Renouvellement hypothécaire refusé : ce que les propriétaires québécois doivent savoir
Plusieurs propriétaires pensent que le renouvellement hypothécaire est automatique. On reçoit une lettre, on signe, on continue les paiements et le dossier est réglé.
Mais en réalité, un prêteur n’est pas obligé de renouveler une hypothèque lorsque le terme arrive à échéance. Dans la majorité des cas, le renouvellement se passe sans problème, surtout si les paiements ont toujours été faits à temps. Mais un refus peut arriver.
Avec les paiements hypothécaires plus élevés, les renouvellements à des taux moins avantageux et la hausse des retards de paiement au Canada, certains propriétaires pourraient être confrontés à cette situation plus souvent qu’avant.
Pourquoi un prêteur pourrait refuser un renouvellement?
Si un propriétaire a toujours payé son hypothèque à temps et que sa situation financière est stable, son prêteur voudra généralement garder son client. Un renouvellement simple ne demande souvent pas une nouvelle qualification complète.
Le problème survient surtout lorsque le profil financier du propriétaire s’est détérioré depuis la dernière approbation.
Un prêteur pourrait devenir plus prudent dans certaines situations, par exemple :
- des paiements hypothécaires en retard;
- une baisse importante de revenu;
- une perte d’emploi ou un emploi instable;
- une cote de crédit affaiblie;
- des dettes de cartes de crédit plus élevées;
- des paiements d’auto ou de prêts personnels trop lourds;
- un ratio d’endettement devenu trop élevé.
En termes simples, le prêteur veut savoir si le propriétaire est encore capable de faire ses paiements. Si le risque semble trop élevé, il peut refuser le renouvellement ou imposer des conditions plus strictes.
Un refus est rare, mais il faut le prendre au sérieux
Un refus de renouvellement n’est pas la situation normale. La plupart des propriétaires renouvellent leur hypothèque avec leur prêteur actuel.
Mais le contexte actuel rend certains dossiers plus fragiles. Selon des données récentes de la SCHL, les retards hypothécaires ont augmenté au Canada, notamment en raison d’un marché de l’emploi plus faible et de renouvellements à des taux plus élevés.
Au Québec, cette réalité peut toucher les propriétaires qui ont acheté au sommet du marché, qui ont peu de marge dans leur budget ou qui doivent renouveler une hypothèque beaucoup plus coûteuse qu’au départ.
Le prêteur doit vous avertir
Si votre prêteur est sous réglementation fédérale, il doit généralement vous aviser au moins 21 jours avant la fin du terme s’il ne veut pas renouveler votre hypothèque.
Ce délai peut sembler court, mais il est important de l’utiliser rapidement. Un propriétaire qui attend trop longtemps risque d’avoir moins d’options et plus de stress.
Idéalement, il ne faut pas attendre la lettre officielle. Il vaut mieux commencer à préparer son renouvellement quatre à six mois avant la fin du terme.
Première étape : demander la vraie raison du refus
Si le renouvellement est refusé, il ne faut pas se contenter d’un simple “non”. Il faut demander au prêteur pourquoi le dossier a été refusé.
La solution dépend directement de la cause.
Si le problème vient de la cote de crédit, il faut vérifier les dossiers de crédit et corriger les erreurs possibles. Si le problème vient d’une baisse de revenu, il faut voir si un revenu supplémentaire, un cosignataire ou un remboursement de certaines dettes pourrait aider.
Si le problème vient de paiements manqués, il faut comprendre si le prêteur serait prêt à reconsidérer le dossier après certaines corrections.
Deuxième étape : demander des options à son prêteur actuel
Le prêteur actuel reste souvent la solution la plus simple. Même s’il refuse le renouvellement tel quel, il peut parfois proposer des options pour éviter que la situation empire.
Ces options peuvent inclure :
- prolonger l’amortissement pour réduire le paiement mensuel;
- restructurer certains paiements;
- offrir une solution temporaire;
- réduire ou reporter certains frais;
- analyser une autre formule hypothécaire.
Les banques ne proposent pas toujours ces solutions automatiquement. Il faut les demander clairement et le faire le plus tôt possible.
Troisième étape : regarder son endettement
Avant de chercher un autre prêteur, il faut regarder le portrait complet de ses dettes.
Les prêteurs analysent combien d’argent entre dans le ménage et combien sort chaque mois pour payer les dettes. Ils regardent notamment l’hypothèque, les cartes de crédit, les prêts automobiles, les marges de crédit et les prêts personnels.
Si une grande partie du revenu sert déjà à payer des dettes, le dossier devient plus difficile à approuver.
Avant de présenter une nouvelle demande, il peut être utile de réduire certaines dettes, surtout les cartes de crédit. Même une petite baisse des paiements mensuels peut améliorer le dossier.
Quatrième étape : magasiner ailleurs
Un refus d’un prêteur ne veut pas dire que tous les prêteurs refuseront.
Chaque institution a ses propres critères. Certains prêteurs sont plus ouverts aux dossiers avec un crédit moins parfait, un revenu variable ou une situation plus complexe.
Un courtier hypothécaire peut être utile dans ce genre de situation, car il connaît les prêteurs qui acceptent différents profils. Il peut aussi présenter le dossier de façon plus complète.
Il faut toutefois prévoir certains frais possibles lors d’un changement de prêteur, comme des frais de quittance, d’enregistrement ou d’évaluation de la propriété.
Les prêteurs alternatifs : une solution temporaire
Si aucun prêteur traditionnel n’accepte le dossier, il existe des prêteurs alternatifs. Ils peuvent approuver certains emprunteurs que les banques refusent.
Mais cette flexibilité coûte plus cher. Les taux sont souvent plus élevés, les frais peuvent être importants et les termes sont généralement plus courts, souvent un ou deux ans.
Ce type de financement doit être vu comme une solution de transition, pas comme une solution permanente.
L’objectif devrait être clair : utiliser ce délai pour rétablir son crédit, stabiliser ses revenus, réduire ses dettes et revenir plus tard vers un prêteur traditionnel.
Pourquoi c’est important au Québec?
Dans la grande région de Montréal, à Laval, sur la Rive-Nord, sur la Rive-Sud et dans plusieurs régions du Québec, les prix des propriétés ont fortement augmenté dans les dernières années.
Plusieurs propriétaires ont donc des hypothèques importantes. Si le renouvellement arrive avec un taux plus élevé, le paiement mensuel peut augmenter de façon marquée.
Pour un ménage qui paie déjà des taxes municipales élevées, des assurances plus chères, des frais de condo ou des dettes personnelles, cette hausse peut créer une pression réelle.
C’est pourquoi le renouvellement doit être préparé avant la date limite, surtout si le budget est serré.
Les signes qu’il faut agir rapidement
Un propriétaire ne devrait pas attendre un refus officiel pour demander de l’aide. Certains signes montrent qu’il faut agir avant que la situation devienne urgente.
- Les paiements hypothécaires deviennent difficiles à faire.
- Les cartes de crédit servent à payer les dépenses courantes.
- Le solde des dettes ne diminue plus.
- Le renouvellement approche et le nouveau paiement semble trop élevé.
- La cote de crédit a baissé récemment.
- Le revenu du ménage a diminué.
- Il n’y a presque plus d’épargne d’urgence.
Plus le propriétaire agit tôt, plus il a d’options.
Ce qu’il faut faire avant le renouvellement
Pour éviter les mauvaises surprises, il est conseillé de commencer les démarches plusieurs mois avant la fin du terme hypothécaire.
Voici les bons réflexes :
- vérifier la date exacte du renouvellement;
- demander une estimation du nouveau paiement;
- vérifier sa cote de crédit;
- réduire les dettes coûteuses si possible;
- éviter de financer une voiture ou de prendre un nouveau prêt avant le renouvellement;
- comparer les options de plusieurs prêteurs;
- demander conseil avant de signer une nouvelle entente.
Ce qu’il faut retenir
Un renouvellement hypothécaire est souvent simple, mais il n’est pas toujours automatique. Un prêteur peut refuser de renouveler si le risque financier du propriétaire est devenu trop élevé.
Un refus peut être stressant, mais ce n’est pas nécessairement la fin du parcours. Il faut demander la raison exacte, explorer les solutions avec le prêteur actuel, réduire les dettes lorsque possible et comparer les options ailleurs.
Pour les propriétaires québécois, le meilleur conseil est de ne pas attendre. Le renouvellement hypothécaire doit se préparer plusieurs mois d’avance, surtout dans un marché où les paiements, les taxes, les assurances et le coût de la vie prennent déjà beaucoup de place dans le budget.
Une hypothèque ne se gère pas seulement au moment de l’achat. Elle doit aussi être suivie attentivement à chaque renouvellement.
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