
4. Les ajustements de taxes peuvent surprendre
Lors de la signature, l’acheteur doit parfois rembourser au vendeur certains montants déjà payés d’avance.
Par exemple, si le vendeur a déjà payé une partie des taxes municipales ou scolaires pour une période qui couvre aussi les mois après la vente, l’acheteur doit lui rembourser sa part.
On appelle cela des ajustements.
Ce n’est pas toujours un montant énorme, mais il arrive au pire moment : quand l’acheteur vient déjà de vider son compte pour la mise de fonds et les autres frais.
5. Le déménagement coûte plus cher qu’on pense
Une fois la transaction conclue, les dépenses ne s’arrêtent pas.
Il faut déménager, brancher les services, acheter parfois des électroménagers, changer les serrures, installer des stores, payer des outils, réparer de petits problèmes et acheter tout ce qui manque dans la nouvelle propriété.
Le premier mois comme propriétaire peut devenir brutal.
Et si une réparation urgente apparaît dès l’arrivée, le budget peut exploser.
6. Le condo peut aussi ajouter des frais oubliés
Pour les acheteurs de condos, il faut aussi vérifier les frais de copropriété.
Un condo peut sembler plus accessible qu’une maison, mais les frais mensuels, les cotisations spéciales et l’état du fonds de prévoyance peuvent changer complètement le calcul.
Un acheteur doit donc lire les documents de copropriété, vérifier les procès-verbaux, regarder les travaux prévus et comprendre si des dépenses importantes pourraient arriver après l’achat.
Le danger : utiliser tout son argent pour la mise de fonds
La plus grande erreur est de mettre tout son argent disponible dans la mise de fonds.
Sur papier, cela peut sembler logique. Plus la mise de fonds est élevée, moins l’hypothèque est grosse.
Mais dans la vraie vie, un acheteur qui n’a plus de liquidités après la signature devient vulnérable.
Une facture imprévue, une réparation, une perte de revenu temporaire ou une hausse de dépenses peut rapidement créer du stress financier.
Il faut créer un fonds de clôture séparé
Avant même de commencer les visites, un premier acheteur devrait prévoir un fonds distinct pour les frais de clôture.
Ce fonds ne devrait pas être mélangé avec la mise de fonds.
Une bonne règle de prudence consiste à prévoir environ 2 % à 3 % du prix d’achat visé pour les frais additionnels.
Par exemple, pour une propriété de 500 000 $, cela représente environ 10 000 $ à 15 000 $ à garder de côté.
Ce n’est pas agréable à entendre, mais c’est beaucoup moins stressant que de découvrir ces frais à la dernière minute.
Attention au CELIAPP et au RAP
Plusieurs premiers acheteurs utilisent le CELIAPP ou le RAP pour financer leur achat.
C’est utile, mais il faut éviter un piège : ne pas considérer tout l’argent retiré comme une mise de fonds.
Une partie de cet argent devrait être réservée aux frais de clôture, aux ajustements, au déménagement et aux premières dépenses après l’achat.
Sinon, l’acheteur risque d’avoir une hypothèque approuvée, mais pas assez d’argent disponible pour finaliser l’achat confortablement.
Ce que les acheteurs devraient calculer avant de visiter
Avant de commencer sérieusement les visites, il faut calculer plus que le paiement hypothécaire.
Il faut prévoir :
- la mise de fonds;
- la taxe de bienvenue;
- les frais de notaire;
- l’inspection;
- l’évaluation bancaire, si applicable;
- la taxe sur la prime d’assurance hypothécaire, si applicable;
- les ajustements de taxes;
- les frais de déménagement;
- les branchements de services;
- les premières réparations;
- un fonds d’urgence après l’achat.
Un achat bien préparé commence avant la première offre d’achat.
Pourquoi c’est encore plus important au Québec maintenant
Au Québec, les prix des propriétés ont fortement augmenté dans les dernières années, surtout à Montréal, Laval, Longueuil, sur la Rive-Nord, sur la Rive-Sud et dans la région de Québec.
Les premiers acheteurs doivent donc accumuler une mise de fonds plus élevée, tout en payant des loyers, de l’épicerie, des assurances, du transport et parfois des dettes étudiantes ou personnelles.
Dans ce contexte, chaque frais oublié peut retarder un achat ou fragiliser le budget après la signature.
La vraie question n’est pas seulement : “Puis-je acheter?”
La vraie question est : “Puis-je acheter sans me mettre en danger financièrement?”
Ce qu’il faut retenir
La mise de fonds est importante, mais elle n’est pas toute la facture.
Les premiers acheteurs doivent aussi prévoir les frais de clôture, la taxe de bienvenue, les frais de notaire, l’inspection, les ajustements, le déménagement et les premières dépenses après l’achat.
Sur une propriété de 750 000 $, les frais de clôture peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers de dollars en plus de la mise de fonds.
Le message est urgent : ne videz pas tout votre compte pour la mise de fonds. Gardez un coussin de sécurité.
Recevoir les clés devrait être un moment de fierté, pas le début d’une panique financière.
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